부천 특강에 이어 넘나 좋은 강의를 들려주신 진담 튜터님의 2강
“비교 평가 강의"
임장과 임보 그리고 비교평가라는 강의 제목을 보고
진짜 집중해서 제대로 배워야겠다는 느낌 가득가득
튜터님 말씀처럼 현임장지 내에서 비교평가는 하지만,
앞마당끼리 붙이면 생각보다 많이 부족한 저의 비교평가 서킬,,,
PART1. 임장/임보~입지 분석
지금 시장에서 우리가 가져야 할 능력은 바로, 선호도 파악
이번 강의에서 좋았던 것은 입지 분석에서
기본 요소/ 심화 요소/ 실전 요소로 나누어
가치 비교를 더 뾰족하게 할 수 있는 기준이 주어진 것
특히나 교통 부분에서 많이 반성했습니다
강의에서 강사님들이 교통을 볼 때 강남 외에 7대 업무지구도
넣어야 된다고 하신 말씀에 필요하다고는 생각했지만,
막상 분석하기가 너무 번거로워서 퉁쳐서 봤습니다
그런데 이번 강의를 듣고 깨달은 것은 더 벌기 위한 투자를 하기 위해서는
진짜 뾰족하게 봐야겠다고 느꼈던 것 같습니다
예를 들어, 단순히 직장까지의 소요 시간이 아닌
어디가 특별히 더 가깝고, 어떤 부분이 개선이 되는지 등등
조금 더 디테일하게 들어가야 (결국 노력이 더 들어가야)
후회하지 않는 투자를 할 수 있겠다고 깨닫는 시점이었습니다
지금 시장에서 가격을 판단할 수 있는 기준, 매매/전세 반등률
반등률에 대한 근거: 서울/수도권 23~24년 직전 바닥에서 10억 단지들의
8년 전 가격이 5억 정도인데, 2배가 되는데 8년 정도 소요
1~2급지의 단지들이 30% 오르면 급등한 것으로 그 다음은 갭 메우기 현상 보일 것
시장마다 다르게 생각해야 할 거래 지표
하락장: 하락하면서도 거래가 되는지 등 거래 빈도가 선호도에 영향 끼침
상승장: 매매와 전세 거래 중 어떤 게 더 높고 왜 많은지를 확인해야 함
(전세 수요가 매매로 돌아서고 있는지 등등)
PART2. 비교 평가~선호도 연결
“비교 평가를 하는 이유는 하락장에서 버티기 위한 것”
서울/수도권에서 비교 평가할 때 우선은 직장/공급/교통/환경/학군
지역 간 비교 평가
(1) 가격 비슷 & 입지/상품 다를 경우
=> 땅의 가치가 더 높거나? 단지 선호도가 더 높거나?
급지 차이에 따라 어떤 요소를 더 중요하게 볼지 판단
다만, 한 지역 안에서도 같은 급지로 묶이지 않은 특별한 생활권의 경우에는
조금 다르게 판단해야 함
(이건 이번 강의 킥 내용이라 비밀~)
(2) 입지/ 상품 비슷 & 가격 다를 경우
(3) 비슷한 요소 없이 모두 다를 경우
=> 이 지역을 왜 찾는지 키워드를 알아야 함
결국 수요층의 니즈를 파악해야 함
BM 포인트: 비교 평가에서 어떤 주제인지를 확인하고,
입지와 상품으로 디테일하게 비교평가 (P.154)
다음주부터 시작되는 비교평가 시세톡에서 활용해보기 ★
이번 진담 튜터님 강의에서 좋았던 점은,
현재 시장에서 바로 적용 가능한 가치 평가 프로세스에 대해
디테일한 가이드와 그에 맞는 예시로 가이드를 검증해주신 점
&
그럼에도 불구하고 발생하는 특수한 케이스는
따로 코멘트를 주시면서 부가적인 설명을 해주신 점
(같은 급지에서도 특별한 생활권/ 넓은 평형에 대한 기준 등등)
진담 튜터님 강의 들으면, 기준이 명확해서 시~원하다 라는 느낌이 들었는데
이번 강의에서도 기준들이 다소 명확해서 굉장히 집중해서 들었던 것 같습니다
하락장에 처음 투자라는 세계에 발을 들이고,
그 때의 기준을 상기해보니 또 현재 시장에서 적용해야 할 기준들과
많이도 달라진 것 같습니다
어느새 3년차 투자자가 된 것도 신기하고,
새로운 투자 계절을 맞이하고 있는 것도 신기한데
그 과정에서 가이드가 되는 튜터님의 강의를 들을 수 있어 감사합니다
긴 시간 수고하셨습니다 :)
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