#5 구만수 박사 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장분석기법 [돈죠앙]

책 제목(책 제목 + 저자) : 구만수 박사 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장분석기법 [돈죠앙]

저자 및 출판사 : 구만수/ 한국경제신문

읽은 날짜 : 26.2.11

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #파도 #정책 #화폐

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :10

1. 저자 및 도서 소개

고수에게는 확신을 주고 초보에게는 투자 개념을 심어주는 사이다 같은 강의!

지난 60여 년간 부동산 자산 가격이 지속해서 상승했다고는 하지만 자산 가격이 항상 끊임없이 상승하는 것만은 아니다. 물론 계속 하락하지도 않는다. 그렇다면 언제 상승하고 언제 하락할까? 상승과 하락을 반복하면서 우상향한다고 했으니 상승 시기와 하락 시기를 알 수 있다고 한다면 투자자에게는 꿈같은 이야기일 수밖에 없다. 그렇다면 상승에 필요한 요인은 무엇이고 하락이 올 수밖에 없는 요인은 무엇일까? 이 질문에 대한 답이 바로 [3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법] 강의의 주요 내용이다. 이에 필자는 지난 몇 년간 강의실에서 전달하고자 했던 내용을 책으로 발간해 물리적으로 만날 수 없었던 많은 시장 참여자와 만나고자 한다. 강의실에서 구두로 전달하는 내용과 텍스트로 전달하는 내용이 차이는 있겠지만 그 간격을 최대한 줄이려고 노력했다.

이 책은 부동산 시장의 상승과 하락에 영향을 미치는 요인이 무엇인지를 알아보기 위해서 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 시장 참여자의 투자 심리, 수요와 공급에 따른 시장의 변화를 살펴본다. 아울러 그러한 요인을 적용해 시장의 흐름을 분석하는 방법을 제시하고 현재의 부동산 시장이 어떻게 흘러왔는지 그리고 향후 부동산 시장에 어떻게 대응을 해야 하는지까지도 이야기하고자 한다. 부동산 시장은 예측하는 것이 아니라 대응을 하는 것이라는 것이 필자의 평소 주장이기 때문에 그에 충실하게 구성했다.

2. 내용 및 줄거리

파트1. 파도는 바다를 삼킬 수 없다.

파트2 바람이 파도를 만든다

1장 부동산 정책

43p 생애 최초 주택 구입자에게 취득세를 면제하기로 하고 미분양, 신축주택 외에 기존 주택도 1세대 1주탁재의 주택을 매입하면 양수인이 다주택자라고 할지라도 양도소득세를 5년간 면제하기로 결정. 세금을 받지 않겠다는 것은 정부가 투자자에게 마음껏 투자하도록 판을 벌여주는 것이다. 앞으로 여러분의 인생에 이러한 기회가 다시 온다면 하늘의 축복으로 생각하기 바란다.

44p 취득세율을 영구 인하. 다주택자에 대한 차등 부과 폐지, 다주택자양도소득세중과제도를 법령에서 완전 폐지.

47p 주택담보대출규제를 완화하고 ltv와 dti를 전 금융권에 70% 로 일괄 적용하는 조치를 취한다. 시중에 통화량이 넘쳐나는 계기가 되는 것이었다. 재건축 연한규제. 민간택지의 분양가 상한제 폐지.

48p 분양가 상한제가 폐지되면 신축아파트의 분양가가 올라감에 따라 기존 아파트 역시 신축아파트 분양가 상승에 동조하는 현상이 나타나게 되므로 전체적인 부동산 시장 가격이 상승될 수 밖에 없다.

53p 정부에서 부동산 시장의 부양책을 지속적으로 쓰게 되면 결국 부동산 시장의 가격은 상승할 수 밖에 없다. 정부에서 사라면 사야 하는 이유다.

58p 분양권 전매를 전면 금지하고 재건축사업구역의 안전진단 기준을 강화한다.

59p 두 차례의 강력한 규제정책에도 불구하고 부동산 시장은 아랑곳하지 않고 상승세를 보인다.

61p 투기지여그이 ltv를 50%에서 40%로 강화해서 대출을 규제하고 종합부동산세를 도입하면서 분양권전매자와 투기혐의자에 대한 세무조사를 실시. 양도소득세를 중과. 1가구 3주택자에게 양도소득세를 60%부과하는 정책. 그 유명한 8.31 조치 발표. 양도소득세 과세. 실제 거래가격으로 신고하는 것을 의무화. 1가주 2주택에 대해서 양도소득세를 50%중과세하는 조치.

