안녕하세요 선배님들
현재 매수를 고려중인 집에 임차인 분이 7월 전세 만기로 살고 계시는데요. 관련해 문의가 있습니다.
Q1. 계약을 이번 달에 하고 잔금을 7월에 치루려고 하는데 이렇게 계약일-잔금일이 5개월 이상 차이나난 경우도 일반적일까요?
Q2. 5개월 남짓 사이에 추가적인 하자가 발생할 수도 있을 거 같은데 이런 것들은 보통 계약 시 어떻게 다루는지 궁금합니다.
Q3. 이처럼 계약일과 잔금일이 차이가 나는 경우에 주의하거나 챙겨야할 것이 있을까요?
부동상 계약 경험이 전무해 초보적인 질문 드립니다. 바쁘시겠지만 아낌 없는 조언 부탁드립니다.
댓글 6
안녕하세요 호이님! 먼저 계약 축하드립니다 :) 1) 계약일~잔금일은 3개월 이내로 설정하는게 일반적이지만 협의에 따라 잔금을 길게 빼는 경우도 있으니 이 부분은 문제가 되진 않을 것 같아요.(토허제 지역이 아닐 경우에 한합니다. 토허제 지역에서 긴 잔금일정은 더 까다롭게 체크해 보셔야 합니다!) 2) 하자에 대한 부분은 특약으로 보완이 가능합니다. 특약에 아래 내용을 꼭 추가하시면 좋을 것 같아요. - 현 시설 상태에서의 매매계약이나, 잔금일에 누락된 사항 발생 시 매도인이 수리하기로 한다. 3) 잔금까지 기간이 길기 때문에 그 사이에 매도인의 변심(계약파기), 권리관계 변동(근저당 추가설정)등의 리스크가 있을 수 있습니다. 계약파기의 경우 중도금을 설정하셔서 계약 파기가 불가능하도록 설정하시면 좋을 것 같고, 권리관계 변동은 아래 특약으로 방어가 가능합니다.(현재 근저당이 없을 경우 문구 일부 변경 필요합니다) - 현 등기사항증명서상 근저당권 설정(주식회사 OO은행, 채권최고액 금 0원정)은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고, 추후 잔금일까지 소유권 이외의 권리 변동사항은 없도록 한다. 호이님 응원합니다!
안녕하세요 무야호이님 :) 효확행님께서 답변을 잘 주신 것 같습니다 1) 토허제 지역이시기 때문에 허가가 나온뒤 4개월 이내 실입주를 해야하다보니 잔금이 5개월이라면 안될 수 있을 것 같은데 자세하게 해당지역 관할서에 확인해보시면 좋을 것 같습니다 2) 하자에 대한 부분은 특약사항을 통해서 방어해보시면 좋을 것 같습니다, 효확행님께서 써주신 내용으로 해두시면 될 것 같습니다 3) 중도금을 지급하는 것으로 하여 계약을 확정지을 것 같습니다 .추가적으로 권리 변동에 대해 방어하는 내용의 특약사항까지 기록해두면 좋을 것 같습니다 계약 무사히 잘 이루어지시길 바라겠습니다 :)
안녕하세요 무야호이님! 매수 축하드립니다! 질문에 앞서 1,2,3 모두 앞선 분들이 잘 댓글을 달아주셔서 ㅎㅎ 추가적으로 혹시라도 토허제라고 표시는 안하셨지만 토허제 관련하여 반영 예정인 내용만 말씀드리겠습니다. -토허제 구역 1) (2.12) 기준으로 현재 전세입자 거주중인 집의 경우 공식적인 시행령 기준으로 세입자 거주 2년 만기이내에 실거주가 가능하도록 개정되었기 때문에 우선 실거주에 대한 문제는 해소 될 것 같구요. 2) 지금 매도 계약한 것 기준으로 해서 5.9 이전에 계약시에는 현재 4개월~6개월(지역별 다름) 말미를 준다고 했기 때문에 내일(2.12) 나올 시행령에 따라서 잔금 5개월도 큰 문제가 나오지 않을 것 같습니다. 특약사항과 중도금만 중간에 넣어두시면 계약 파기 등의 문제가 생기더라도 리스크 없을거 같습니다. 아무쪼록 매수까지 화이팅입니다 :)
