안녕하세요 선배님들
현재 매수를 고려중인 집에 임차인 분이 7월 전세 만기로 살고 계시는데요. 관련해 문의가 있습니다.
Q1. 계약을 이번 달에 하고 잔금을 7월에 치루려고 하는데 이렇게 계약일-잔금일이 5개월 이상 차이나난 경우도 일반적일까요?
Q2. 5개월 남짓 사이에 추가적인 하자가 발생할 수도 있을 거 같은데 이런 것들은 보통 계약 시 어떻게 다루는지 궁금합니다.
Q3. 이처럼 계약일과 잔금일이 차이가 나는 경우에 주의하거나 챙겨야할 것이 있을까요?
부동상 계약 경험이 전무해 초보적인 질문 드립니다. 바쁘시겠지만 아낌 없는 조언 부탁드립니다.
댓글
안녕하세요 호이님! 먼저 계약 축하드립니다 :) 1) 계약일~잔금일은 3개월 이내로 설정하는게 일반적이지만 협의에 따라 잔금을 길게 빼는 경우도 있으니 이 부분은 문제가 되진 않을 것 같아요.(토허제 지역이 아닐 경우에 한합니다. 토허제 지역에서 긴 잔금일정은 더 까다롭게 체크해 보셔야 합니다!) 2) 하자에 대한 부분은 특약으로 보완이 가능합니다. 특약에 아래 내용을 꼭 추가하시면 좋을 것 같아요. - 현 시설 상태에서의 매매계약이나, 잔금일에 누락된 사항 발생 시 매도인이 수리하기로 한다. 3) 잔금까지 기간이 길기 때문에 그 사이에 매도인의 변심(계약파기), 권리관계 변동(근저당 추가설정)등의 리스크가 있을 수 있습니다. 계약파기의 경우 중도금을 설정하셔서 계약 파기가 불가능하도록 설정하시면 좋을 것 같고, 권리관계 변동은 아래 특약으로 방어가 가능합니다.(현재 근저당이 없을 경우 문구 일부 변경 필요합니다) - 현 등기사항증명서상 근저당권 설정(주식회사 OO은행, 채권최고액 금 0원정)은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고, 추후 잔금일까지 소유권 이외의 권리 변동사항은 없도록 한다. 호이님 응원합니다!
안녕하세요 무야호이님 :) 효확행님께서 답변을 잘 주신 것 같습니다 1) 토허제 지역이시기 때문에 허가가 나온뒤 4개월 이내 실입주를 해야하다보니 잔금이 5개월이라면 안될 수 있을 것 같은데 자세하게 해당지역 관할서에 확인해보시면 좋을 것 같습니다 2) 하자에 대한 부분은 특약사항을 통해서 방어해보시면 좋을 것 같습니다, 효확행님께서 써주신 내용으로 해두시면 될 것 같습니다 3) 중도금을 지급하는 것으로 하여 계약을 확정지을 것 같습니다 .추가적으로 권리 변동에 대해 방어하는 내용의 특약사항까지 기록해두면 좋을 것 같습니다 계약 무사히 잘 이루어지시길 바라겠습니다 :)
안녕하세요 무야호이님! 매수 축하드립니다! 질문에 앞서 1,2,3 모두 앞선 분들이 잘 댓글을 달아주셔서 ㅎㅎ 추가적으로 혹시라도 토허제라고 표시는 안하셨지만 토허제 관련하여 반영 예정인 내용만 말씀드리겠습니다. -토허제 구역 1) (2.12) 기준으로 현재 전세입자 거주중인 집의 경우 공식적인 시행령 기준으로 세입자 거주 2년 만기이내에 실거주가 가능하도록 개정되었기 때문에 우선 실거주에 대한 문제는 해소 될 것 같구요. 2) 지금 매도 계약한 것 기준으로 해서 5.9 이전에 계약시에는 현재 4개월~6개월(지역별 다름) 말미를 준다고 했기 때문에 내일(2.12) 나올 시행령에 따라서 잔금 5개월도 큰 문제가 나오지 않을 것 같습니다. 특약사항과 중도금만 중간에 넣어두시면 계약 파기 등의 문제가 생기더라도 리스크 없을거 같습니다. 아무쪼록 매수까지 화이팅입니다 :)