63p 결과적으로 시장 상황이 의도한 대로 흘러가지 않음에 따라 노무현 정부는 임기 후반까지도 끊임없이 규제책을 내놓아야 하는 딜레마에 빠지게 된다.

64p 노무현 정부 전체 재임 기간에는 다른 정권에 비해서 부동산 시장 가격 상승률이 높지만 강력한 규제정책을 실행한 초기 일정 기간은 상당 폭의 조정을 보였다는 사실이다.

65p 60개월 중 21개월은 부동산 시장이 침체됐다.

67p 하지만 정부가 부동산 규제정책을 강력하게 시행하면 일정기간 부동산 시장은 냉각될 수 밖에 없다. 따라서 우리가 공부해야 할 시사점은 정부 정책으로 부동산 시장이 침체될 때 어떻게 대응해야 하는가다.

70p 분양권 전매와 양도소득세 면제를 한시적으로 허용하고 분양가를 자율화하고 토지거래허가를 폐지. 항상 분양권부터 건드린다는 것. 부양하려 한다면 분양권 전매를 허용하고 규제하려고 하면 분양권 전매를 금지한다. 민영주택의 분양가를 자율화하고 양도소득세 감면 범위를 확대했다. 비수도권 신축주택에 대한 양도소득세를 면제하고 부동산 거래 시 취등록세를 감면하는 등 규제 완화의 강도를 확대한다.

71p 시행 강도의 문제이지 정책 자체는 거의 같다.

74p 정부에서 부동산 규제를 완화하면 부동산 시장 가격은 상승할 가능성이 크고 반대로 부동산 규제를 강화하면 부동산 시장 가격은 조정받을 확률이 높다. 한 가지 더 중요한 사실은 조정을 받더라도 전저점까지 큰 폭으로 조정을 받는 경우는 오일쇼프, 외환위기 등 아주 특수한 대내외 경제적 충격일 경우에만 일어났다.

76p 정부의 부동산 정책에 따른 투자자의 대응방안은 정부에서 규제를 완화하거나 경기부양을 위한 정책을 펼칠 때는 적극투자에 동참하고 정부에서 규제정책을 내놓기 시작한다면 공격적인 투자보다는 재정 능력을 고려한 보수적인 입장에서 투자 시장에 참여하는 것이 바람직하다.

2장 국내외 경제 상황

81p 2017년 현재 은행 이자율은 겨우 1.75%를 기록하고 있다. 여기에다 15.4%의 이자소득세를 납부하면 1.48%에 지나지 않는다. 나아가 물가상승률 2%만 적용해도 실질금리는 마이너스 0.52%가 된다. 이러한 자신의 현금성 자산이 휘발되는 것을 막기 위한 능동적 경제활동이 투자라고 필자는 강력하게 주장한다.

86p 가치는 변함이 없는 것이다. 가격만 24배 오른 것은 물가 상승률에 의한 변화다. 생수의 판매가격, 즉 부여된 가치는 1,000원이었지만 여건에 따라 가격은 0원이 되기도 하고 10만원 이상이 되기도 한다.

공간에 따른 가격의 변화다. 가치와 가격을 이해하지 못한다면 바보 되는 건 일도 아니다.

88p 오늘날 대다수 사람이 가난하게 살면서도 자산을 늘리려고 생각하지 않는 이유는 바로 돈과 화폐를 구분하지 못하기 때문이다.

90p 가장 중요한 점은 돈은 화폐와 달리 정부에서 마음대로 찍어낼 수가 없고 그래서 가치가 유지된다는 것이다. 돈은 가치가 유지되고 구매력도 하락하지 않지만, 화폐는 가치와 구매력이 지속적으로 하락한다.

110p 종이화폐가 시중에 뿌려져서 넘쳐나는데 부동산 가격이 오르지 않았다면 오히려 그것이 이상한 일이다.

115p 나아가 종이화폐를 마구마구 찍어내는 만큼 실물 자산인 부동산의 가격은 마구마구 상승할 수 밖에 없다는 것이 이번 파트의 핵심이다.다른 건 몰라도 이 사실만큼은 꼭 기억해두길 바란다.

3장 인간의 심리

128p 어떻게 하면 입지가 좋은 지역에 투자할 수 있을까? 그건 바로 자신의 재정 능력에 맞는 노른자 지역을 선택하는 것이다.

