[서투기 30기 우2ㅣ 모두 광명 뽀개고 투자자로 성ㅈ6했조_눈꽃달] 서울 수도권 투자는 이렇게 하면 된다!! 2강 수강 후기!!

안녕하세요! 우2ㅣ 모두 광명 뽀개고 투자자로 성ㅈ6했조 눈꽃달입니다!

이번 2강은 양파링멘토님이 진행해주셨는데요!! 와!

서울의 A지역 분석을 해주셨는데, 강의를 듣고 나니까 내 임장지가 A지역인지, 광명인지 헷갈릴 정도였어요! 

(그만큼 자세하게 잘 분석해주셨다는 말씀!!)

제가 다음 달 열중 들으면서 A지역 자실할 계획인데, 강의 덕분에 더 수월할 것 같네요!

그리고 마지막 강의... 제 질문에서 시작된 강의 내용이어서 좀 더 집중해서 들었어요.

‘규제지역에 실거주 2년하고 세주고 나온다.’는 건 알겠는데, 2년 뒤에 전세가 오를수도 있고, 안오를 수도 있는데 2년 뒤에 어떻게 해야하지?에 대한 고민으로 양파링님께 질문을 보냈는데,

강의에서 자세하게 풀어주시고 경우에 따라 선택할 수 있는 방향을 제시해주셔서 너무 이해도 잘 되고, 

2년 뒤를 그려볼 수 있겠더라구요!

정말... 너무나도 친절하고 좋았던 강의!

그렇다면 이제 제가 적용해 볼 점을 정리해볼까요?

내가 확인하기 전에는 시장을 퉁쳐셔 판단하지 않는다!

강의에서 처음부터 수시로 말씀하셨던 ‘퉁쳐서 판단하지 않기!’

여기 저기서 들려오는 ‘이렇다더라~ 저렇다더라~’라는 말과 뉴스를 보고 ‘그렇구나!’하고 판단하지 않고,

그것이 맞는지 지역별로, 생활권별로, 단지별로 확인해 볼 필요가 있어요~!!

이건 우리가 투자하기 위해 지역을 알아가는 과정 전반에 걸쳐서 중요한 부분이라고 생각해요.

퉁쳐서 생각하지 않기! 그런 것도 있겠지만 안 그런 것도 있을 것이다! 

‘그게 맞나? 다른 데도 그런가?’하고 생각해보고 내가 확인을 통해 알아가기!! 

매우 중요합니다!! ★★★★★

지역분석 한 판으로 정리하기!

이번 임보는 이미 지역분석이 끝났으니, 다음 임보부터는 지역분석을 한 판으로 정리하는 걸 해보려고 해요!

과거-현재-미래와 투자의미까지 담겨있어서 지역을 한눈에 파악하기 좋을 것 같아요!

지금은 약식으로 현재상황에 대한 것만 하고 있는데, 파링님이 강의에서 주신 교안대로 해보겠습니다!

지난 상승장 최고가 비교해보기!(단지 위상 가늠해보기~)

단지임장 후 단지 선호도 순위를 매기는 게 아직도 어려운 부분인데, 

선호도 순위 이후에 지난 상승장 최고가 비교를 통해 단지 위상을 가늠해보는 게

많이 도움이 될 것 같아서 적용해보려고 해요~

어제 임보라이브에서 배운 시세그루핑하는 것하고 하나씩 해보면 너무 좋을 것 같네요 +_+

토허가 이후 계약 전 반드시 확인해야 할 3가지!!

토허제에서는 일반 매매 계약과는 약간 다른 점이 있었는데요! 

약정(정식 법적 절차는 아님!)이라는 과정을 거치면서 토지거래 허가 승인을 득해야하고, 

승인일로부터 4개월 이내에 실입주를 해야 해요!

(요즘 보완 정책이 나왔다는데 저는 어차피 기존 그대로 가야할 것 같네요 ㅎㅎ)

그런데 이 계약을 하기 전에 확인해야 할 게 3가지가 있는데요!

 - 해당 구정에 승인 가능 여부 및 필요 서류

 뭔가 서류가 들어와봐야 알 것 같다는 답변을 해줄 것 같지만... 구청 담당자한테 전화해서 승인 가능 여부 및 필요한 서류를 꼭꼭! 법무사가 해준다 하지만 그래도 내가 꼭꼭! 챙겨보겠습니다!!(내가 살 물건이다!!)

 - 임대차 계약 종료 확인서(임차인 거주시!)

 요즘 전임하면서 점유자가 집주인인지, 임차인인지 꼭 확인하고 있는데요! 전에 최근 토허제 구역 내 매수하신 분의 투자 후기를 읽고 나서 임차인일 경우 임대자 계약 종료 확인서를 받아야 한다고 적혀있었는데, 강의에도 나왔습니다! 꼭 챙겨야 해요!

 (전임할 때 점유자 확인하면서 요 부분 부사님께 말씀 드렸었는데, 법무사 믿고 안챙기시는 분도 계신 것 같더라구요! 내 건 내가 챙겨야 한다!!)

 - 약정금 반환 및 계약금 지급에 대한 사전 협의!

