안녕하세요
매일 조금씩 될 때까지 그릿하는 하루쌓기입니다.
프메퍼 튜터님의 4강을 완강하고 느낀점 적용할점을 남겨 보겠습니다.
4강은 “대한민국 상위 1% 아파트 투자자가 되기 위한 투자 판단법”이라는 주제로 다뤄졌습니다.
제목부터 양가적인 감정이 들기도 하는데요.
“1% 꼭 되어야 할까? 단어가 조금 부대끼네..”
누구보다 부를 원하며 자유로운 삶을 살기 위하는 내가 취해야 할 태도가 아닌 것으로 보입니다.”
“상위 1% 투자자가 되려면 무엇을 보충해야 하지? 왜 상위 1% 투자자가 되려고 하는거지?” 라는 질문에 스스로 대답하며 계획을 세우고 액션하는 사람이 되어야 겠다는 생각을 초입부터 해보게 됩니다.
강의 내용이 쉽지 많은 않았는데요. 아마도 직접적인 투자얘기, 단지얘기 보다는 조금 더 거시적인 내용을 다뤘기 때문이라는 생각을 해보게 됩니다. 그 동안은 작은 것에 몰입하며 “가치”라는 것 하나에 집중을 했다면 상위 1%의 실력을 가진 투자자가 되기 위해서는 큰 숲인 게임의 룰을 스스로 판단하고 이해하는 능력을 키워야겠다는 생각을 해보게 되는데요.
4강을 수강하며 가장 기억에 남는 것은 가격, 정책, 금리, 공급 측면에서 현재 시장을 이해하고 과거 시장을 복기하며 어떤 의사결정을 하는 것이 최선인지를 스스로 판단할 줄 아는 능력이라고 정리할 수 있을 것 같습니다.
언급한 4개의 요인을 나만의 언어로 표현하며 앞으로 채워야 할 지식을 정리해 보겠습니다.
가격
- 대상이 되는 지역이 절대적 또는 상대적 저평가인지 이해하기.
- 절대적저평가와 상대적저평가 시장에서 선택해야 할 의사결정 로직 이해하기
- 절대적저평가: 전세가율이 더 낮은 단지가 고가치, 거래량을 보며 반등시점 가늠할 것,
- 상대적저평가: 전세가율이 높은 단지에 기회가 있을 수 있음을 인지할 필요. 언제나 가치판단이 우선해야 함을 잊지 않을 것.
정책
- 지금은 보수정권인가? 진보정권인가? 과거 보수정권에서의 매매, 전세가의 흐름은? 반대로 진보정권에서의 매매, 전세가의 흐름은?
- 현재 부동산 정책은 수요를 장려하는 정책인가? 수요를 누르는 정책인가? 각각의 정책에서 과거 가격의 흐름은 어떠하였는가? 수요를 억제하는 정책에서 오히려 가격이 상승했던 이유는 무엇일까?
- 정책대출의 종류는? 종류별 매매가 한도 및 대출실행액 한도는? 정책대출별 금리는? 해당 정책대출을 통해 현재 진입할 수 있는 지역은 어디인가? 갈아탈 수 있는 지역은 어디인가? 이러한 시장분위기에서 내가 취해야 할 선택은? 오히려 상대적으로 저평가된 지역에서 소수가 선택하는 의사결정을 할 수 있는 판단력, 물건을 찾아낼 수 있는 실력.
- 정책대출 외 일반시민들이 받을 수 있는 대출의 경우 생애최초, 서민실수요주담대, 일반주담대 별 LTV와 가격대 별 한도는 어떻게 되는지? 대출을 통해 현재 진입할 수 있는 지역은 어디인가? 갈아탈 수 있는 지역은 어디인가? 이러한 시장분위기에서 내가 취해야 할 선택은? 오히려 상대적으로 저평가된 지역에서 소수가 선택하는 의사결정을 할 수 있는 판단력, 물건을 찾아낼 수 있는 실력.
금리
- 미국의 금리 기조는 어떠한가? 우리나라의 금리 기조는 어떠한가? 이를 통해 앞으로 금리방향을 가늠해 볼 것, 하지만 코로나와 전쟁 같은 변수 같은 리스크가 상시 있음을 주의할 것.
- 현재 금리 수준에서 억대 별 상환해야 할 원리금의 수준은 어떠한가? 현재 우리나라 가계별 소득수준 고려 시 감당가능한 원리금의 수준은 어느정도인가? 이를 고려했을 때 충분히 감당 가능하다고 볼만한 아파트의 가격은 어떠한가?
공급
- 서울수도권과 지방 시장에서 공급의 영향은 어떠한가? 공급은 3년을 기준으로 볼 것.
- 미분양의 추이는 어떠한가? 해당 지역에 영향을 주는 상위도시가 있는가?
메퍼 튜터님의 강의를 보면 항상 현재 시장을 분석한 후 이를 과거시장에 대입하여 어떤 특징을 가진 단지를 타게팅 하는 것이 효과적인지 의사결정하는 로직을 볼 수 있는데요.
아직도 제 임보에 이를 반영하지 못했다는 것은 지금 제가 채워야 할 것이 무엇인지 객관적으로 보여주는 결과라고 생각을 합니다.
그 동안 더 잘하고 싶은 것 그리고 재미를 느끼는 것에 의도적으로 인풋을 넣고 있었다는 자가진단을 하면서 여하한 이유로 실전투자를 계속할 수 없는 상황이라면 여러가지 시뮬레이션과 모의투자를 하고 나만의 인사이트를 확장해 나가는 것은 임보를 활용하는 것이 답이라는 것을 인지하며 앞으로의 남은 학기는 제가 부족한 부분을 더욱 보충하는 시간을 가져 보려고 합니다.
항상 엄청난 분석력으로 고퀄의 강의를 제공해 주시는 메퍼튜터님께 감사 말씀 올리며 4강후기를 마치도록 하겠습니다.
