안녕하세요, 새벽활동입니다.
이번 강의는 진심을담아서 튜터님의 '클래식한 투자의 본질'을 배울 수 있는 소중한 시간이었습니다.
특히 비교평가의 정석을 익히며, 그동안 가졌던 모호한 기준들을 선명하게 잡아갈 수 있었습니다.
지금 서울의 많은 단지는 이미 전고점에 다다랐습니다.
하지만 튜터님은 곧 '전고점이 의미 없는 시장'이 올 것이라고 말씀하셨는데 이 결정적인 시기에 어떤 의사결정을 하느냐에 따라 결과는 큰 차이가 나고,
그 차이를 만드는 핵심이 바로 '비교평가'임을 사례를 통해 명확히 배울 수 있었습니다.
가치 있는 결정을 내리기 위해 내 안의 편견부터 지워야겠다고 다짐하며,
적용할 부분을 다음과 같이 정리해 보았습니다.
편견
- 생활권에 대한 편견. 내 눈에 좋아 보이지 않는 곳이라도 땅의 가치가 뒷받침된다면 결국 가격이 오른다는 것을 알게 되었습니다. 이제 특정 지역에 매몰되지 않고 가치의 본질을 객관적으로 바라보겠습니다.
- ‘무조건’이라는 무모함. 가격이 싸다고 가치가 낮은 것이 아니며, 비싸다고 무조건 좋은 것도 아니라는 점을 항상 상기하겠습니다. 가격에 매몰되지 않고 진짜 가치를 읽어내는 데 집중하겠습니다.
- 투자 범위와 실력. 범위는 넓게 펼쳐두되, 엄격한 기준에 따라 ‘지금 사야 할 것’의 순서를 정하는 것이 진짜 실력임을 깨달았습니다. 넓게 보고 뾰족하게 순위를 매기는 연습을 꾸준히 이어나가겠습니다.
선호도 파악 프로세스
강의 내내 강조된 키워드는 결국 '사람'이었습니다.
추상적인 '지역'이 아니라 실제 사람들이 어떤 아파트를 선호하는지,
이번에 정립한 프로세스를 다음 임장지부터 즉시 적용해 보려 합니다.
분위기 임장 (사람·상권·도보): 단순히 걷는 것이 아니라 그곳의 연령대와 차림새를 관찰하겠습니다.
사람들이 편하게 돈을 쓰는 상권인지, 유모차를 끌기에 도보 환경이 쾌적한지를 살피고 비선호 요소가 많은 곳은 후순위로 정리해 보겠습니다.
- 입지 분석: 핵심 가치를 도출하고 동일한 기준을 적용해 우선순위를 매기는 연습을 하겠습니다.
- 교통 호재: 교통 개선 효과는 중심지에서 '멀수록' 더 강력하게 입지를 변화시키고 가격에 큰 영향을 미친다는 점을 확인했습니다. 이 변화의 흐름을 날카롭게 체크하겠습니다.
비교평가
비교평가는 결국 입지(교통, 환경, 학군)와 상품(연식, 특징)을 확실히 알고 있어야 가능하며,
입지 분석이 곧 비교평가의 기준임을 알게 되었습니다.
특히 어렵게만 느껴졌던 지역 간 비교평가의 기준을 잡을 수 있어 유익했습니다.
- 급지별 기준: 3급지 이상의 차이는 땅의 가치를 우선하고, 비슷한 급지나 1급지 정도의 차이라면 단지별 컨디션을 정밀하게 비교하는 기준이 매우 흥미로웠습니다.
- 새로 알게된 점: 복도식 방 3개가 계단식 방 2개보다 우선할 수 있다는 것을 알 수 있었습니다. 저는 계단식이 더 편하고 좋을 것이라고 생각했는데, 복도식 아파트와 방2개 계단식의 단지를 모아서 가격의 흐름을 파악한 부분을 보면서 선호도를 알 수 있었습니다. 또한, 투자재로서의 인식이 확산되며 가격 회복 및 상승 주기가 빨라진 만큼, '저점 대비 8년 후 2배'라는 기준에 대해 알 수 있었습니다.
강의를 마치며…
"어제보다 나아진 내가 되자" 진담 튜터님께서 마지막에 해주신 말씀이 깊이 와닿았습니다.
어제보다 나아진 내가 되기 위해 부지런히 BM하겠습니다.
모르는 부분은 알 때까지 파고들라는 당부를 새기며, 다음 임장지에서는 '가치를 꿰뚫어 보는 투자자'의 시선으로 현장을 누벼보겠습니다.
좋은 강의 해주신 진담 튜터님, 진심으로 감사드립니다!
