[월부학교 겨울학기 오렌지 하늘아래 6각형 투자자🧡 실행이반이다] 부동산트렌트 2026 독서 후기

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2026

저자 및 출판사 : 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민 

읽은 날짜 : 2026. 02. 09  ~ 2026. 02. 12

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 부동산 전망, 상승 도미노, 공급 부족

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :

내용 및 줄거리

• 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 이뤄졌다는 사실이다. 보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목 받고 있다. (36p)
• 서울은 과거부터 현재까지 상승기에는 전국 평균 이상으로 거래량이 늘고, 하락기에는 비교적 적게 줄어드는 구조를 보였다. (39p)
• 고가 지역에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이후 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식을 보인다 (42p)
• 분당과 일산은 1기 신도시 중에서도 가격과 거래량 흐름이 극명하게 대비되는 대표 사례다 (47p)
• 가격이 바닥에서 회복하는 시점의 가격상승률은 수지 (18.4%)가 평촌 (12.3%)를 앞서는 반면, 거래량 증가 폭은 평촌 (354.4%)이 수지(237.7%)를 넘어선 것이 특징이다. (49p)
• 의정부와 파주는 8개 신도시 중 서울 아파트 상승세의 온기가 가장 늦게 전달되고 있는 지역이다 (52p)
• 신도시마다 가격 회복력이 확연히 다르다. 강남에서 가까운 지역의 가격 회복력이 크다. 반대로 강남에서 먼 지역은 상대적으로 정체 혹은 완만한 상승이 예상된다. (54p)

서울 아파트 매매 시장 동향

• 노원구, 도봉구, 성북구로 이뤄진 노도성은 중저가 아파트가 다수 밀집한 지역이다. 2025년 5월 기준 서울시에는 아파트가 약 170만 세대 있는데, 노원구가 가장 많은 약 16만 세대로 서울시 전체에서 10%에 달한다. (57p)
• 서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등 한 후, 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안된다. (58p)
• 2019년 4분기 부터 2021년 3분기까지는 노도성의 거래 비중이 강남 3구를 넘어서며 활발한 매매가 이뤄졌다. (61p)
• 다만 2025년 2분기 노도성 거래량이 1분기 비해 급증한 점, 그리고 강남 3구 거래량보다 월등히 많은 거래량이 노도성 지역에서 나온 점은 과거의 패턴 (고가주택 상승 후 시차를 두고 저가주책 가격 상승)이 나타나는 것으로 보인다. (62p)
• 노도성이 서울에서 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있는 만큼 6.27 대책 이후의 관망세가 언제 시장으로 유입될지가 회복의 관건이다. (63p)
   

서울 교육 지역 분석

• 목동은 ‘사교육 2번지’라고 불리며 대치동에 이어 전국에서 두 번쨰로 높은 명문대 진학률을 자랑하는 교육 메카다. 여의도는 상대적으로 규모가 작은 교육 인프라를 가지고 있지만 질적인 면에서는 절대 뒤지지 않는 교육환경을 형성한다. (71p)
• 목동은 강남과 달리 교통이 원할하지 못해 외부인이 왕래하기 불편하다. 상업지역도 필수 소비재 위주로 발달해 유흥산업이나 상권이 발전할 수 없는 구조다. (75p)
• 여의도는 교사들이 가장 선호하는 지역 중 하나이기도 하다. 위치가 좋고 학부모들도 매너 있으며, 지나치게 성적만을 강조하는 분위기가 아니라서 우수한 교사들이 근무를 희망하는 곳이라고 한다. (77p)

서울시 빌라 시장 주요 동향

• 전체 주택 (약 315만 호) 중 아파트는 약 188만호로 60%를 차지한다. 그리고 비아파트가 나머지 40%를 차지한다. 그런데 물리적 주택 수가 아니라 실제 가구를 기준으로 주택 유형별 수치를 집계하면 이야기가 달라진다. 
  단독 다가구 주택과 같이 주택수로는 한 채로 취급하지만 실제로는 여러 세대가 거주하는 경우가 많기 때문이다. 
  (83p)
• 매매 비중 감소와 임대 비중 증가라는 변화는 2022년 엄청난 사회문제로 비화한 전세사기 사건을 기점으로 더욱 가속화됐다. 특히 신축 빌라를 중심으로 대규모 전세사기 피해가 발생하면서 빌라 시장 전반에 대한 시장의 신뢰가 크게 악화됐고, 이는 빌라 매매 거래량 감소에도 영향을 줬다 (87p)
• 즉 빌라 임대 계약에 있어서도 안전성과 유동성을 중시하는 방향으로 임차인들의 선호가 변화하며 전세 거래가 크게 줄어든 것이다. (90p)
• 2023년 이후 매매가격과 전세가격의 흐름은 사뭇 다르다. 빌라 매매가격은 상승세로 전환한 데 반해 빌라 전세가격은 정체된 상황이다. 이는 빌라에 집중적으로 발생한 전세사기 후폭풍으로 빌라 전세 수요가 줄었기 때문이다.
  (93p)

• 빌라는 더 이상 주거지로 선택되지 않는다. 그 이유는 단순하지 않다. 첫번쨰는 가격의 정체가. 아파트는 일시적인 하락 후 회복력이 있지만, 빌라는 그렇지 않다. 가격이 오르지 않으니 투자 수요가 들어오지 않고 매매가도 불안정하다. (95p) 두번 째는 건축 원가 급등이다. 그리고 결정적인 세번째 이유는 바로 전세사기다.

   

글로벌 충격파와 한국 부동산 시장

• 인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산이 상대적 가치를 높이는 역할을 한다.
  대표적 실물자산인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 주목받는 이유다. 부동산의 이러한 특성은 시장의 수요를 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다 (117p)

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  중략

3.  이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 서울 부동산의 과거부터 현재까지의 흐름에 대해 잘 알지 못했는데, 가격 흐름을 좀 이해할 수 있었고
  사람들이 부동산 자산에 대해 어떻게 인식하는지, 서울의 인구는 감소하는데 세대수가 증가하고 소득이 증가하는 등
  의 이유로 인해 여전히 서울 아파트는 수요 대비 부족하다는 사실 등. 현재 실상에 대해 자세히 알 수 있었다.

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)

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