그뤠잇_수익률 분석 왜 해야할까요?(과거 사례를 통해 현재 적용 하는 방법)

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를

만드는 그뤠잇입니다.

임보 작성에 가장 마의 구간 중 하나인 단지분석에서

그 중에서도 가장 쉽지 않은 파트가 바로 수익률

분석이 아닐까 생각되는데요.

어떤 단지를 선택해야 할지부터 시작하여

기록한 수치를 어떻게 해석해야하는지,

그리고 현재 나의 투자에는 어떻게

연결시켜야 할지 처음하시는 분들에게는

어려운 부분이 아닐까 생각됩니다.

그래프를 하나씩 찍고 그리고 캡처해서

정리하고…손품이 드는 시간도 정말 많이 드는데

무엇보다 이것을 어떻게 해석해야하는지가

막막한 분들이 많을것 같으로 생각됩니다.

# 수익률 분석을 하는 이유

수익률 분석을 하는 이유는 과거의 하락 또는 보합장에서

최적의 시기에 투자를 했다는 가정하에 상승장을 

맞이했을 때 각 단지들의 상승력을 통해 선호도를 파악하고

이를 통해 현재 투자에 응용을 해보는 것입니다.

신길뉴타운의 단지들을 예시로 해보겠습니다.

투자금을 보자면 신길뉴타운 원조 대장격인 래미안에스티움은 애초에 소액투자가 어려웠지만 신길삼환이나 신길삼성

래미안 등을 보면 5,000만원 정도로 투자가 가능했습니다.

대체로 상승장이 덜 온 상태에서 단지들의 상승금액을 보자면

래미안에스티움 > 래미안프레비뉴 > 신길삼환 > 포레나신길 > 신길삼성래미안 으로 볼 수 있는데요.

이를 보고 각각 어떤 요소로 상승장에서 힘을 받았는지 생각해 봅니다.

래미안 프레비뉴 : 신길뉴타운에서 연식이 오래되고 외곽에 있지만 그럼에도 신축이라는 희귀성

신길삼황 : 신길뉴타운보다 먼저 지어진 구축 단지이지만 신림선을 이용할 수 있고 대단지라는 장점

위 정도로 정리해보고 내가 임장하고 임보를 쓰면서 생각했던 우선순위와 맞는지 생각해보고

틀린점이 있다면 그 이유를 매임이나 추가 임장을 통해 확인해 보면서

내가 신길 뉴타운에 투자를 한다면 어떤 단지에 우선순위를 두고 투자를 해야하며

그에 따른 수익금은 어느정도로 봐야하는지를 생각해봅니다.

과거에는 수익률을 높이는 것에 많은 관심을 가졌지만

지속적으로 전세가율이 떨어지면서 사실상 소액투자가 불가능해졌기에

현재는 수익률이 아닌 수익금을 위주로 분석을 하는 것이 실제 투자로 이어질 수 있을 거라

생각합니다.

지역 간에도 비교가 가능한데 영등포 안에서 하급지인 대림에 위치한 단지들의 상승폭이 신길에 위치한 단지들보다

상승폭이 작은 걸을 보면서 전반적으로 대림이 신길에 비해서는 덜 선호한다는 것도 알 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 어느 생활권의 어떤 단지를 선택하느냐가 아닐까 생각되는데요.

가능하면 최대한 많은 단지를 해보면 좋겠지만 그럼에도 연식이나 선호도가 최대한 겹치지

않는 단지들을 분석해보면 스스로 의미있는 인사이트를 얻을 수 있다고 생각합니다.

# 수익률 분석 시 주의 점

과거 추이를 통해 현재 투자에 적용하는 부분에 있어 과거와 지금이 어떤게 달라졌는지

명확하게 인지하고 있는게 중요할 것 같습니다.

입지 또는 수도권/지방에 따라 과거의 상승장의 힘을 그대로 보여줄 수 있는 단지가 상이할것이며

투자금적으로도 과거보다는 늘어난 투자금으로 인해 수익률보다는 수익금에 집중하여

앞으로의 투자에 활용할 필요가 있습니다.

또한 과거보다 통화량이 많이 풀렸기에 시장의 움직임과 상승폭이 이전과는 다를 것이며

정책적으로도 수도권에 규제지역과 임대차3법 등도 고려해 볼 필요가 있을 것 같습니다.

마지막으로 신축의 경우 수익률 분석이 쉽지 않기에 해당 단지로 하기보다는 인근의

연식이 좋은 단지로 분석해보고 신축 단지는 어떤 의미가 있을 지 생각해보는 것이 좋을 것 같습니다.

수익률 분석은 손이 많이 가고 어떻게 보면 하지 않아도 크게 문제가 되지 않는 과정이기도 합니다.

하지만 매달 조금씩이라도 다양한 지역을 하다보면 나 스스로의 인사이트가 쌓이고

이는 분명 추후 투자에 매우 큰 도움이 될 것으로 생각합니다.

분석에 있어 정답은 없기에 그저 반복적으로 많이 해보시는게 정말 중요할 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.