안녕하세요.
나눔을 실천하며
성장의 즐거움을
함께 나누고 싶은
룰루랄라7입니다.
실전반을 시작한 지 얼마 되지 않은 것 같은데
지난 주말 튜터링데이,
그리고 이번 주 시세분석 제출까지.
정말 고생 많으셨습니다.
이제 우리가 해야 할 다음 단계는
단지분석입니다.
왜 단지분석일까요?
사임을 통해 입지를 보고
‘암정자의 가치’를 파악했고,
시세 분석을 통해
그 가치에 ‘가격’을 입혀보았다면,
이제는 단지분석을 통해
가치가 있으면서 저평가된 단지를 뽑아내야 합니다.
사임이 ‘지역의 가치’를 찾는 과정이었다면,
단지분석은 ‘단지의 가치’를 찾는 과정입니다.
단지분석, 이렇게 해보세요.
1. 단지 임장 후,
키워드로 정리하기
단지 임장을 마쳤다면
지도 위에 단지의 가치를
키워드 중심으로 간단히 정리해보세요.
예를 들어
“초품아 / 학원가 인접 / 경사 있음 / 동간 거리 넓음”
이렇게 짧게라도 남겨두는 겁니다
나중에 단지 가치가 헷갈릴 때
임보를 다시 펼쳐보면,
“아, 00단지는
이런 특징이 있었지.”
하고 바로 떠올릴 수 있습니다.
그 안에서
사람들이 왜 이 단지를 선택할지를 생각해보세요.
결국 선호도가 가치입니다.
2.생활권별 가격 흐름 보기
예를 들어 용산구에는
이촌동, 한남동, 효창동 등
여러 생활권이 있습니다.
각 생활권에서 선호도 상에
해당하는 단지들의
가격 흐름을 비교해보세요.
어느 생활권이 먼저 움직였는지,
어느 단지가 먼저 상승 했는지를 보면
사람들이 어디를 먼저 선택했는지 보입니다.
현재 수도권 시장은
2018년과 유사한 흐름을 보이고 있습니다.
그래서 2018년 전후부터 현재까지의
가격 흐름을 보는 것을 추천드립니다.
✔ 매매·전세 상승률은
호갱노노 그래프에서 2018년 전후부터 현재까지 드래그하면 확인 가능합니다.
✔ 수익률 계산
(오른 매매가격 ÷ 투자금) × 100
여기서 한 스푼 더.
2018년 전후로
각 단지가 언제부터 상승하기 시작했는지도 보세요.
상승 시기가 빠르다는 것은
그만큼 사람들이 먼저 선택한 단지일 가능성이 높습니다.
(물론 가격 흐름만으로 판단하기에는 한계가 있습니다.
그래서 우리가 임장을 가고, 임보를 쓰는 것입니다.)
3. 이제, 본격 단지분석 [양식 공유]
튜터님들께서 가이드를 주셨을 텐데
핵심은 이것입니다.
- 내 투자금(또는 매도 후 플랜에 맞는 투자금) 기준
- 실제 투자 가능한 단지 약 10개 내외 선정(앞으로 투자 가능할 것 같은 단지)
- 투자후보가 애매하다면 생활권 내 상중하 선호도 단지
- 한 장에 단지 2~4개 정도만 배치
- 핵심만 간략하게 작성
중요한 건
‘많이 조사하는 것’이 아니라
지금 내 상황에서
선택 가능한 단지를 보는 연습입니다.
단지분석을 한 페이지 가득
빽빽하게 채울 필요는 없습니다.
편안하게, 하지만 핵심은 놓치지 않게.
생활권마다 위 장표를
1장씩만 정리해도
그 생활권 안에서
상·중상·중하·하 단지의 구조가 보입니다.
제가 이번 실전반에 맞게 활용한 단지분석 양식은
‘20번을 바꾼 하락장에서
비교평가까지 가능한 단지분석 양식 공유’
(진심을 담아서 튜터님) 글을 참고하여
(https://weolbu.com/s/K3CZ5fEGtS)
실전반 상황에 맞게 일부 수정해 사용했습니다.
좋은 양식을 아낌없이 나눠주신
진심을 담아서 튜터님께 진심으로 감사드립니다.
단지분석 양이 부족해서
아쉬울 때
“튜터님, 단지분석을 많이 해야
단지 가치를 이해할 수 있는 것 아닌가요?”
맞습니다.
많이 할수록 이해도는 높아질 것입니다.
하지만 우리는
오래하는 투자자가 되어야 합니다.
유리공, 고무공, 그리고 우리의 건강까지
함께 지켜가야 합니다.
생활권의 흐름을 보고,
생활권 내 상중하 단지를 구조화할 수 있다면
이미 충분히 단지 가치를
잡아가고 있는 것입니다.
그래도 단지가 헷갈리거나
성장이 목마르다면,
전임·매임의 양을 늘려보세요.
현장은
생각보다 많은 힌트를 줍니다.
때로는 장표보다 더 빠르고 실효적입니다.
곧 설 명절입니다.
명절 전에
생활권 하나라도
단지분석을 완성해보는 건 어떨까요?
투자는 결국
누가 더 오래, 단단하게 가느냐의 싸움인 것 같습니다.
조급하지 않게,
하지만 멈추지 않게.
이번 실전반에서
단지 하나라도 제대로 이해했다면
그건 이미 큰 성장입니다.
남은 시간도
차분히, 그러나 깊게 가져가시길 바랍니다.
늘 응원드립니다 ♥
단지분석 양식_룰루랄라7.pptx
다운로드
