[하몰이] 시세지도에서 선호도 완성하는 방법 (양식공유)

안녕하세요,

하루하루 몰입하는 투자자

하몰이입니다.

임장보고서를 계속해서 쓰다보면 어디에 특히나 힘을 주어야할지 고민하게 됩니다.

결론은 당연히 중요하지만, 그만큼 중요한게 바로 시세인데요.

그 이유는 투자를 함에 있어서 가치파악만 중요한 것이 아닌

단지별 가격을 알아야 저평가를 판단하고 투자로 이어질 수 있기 때문입니다.

그렇기에 생활권별 선호도를 시작으로 단지별 선호도를 파악하는 것이 매우매우 중요합니다.

시세파트에서 이 작업을 해둔다면 어떤 단지를 매물임장하여 투자할지 쉽게 알 수 있기도 합니다.

이를 위해 반드시 필요한 장표가 시세지도인데요!

잘 만들어진 시세지도만 있으면 선호도 파악은 물론이며,

나중에 내 임장보고서를 다시 보더라도 이 장표만으로

기억을 되살릴 수 있습니다.

시세지도를 통해 가설을 세우고, 선호도 결론을 내리는 방법을 공유해보겠습니다!

지역은 비규제지역에서 핫한 “구리”로 예를 들어보려고 하는데요,

구리시는 하단에 작성한 5가지에 생활권으로 나눠볼수 있으며 

생활권 자체는 강남과 가장 가까운 장자 > 구리역 > 인창 순으로 선호도를 가지고 있습니다.

이 중에서 인창 생활권을 사례로 들어보려고 합니다.

시세를 올리기전 지도 세팅을 해야하는데요

저는 KB부동산이 가장 좋은 것 같아서 활용합니다.

STEP 1~3을 따라하셔서 생활권별 지도 세팅을 해보세요!

STEP1) KB 부동산 지도 가져오기

https://kbland.kr/  (KB부동산 사이트 들어가기)

STEP2) 지역 입력 및 클릭

STEP3) 입지 버튼 외 모두 비활성화

STEP4) 시세지도 완성하기

기초 준비는 끝났습니다.

이제부터 시간을 들여 시세지도를 작성해주시면 됩니다.

(이부분은 노가다라 생각하지마시고 가격을 익힌다는 생각으로 생활권당 30분정도씩 해보세요)

위의 시세지도에 있는 블럭과 색깔표는 첨부파일로 공유하겠습니다!

위와 같이 구조(방/화), 평형, 매매/전세를 입력하시고 

박스위에는 단지명/연식/세대수를 입력하면 끝! (색깔까지)

STEP5) 시세지도 그룹핑을 통한 선호도 가설 세우기

우리는 왜 선호도를 파악하는 것일까요?

선호도는 결국 실거주자들이 좋아하는 곳을 의미합니다.

다만, 우리는 모든 지역에 살아보기에는 물리적/시간적 한계가 있기 때문에

매달 임장과 임보를 통해 A지역 사람들이 좋아하는 요인을 찾아가고 있는 것이죠.

또한, 선호도라는 것이 어려운 것이 아닙니다.

교통) 비슷할 생활권이라면 지하철을 빨리, 업무지구를 빨리 갈 수 있는 것을 좋아합니다.

학군) 비슷한 생활권이라면 아이들이 좀 더 많은 초등학교를 보내고 싶어합니다.

환경) 비슷한 생활권이라면 아파트가 모여있고 복도식보다 계단식을, 방2개보다 방3개를 

         구축보단 신축을 더 좋아합니다.

임장보고서를 쓰다보니 KB부동산의 “초세권”기능이 정말 좋다는 생각을 하는데요,

그이유는 배정 초등학교를 기준으로 단지들을 나눠 색깔로 표시해주기 때문입니다.

이 기능을 활용하다보니 초품아도 눈에 잘 보이고 그게 단지 선호도와도 연결이 되는 것 같아요!

[구리시 인창동 시세지도]

시세지도 자체에 많은 정보가 담겨있기 때문에 약간의 그룹핑 과정이 필요합니다.

