[마음철] 맴철 짧은 생각나눔 #4 서울 평균 단지의 상승분 및 비슷한 경기도 단지

안녕하세요

온 마음을 다 해 늘 배움을 추구하는 투자자

마음철 입니다.

오늘은 어제 쓰던 서울,수도권 

평균 단지들의 변화에 이어

서울 평균 단지들의 변화에 대한 

글을 써보고자 합니다.

서울 평균 정도 가치의 단지들

제가 서울 앞마당이 막 많지는 않아서

강의에서 영등포 정도가 서울 평균이라는

말씀을 참고했습니다.

영등포에서 2등 생활권인 당산에 있고,

25평이 전고가 12억까지 갔던 

선호하는 단지인 당산효성1차 입니다.

당산효성1차 59" 17억/7억

이렇게 호가가 나와 있네요.

사실 당산효성1차의 가치를

앞마당이 아니기 때문에

명확하게 알지는 못 합니다.

다만 동작구의 사당우성2단지 정도면

서울시 전체 평균 정도라고

생각하기 때문에 

이와 비슷한 가격 수준의

당산효성1차를 뽑기는 했네요.

사당우성2단지는 리모델링 호재를

받고 있긴 하지만, 사당에서 몇안되는

준평지에 위치한 구축입니다.

당산효성1차가 거의 비슷한 가격흐름을

보이고, 상승장에 재건축 및 리모델링에 대한

기대감이 있었기에 큰 차이는 없겠다고

생각합니다.

종로구와 중구에는 남산타운이 

사당우성2단지와 비슷하다고 생각하는데요

이전 시장까지 비슷한 흐름을 보였지만

실제 거래되는 속도나 호가가 오르는건

확실히 사당우성2단지가 빨랐습니다.

사장님들께 들었을땐 

반포, 방배 등에서 물건을 찾던 분들이

옥수, 흑석으로 갔다가 그 마저도 없으면

사당, 상도 등으로 왔다고 하시더라고요.

(믿거나 말거나, 카더라이긴 합니다ㅎㅎ)

다음으로 살펴볼 곳은 강동구인데

강동구도 앞마당이 아니고,

비슷한 연식이면 위치가 너무 밀려서

상품성의 차이는 감안해야 할 듯 합니다.

강동구의 프라이어팰리스가

비교적 사당우성2단지와 비슷한

흐름을 보입니다.

연식도 15년 차이이고 프라이어팰리스가

구조적인 장점이 있고, 주변 환경이 쾌적해

아쉬운 위치를 어느 정도 극복하는듯 하네요.

동작구 사당우성2단지

59(복2/1,2베이) 16.8억/5.2억

영등포구 당산효성1차 

59(계3/1,3베이) 17억/7억

중구 남산타운

59(복3/1,2베이) 15.45억/(6억)

강동구 프라이어팰리스

59(계3/2,2베이) 16.2억/(6.1억)

남산타운 동별 차이가 크긴 하지만 

다른 단지 보다 1~2억씩 싸다면

남산타운이 상대적으로 싼거 같네요.

서울 전체 평균은 얼마나 올랐을까?

서울 평균이라고 생각한 단지들의

전저점 대비 상승폭을 살펴보았는데요.

당산효성1차, 사당우성2단지는

약 5억 중반 내외 정도,

남산타운과 프라이어팰리스는

약 6억 내외 정도의 상승폭을 보였습니다.

비슷한 가치라고 생각한 단지의

상승폭에 있어서 생긴 차이는

전고점 대비 하락률이 20% 내외인지,

30% 내외인지에 따라 갈렸네요.

즉, 이번 상승장에 서울에서 평균 정도의

가치를 가진 단지는 5~6억 정도

가격 상승이 있던 것입니다.

수도권에서 5~6억 정도 오른 곳은 어디?

수도권에서 서울 평균 정도 가치의 단지만큼

오른 단지는 어느 정도 수준일까? 하는

궁금증에 찾아보았습니다.

우선 4급지에서 이번 상승장의

주인공이라 해도 과언이 아닌

신정주공1단지를 보았는데요.

화제의 신정주공1단지도 

4억 중반 정도 오르며

수도권 전체 평균 수준의 

상승폭을 보였습니다.

광명의 철산래미안자이도,

평촌의 귀인현대홈타운도,

서울 평균 수준의 상승폭은

따라오지 못 하더라고요.

그래서 연식을 좀더 높이고

땅은 강남에 더 가까운 

구성남의 산성역포레스티아를

보았는데요.

포레스티아 정도의 입지와 연식을

갖고 있으니 서울 평균 수준의

상승폭을 따라갈 수 있었습니다.

물론 전고점 대비 하락률도 

함께 감안해야겠지만요.

산성역포레스티아가 정말 좋은 단지라고

생각했는데 연식 가치가 떨어진다면,

서울 평균 수준의 가격 상승을

따라갈 수 없겠구나 싶었습니다.

투자자의 개인 상황에 따라 다르지만

비슷한 가격과 투자금이라면, 

가능한 서울에 있는, 

혹은 강남에 더 물리적으로 가까운

단지를 우선해서 고려해야 하는

이유를 느낄 수 있었습니다.

그 뒤에 온전히 상품성을 제외하고

서울 평균 가치의 단지를

따라갈 수 있는 곳은 어디일까,

궁금했는데요.

분당 서현동의 대장급 단지인

시범단지삼성한신,

분당 수내동의 대장급 단지인

파크타운서안이

따라갈 수 있었네요.

분당 정도 땅이어야 서울 평균을

따라갈 수 있었다는 점과,

현재 매매가 수준도 

비슷할 수 있다는 점이

인상적이었습니다.

정리하자면 다음과 같습니다.

1. 서울 평균 수준의 단지는 전고점은 12억, 

   현재는 15~16억에 거래됨.

2. 서울 평균 수준의 단지는 전저점 대비

   5~6억 정도 상승함.

   (전고 대비 20% 하락: 5억 초중반

   전고 대비 30% 하락: 6억 초반 상승)

3. 수도권에서 서울 평균 수준의 단지를 

   따라잡을 수 있는 곳은 수내, 서현 정도임.

짧은 생각 나눔이 짧지 않아 고민이지만..ㅋㅋ

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.