[서투기30만보걷고구리4서등기7조 국사봉꽃] “싸서 가는 게 아니라 좋은 걸 가야 한다” – 안양을 보며 정리한 나의 투자 기준

이번 3강 오프라인 강의를 들으며 제가 가장 크게 정리한 건 하나입니다.

지금이 기회인가?가 아니라 무엇이 먼저 오르고, 왜 오르는가?

1. 다주택자 물건이 나오는 시기, 그런데 모두에게 기회일까?

비규제지역에서 다주택자 물건이 나올 수 있는 시기라는 점,
매물이 마르고 있는 상황에서 평촌에 물건이 나오고 있다는 점이 인상 깊었습니다 

• 과천은 20~30억, 접근 자체가 다른 시장
• 결국 과천 직장 수요가 어디로 내려오는지가 중요하다

과천 그린벨트에 대규모 직장단지가 들어온다면
그 수요는 어디로 움직일까?

넥스트 판교, 넥스트 마곡은 어디인가?

이 질문이 계속 머릿속에 남았습니다.

사람들이 좋아하는 곳이
먼저 오르고, 많이 오르고,
그리고 팔기도 좋다.

우리가 팔 때는 하락장일 가능성이 높기 때문에
“누가 먼저 오르는가”를 지금 확인해야 한다는 말이 와닿았습니다.

2. 안양은 왜 동안구가 강하고 만안구는 다른가?

안양을 단순히 하나의 지역으로 보면 안 된다는 점이 정리되었습니다.

(1) 가족 수 구조

• 서초 2.39명
• 양천 2.37명
• 구로 2.1명
• 금천 1.85명
• 안양 동안구 2.46명 

가족 단위 거주 비율이 높다는 건
“살기 좋은 곳”이라는 의미이기도 합니다.

귀인동은 3~4명 가구가 기본값, 학군지 성격이 강합니다.

반면 만안구는

• 대형 트레일러가 다니고
• 거주 편의시설이 부족해 광명으로 이동

생활 편의 독점성은 동안구에 있다는 점이 명확했습니다.

3. 베드타운에서는 무엇이 가장 중요한가?

안양은 일하러 오는 곳이 아니라
살려고 오는 베드타운입니다.

그렇다면 기준은 명확합니다.

베드타운에서는 교통을 끼고 있는 곳이 안전한 선택입니다.

직주근접이 강한 지역은 균질성이 조금 떨어져도 먼저 오를 수 있지만,
베드타운에서는 교통이 핵심입니다.

서울 바깥쪽에서 거주해야 한다면
경기도 내에서도 “굳이 여기서 살아야 하는 이유”가 있는 곳으로 간다.

그래서 금천이 평촌보다 가격이 낮은 이유도 이해가 됐습니다.

4. 학군 – 중학교가 더 중요하다

평촌은 고등학교가 약하다는 점.
신성고는 만안구 남고.
그래서 평촌 아이들은 특목고를 많이 간다는 점.

하지만 중학교 학군은 매우 강하다는 점이 중요했습니다.

분당은 고등학교까지 좋기 때문에
굳이 특목고를 많이 보내지 않는 구조이며,

강남도 명성에 비해 특목고 진학률은 높지 않다는 점.

전통적인 대규모 학원가는 비역세권에 형성되는 이유도
셔틀 운행 때문이라는 설명이 인상 깊었습니다.

5. “싸다고 이상한 거 사지 말자”

이 문장이 가장 크게 남았습니다.

• 평촌 북쪽은 소형평형 많음
• 10평대는 4인가족 거주 불가
• 역에서 가장 가까운 곳에 소형이 몰림

• 균질성은 남쪽이 더 좋음 

  규제와 기회를 동시에 주는 안양시 지역분석

같은 가격이라면
택지 안이 좋고,
하락장에서는 호재 있는 단지를 선택.

하지만
이미 오른 호재 단지라면
없는 곳이 따라올 때까지 기다리는 전략.

비교평가를 하고 물음표가 남으면 안 된다.
마침표로 남기고 지켜봐야 한다.

이 부분이 제 사고를 정리해줬습니다.

6. 시세지도와 시세트래킹

단지를 두고 고민해야지
방향을 두고 고민하면 답이 안 나온다는 말.

생활권 내 비교만 잘해도
이상한 선택은 하지 않는다.

시세지도를 만들어야 옥석을 찾을 수 있고,
책상 앞에서 10개 보는 것보다
전화 한 통이 낫다는 말도 인상 깊었습니다.

또 하나 남은 문장: 계약하는 날부터 진짜 레이스가 시작이다.

7. 하락장에서 살아남는 단지

• 조용한 동네는 하락장에 전세 맞추기 어렵다
• 복작복작한 동네가 유리하다
• 장점도 단점도 무난한 집이 사고 팔기 좋다
• 환금성이 낮다면 입지가 조금 낮아도 대단지를 선택 

투자의 성과는
얼마나 많이 벌었느냐보다
얼마나 크게 잃지 않았느냐에 달려 있다는 말도 기억에 남습니다.

8. 내가 정리한 나의 기준

이번 강의를 들으며 저는 다음 기준을 정리했습니다.

1. 싸다고 가지 않는다. 좋은 걸 간다.
2. 베드타운은 교통이 핵심이다.
3. 학군은 중학교까지 구조를 본다.
4. 비교평가 후 물음표를 남기지 않는다.
5. 시세지도를 만든다.
6. 매수 전 매도 시나리오를 먼저 그린다.
7. 장기보유 가능하지만, 반드시 보유해야 하는 물건은 아니다. 갈아탈 단지가 보이면 그게 기준이 된다.

마무리

이번 강의는 단순한 지역 분석이 아니라
“내가 어떻게 판단할 것인가”에 대한 기준을 세워준 시간이었습니다.

안양을 보면서
지역을 보는 법,
학군을 해석하는 법,
수요 이동을 읽는 법을 정리하게 되었습니다.

이제는
“지금 사도 될까?”를 묻기보다

“이 단지가 먼저 오를 구조인가?”
“하락장에서 전세가 맞춰질 단지인가?”
“내가 팔 때 누가 받아줄 것인가?”

를 먼저 묻겠습니다.

좋은 강의 감사합니다.