장표에다가 간단하게만 써볼까요?

90년식 복도식 역세권

00년식 계단식 역세권/비역세권

00년식 계단식 비역세권

이렇게 3개정도로 묶어본 후에 가격을 봅니다

(정성껏 색깔을 표시했으니 색깔별로 인식하는 연습도 하면 좋아요!)

그룹핑을 한 이후에 가격을 보고 아래와 같이 정리해볼 수 있습니다.

① 90년식 복도식 25평이 00년식 계단식 24/25평보다 가격과도 크게 다르지 않네!

연식도 구조도 빠지는데? → 교통이 제일 중요한건가?

② 00년식 계단식 역세권/비역세권 구역에서는 역세권이면 90년복도식보다 가격이 높고

비역세권이면 비슷하거나 낮구나 → 같은 역세권이라면 연식/구조가 더 중요할 수 있겠구나

아파트의 호가란, 실거주자들이 생각하는 자신의 단지에 대한 가치이기도 합니다.

또한, 앞에서 선호도란 실거주자들이 좋아하는 것이라고 했습니다.

결국 가격은 실거주자들이 좋아하는 가치를 기반으로 실거주자들이 결정합니다.

그렇기 때문에 이 한 장의 시세지도를 통해서 인창생활권의 선호도는 이렇게 정리해볼 수 있습니다.

→ 불편하더라도 역과 가까운 것을 더 좋아하는구나  = 교통 

→ 지하철과의 거리가 비슷하다면 그래도 계단식을 좋아하는구나 = 환경

STEP6) 선호도 결론내리기

결론적으로 ①, ②를 통해

인창생활권의 선호도는 첫째는 교통, 둘째는 환경이라고 정해볼 수 있습니다.

복도식이라도 초역세권이면 비역세권과 비슷하다고 볼것이며

그 안에서는 환경 좋은 것을 , 그 안에서도 초등학교를 품거나 코앞인것이 좋아보인다.

이러한 선호를 기반으로 시세지도옆에 인창생활권의 특징을 정리하면

아래와 같이 한 장의 생활권 분석이 완료가 됩니다.

처음에는 오래걸릴 수 있지만 오래걸릴수록 기억에 많이 남는 것 같습니다.

그만큼 임장보고서에서 시세파트는 가장 중요한 파트 중에 하나이기 때문인데요,

이렇게 한땀한땀 생활권마다 정리를 한다면 각 생활권별 선호도가 나올 것이고

생활권별 공통점은 자연스레 그 지역의 전체 선호도가 됩니다.

이와 같이 정리를 해둔다면 지금 당장은 투자할 지역이 아니더라도 

시세트레킹 과정에서 A지역이 투자금 범위에 들어오게 될 때,

선호도가 헷갈리다면 다시 여러분의 임장보고서로 돌아와보세요
작성할 때는 힘들었지만, 투자할 시기에는 한 장 한 장이 자산이 될 수 있습니다.

시세지도와 매물임장 관계에 대해

이렇게 시세파트에서 가설검증을 통한 선호도를 파악한 사람과 아닌 사람은 매물임장의 질이 달라집니다.

파악하고 간 사람은 이미 알고있는 사실을 기반으로 현장에선 간단한 검증과 매물 자체에 집중하게 됩니다.

파악하지않고 간 사람은 매임을 가서야 선호도를 파악할 생각을 합니다. 

그렇게 되면 매물 자체에 대한 집중도가 낮아질 수 있습니다.

한정된 시간속 투자자의 삶을 살아가는 우리모두 

시세파트를 뚱뚱하게 작성해 선호도를 파악하고 

현장에서는 진짜 투자물건을 찾아 결론을 내리는

그리고 최종적으로 투자로 연결할 수 있는 투자자로 

성장했으면 좋겠습니다!

마지막 TIP! 시세지도를 단지분석에 딱 올리면..!

정성스레 작성한 시세지도는 단지분석에도 쓸 수 있어요! (참고)