서울투자기초반 2강 후기, 대단지의 가치

1. 대단지의 가치 

1) 자체 생활권 형성: 단지가 하나의 도시, 대단지가 사람을 모으고 인프라 만든다. 

2) 거래량, 환금성: 실거주, 임대수요, 투자수요 공존 (항상 사고파는 사람 있음)

출구가 명확한 자산(마음먹으면 팔 수 있는 자산)

3) 시세의 기준점: 거래가 많아 시세가 빠르게 만들어짐. 실거래, 호가 데이터 풍부

시장 방향성 읽기 쉽고 초보 투자자도 판단하기 쉬움

4) 상승탄력: 수요 몰릴 때 가속도 붙음 -> 시장 좋아질수록 격차 벌어짐

하락방어력: 거래 완전히 끊기지 않고, 급매 나와도 연쇄붕괴 가능성 낮음

5) 상품유지력: 관리, 조경, 커뮤니티 상대적으로 안정, 노후화 속도 느림

브랜드/ 단지인지도 유리 -> 시장이 지나도 상품으로 남는다

Tip: 역세권이 아니라면 대단지 선택!

But 무조건 대단지가 아니라 가치가 우선! 가치 있는 것 중에 대단지일 때 시너지

임장으로 확인!!

2. 투자 물건 선택

 Tip: 단지별 선호에 매몰되지 말고 다른 단지와 비교하여 덜오르고 저렴한 단지 선택!!

하락장에서 다 쌀때는 뾰족하게 정말 선호하는 단지를 선택,

상승장 물건 없을 때는 저렴한 물건을 빠르게 선택한다.

3.  투자하는데 왜 단지분석까지 하는가?

- 단지 분석을 통해 단지 가격에 대한 이해도가 높아진다. 

 단지별, 단지내 선호/ 비선호 요소 파악이 가능

예) 배정 학교에 따른 가격차, 일조권이나 특정 뷰에 따른 가격차 등

4. 임장지 기억 높이는 팁

임장을 즐겁게, 임장지에서 작은 이벤트나 특별한 상권 경험으로 각인

5. 투자 방향성(서울 or 수도권) 

서울인지 수도권인지로 투자 물건을 결정하기 보다 

내 투자금으로  가질 수 있는 것 중 가장 좋은 물건인지가 중요

6. 단지 비교평가 시 유의점

단순한 가치 싸움에 빠지지 말자

7. 소규모 단지는 투자 불가?

- 땅의 가치가 충분하다면 투자 고려할 수 있으나 중요한 것은 환금성!

내가 더 좋은 물건으로 갈아타려고 할 때 내가 원하는 시기에 팔 수 있는 

물건을 선택하는 것은 중요한 투자 포인트

Tip: 환금성 고려할 때 봐야 할 자료는 아실 거래량,

내가 보는 소규모 단지와 비슷한 가격인 다른 단지를 하락장 시기(23년) 아실 거래량 비교

예) 23년 거래량: 사당 우림루미 0건 VS 신림푸르지오 16건

8. 후순위 생활권, 구축단지 투자 시 주의점

1) 거래량: 유동성 리스크 

(다음 투자로 급하게 팔아야 할 때 팔 수 없음)

2) 재건축 기대 과도한 것은 금물

소규모 단지는 사업성, 조합추진력이 약함

3) 상승장 탄력이 제한적임

대단지에 비해 상승폭 작고, 가격 반영 자체가 느림

* 적용할 점 

1. 임보에 반드시 Top5 정하고 결론 내는 것으로 마무리 

2. 앞마당 늘리고, 앞마당 시세 트레킹

3. 투자할 수 없는 시기에는 모의 투자를 통해 꾸준히 투자 실력 쌓기 

4. 투자자의 눈으로 비교 평가!!

5. 가치 싸움에 매몰되지 않고 투자 관점으로 접근

6. 오래하려면 즐겁게 하자!