134p 부동산 시장 전체 상황이 어려우면 좋은 부동산도 가격이 오르기 힘들고 시장상황이 좋으면 못난이 부동산도 가격이 오른다는 말이다.

145p 일본 버블은 일본 정부의 저금리와 자금대출로 인한 풍부한 유동성 그리고 전 세계 투기자본의 일본 유입에 따른 종이화폐의 대량 증가가 근본 원인이다. 인구 절벽과 노령화로 인한 생산인구 감소 같은 이유가 아니다.

152p 그러나 부동산 시장이 침체기에 들어서면 정부에서는 반대로 부동산 시장 부양을 위해서 그동안 묶어놓았던 규제를 하나둘씩 풀게 된다.

4장 수요와 공급

155p 그러나 수요에 비해 공급이 비탄력적인 상품, 즉 수요가 아무리 많아도 물리적으로 즉각 공급을 할 수 없는 상품들이 있는데 대표적인 것이 부동산이며 그중에서도 공동주택이다. .. 때로는 과한 공급으로 때로는 공급물량의 부족으로 가격이 비정상적으로 형성된다.

파트 3 파도를 타고 노를 젓는다

207p 정부 정책을 만만하게 보고 해오던 관성대로 욕심을 부려 투자에 열을 올리는 행동은 곤란하다. 정부에서 규제의 칼을 내리칠 때는 잠시 경계하고 자신의 재정 능력을 고려한 보수적인 투자가 필요하다. 언제나 시장이 옳고 정부를 이기지만 가끔은 정부가 이길 때도 있다. 즉, 장기적으로는 시장이이기겠지만, 단기적으로는 정부가 이길 수도 있음을 명심해야 한다.

212p 기왕에 투자한다면 시장의 흐름과 가치 있는 물건을 선택할 수 있는 능력을 평소에 공부해둬야 한다. 아울러 상승장에서만 공부하는 것이 아니라 조정장이나 하락장에서도 공부하는 습관이 반드시 필요하다.

215p 집이라도 다 같은 집이 아니다. 모두가 갖고 싶은 집은 지금도 부족하고 앞으로도 부족할 것이다.

217p 정부 정책과 맞서면 안 된다.

218p적어도 국내 금리와 통화량, 소비자물가 추이는 항상 관심을 둬야 한다. 돈과 종이화폐의 구분을 명확하게 할 줄 알고 당신이 보유하고 있는 종이화폐에 대한 미련을 버려야 한다. 대출에 대한 규제 정도와 추이를 항상 파악해야 한다. 자기 자본만으로는 투자 수익에 한계가 있고 큰 물건을 저렴하게 살 수 있는 규모의 경제가 이뤄지지 못한다. 투자할 때를 기다릴 줄 알아야 한다. 좁쌀을 천 바퀴 굴려도 호박 한 바퀴 굴린 것을 따라갈 순 없다.

파트4 칼럼

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

지난 시장의 부동산 정책에 대해서 정리해준 부분이 너무 좋았다. 서울 시장을 한 판으로 보려고 노력하는 이 시점에서 유용한 책이었다. 더 정리해서 나눔글로 써봐야겠다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

지금 시점에서 규제가 일고 있다. 역사를 반복하고 있다.

가장 인상적이었던 부분은 정부에 맞설 필요는 없다는 점이었다. 이것은 한치앞도 미래를 알 수 없다는 것과 맞닿아 있는 것 같기도 하다.

막연히 일본의 잃어버린 10년에 대해서 비교하게 되는 경우가 많은데, 그 10년이 노령화와 생산인구 감소로 인한 것이 아니었음을 알게 된 점이 흥미로웠다.

결국, 시장은 같기도 하고 다르기도 하다는 말로 정리하고 싶다.

이전 시장과 비슷하게 흘러가지만, 상황에 따라 또 너무 다르기도 하다.

그래서 함부로 예측하기 어렵고 왜 대응의 영역이라는 건지 어느정도 이해가 되었다.

이런 상황에서 우리가 할 수 있는 일은?

어떤 바람과 파도가 온다해도 해야할 일을 하면 되는 것이다.

어떤 상황이 올지 모르니, 망하지 않도록 리스크 관리를 하면서,

시장의 파도를 읽고 파도에 따라 때론 적극적으로, 때론 보수적으로 알맞은 선택을 해나가는 것이 우리가 해야할 일이 아닐까 싶다.