 이것도 전임할 때 보니까 약정금 반환 안하고 계약금 지급 시 차액을 지급하는 경우도 있는데요! 이게 약정금 반환을 하지 않을 경우 과태료 부과 대상인 것 같아요. 저도 전에 투자 후기에서 읽은 글에 꼭! 반환하고 다시 계약금을 송금해야 한다고 하기도 했고, 강의에서도 나오니 부사님께서 그렇게 말씀하셔도 자선에 협의하여 약정금 반환하고 계약금 재송부하는 과정을 꼭! 거쳐야 겠습니다!

위 세가지는 계약 전에 반드시 꼭꼭!! 확인하겠어요!! 

(5월에 투자할 거니까!! 잊어버리지 말자!!)

실거주 2년뒤, 전세 세팅을 위한 자금계획 체크하기! 5단계!!

제가 궁금했던 부분!!! 매수 때부터 미리미리 체크하고, 실거주 하면서도 체크하고!

전세세팅 준비할 때도 체크해야 하는 부분이에요~~

1단계 : 전세를 줄 때까지 얼마나 모을 수 있나!(저축 파트)

 저축 파트에는 내가 주담대 대출 이자를 내면서 모으는 원금+이자 외 저축하는 부분을 체크해서 전세 주기까지 2년 +a 기간동안 모을 수 있는 금액을 확인해야 해요!

2단계 : 전세가를 얼마나 받을 수 있나!

 이 부분에 따라서 내가 실거주를 더 할지, 아니면 자산 재배치를 통해 추가 투자할지가 결정될 것 같아요. 파링님께서는 강의에서 현재 전세가 기준으로 계산을 하셨고, 전세가를 내가 계속 네이버부동산 알림설정해두고 파악하고 있어야 한다고 하셨습니다! 

(그럼 저도 그렇게 해야쥬~~~)

3단계 : 예상 전세가로 주담대 상환 여부 파악

 2단계에서 파악한 전세가를 바탕으로 주담대 상환 가능 여부를 확인해야 합니다!

4단계 : 이사갈 집 주거비 가능 여부

 이 부분이 제가 고민했던 부분인데요. 전세가 상승분+1단계에서 모은 저축분 합쳐서 추가 투자를 못하고 이사갈 집을 구해야 할 것 같아요. 그걸 모조리 월세 보증금에 넣을 수도 있겠다는 생각이 들었어요. (그 때 가서 대응할게요!!!!)

5단계 : 자산 재배치 후 최종 얼마를 갖게 되지?

 그래서 결국 저축+전세주고, 주담대 갚고, 내가 살 집 구하고 나면 얼마가 남느냐에 따라 추가 투자가 가능할 수도 있고, 돈을 더 모아서 투자를 해야 할 수도 있어요!

-> 위 다섯 단계를 보니, 지금 사는 집을 정말 잘 골라서 사야겠다는 생각이 들었습니다.

생애 최초 주담대라서 70% 대출을 받아서 집을 살텐데, 현재 전세가율이 70%가 되지 않아서 2년 이상 뒤에 전세가가 올라야 추가금이 생길 예정인데, 앞으로의 시장을 예측할 순 없으니 그때가서 상황에 맞게 대응해야겠다는 생각이 들었어요!

월부 환경 안에 있으면서 거인들의 어깨를 계~~속 빌려야겠다!는 생각도 들었습니다 ㅎㅎ

저는 이걸 10년 이상 보고 하는 거니까, 2년 뒤에 그렇다 한들! 대응의 영역이라고 생각하기로 했습니다! (알 수 없는 걸 미리 고민하지 말고 지금 할 수 있는 걸 하자!)

타협할 수 없는 것! 2가지 확인!

매임을 하고, 내 투자 물건이 정해지면 그 집의 상태에 대해 이야기를 나눌텐데요. 우리가 봤을 땐 하자고 현재 집주인이 고쳐주어야 할 것 같지만 어느 정도 우리가 보수하거나 양보해야 하는 부분도 있습니다.

이건 시장 상황에 따라서 달라질 것 같은데요. 지금과 같은 상승장에서는 어느 정도 양보하고 가야 하는 시장인 것 같아요.

“협상은 기준을 가지되, 시장에 맞게 유연하게 행동하는 것이 중요하다.”고 강의에서 말씀해주셨죠!

그럼에도 불구하고 절.대! 타협하면 안되는 부분 2가지를 알려주셨는데요!

바로바로 누수와 법적 문제입니다! 

이 두 가지는 매임과 등기를 통해서 확인이 가능합니다!

매수할 때는 꼭! 돈을 넣기 전에는 꼭! 이 부분에 대해 확인하고 돈을 넣어야 해요!!

잊어버리지 않겠습니다!

(위 계약 전 확인해야 할 3가지+아래 2가지 도합 5가지 확인합시당!!!)

정말 뽑아 먹을게(?) 많~~았던 강의라는 생각이 들어요!!

마지막에 파링님 진심과 내 비전보드를 이룰 수 있을 것 같은 기대감도 함께 가지게 된 강의!!

좋은 강의 해주셔서 감사합니다!!><