안녕하세요.
'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.
열반스쿨실전반 2주차 강의는 진심을담아서 튜터님께서
'순자산 10억으로 향하는 임장, 임보 그리고 비교평가’라는 제목으로
강의를 나눠주셨습니다!!
전고점이 의미없는 시장에서 어떤 기준을 가지고 판단하는 투자자가 되어야할지,
우리가 지향하는 ‘할 수 있는 것 안에서, 가장 좋은 것을 하는 투자자’가 되기 위해
가장 중요한 ‘선호도 파악’을 임장, 임보, 비교평가를 통해 어떻게 해서 더 나은 의사결정을
할 수 있을지에 대해 논리적 단계들로 설명해주셨습니다.
분위기 임장 | → 투자 범위 설정 |
입지 분석 | → 투자 키워드 설정 |
단지 임장/분석 | → 투자 우선순위 이해 |
<BM>
인사이트
- 직장 → 여기 사는 사람들은 어디 일자리 의존도가 높을까? 고민하기
하나의 직장을 빨리 간다는 것의 가치? 생각하기
- 교통 → 어디를 어떻게 얼만큼 빠르게 가는지, 얼마나 편하게 가는지, 앞으로 편해질지 에 집중하기
개선효과는 멀수록 더 강력하다! 역 접근성이 나빴던 생활권이 개선되는 것에 집중하기
- 환경 → 입지가 개선되는 길목에 있는지도 주목하기(뉴타운 등)
사람들이 변하는지, 편해하는지에 집중하기
- 학군 → 주변에서 다 넘어오고 싶어하는 권역 내 학군지 역할 여부
기본적으로 교통, 물리적위치의 가치가 있어야 부모의 직주근접으로 수요가 있는 것
- 공급 → 공급에 대한 내 생각 줄글로 남기기
- 시세 : 매전 반등여부(30%↑ / 갭메우기 현상 확인)
- 상승장에선 매매, 전/월세 거래비중이 어디가 많은지 파악(=선호도)
- 매수 직후 하락장이 올 수 있다 생각하고, 그 시기에도 버틸 수 있는 가치판단이 필요. 확신을 가지고 버티기 위해
- 비교평가시 핵심은 직장, 공급 < 입지(교통, 환경, 학군) + 상품(연식, 특징)
- 급지의 구분은 ‘압구정 접근성’ (=강남 업무지구, 한강)
- 3급지 차이 : 땅의 가치 / 2급지 차이 : 땅, 단지 / 1~0급지 차이 : 단지 개별가치
- 갈아타기의 효율은 2급지 차이
- 그 지역에서 핵심이 되는 투자키워드 파악(교통 학군 환경…)
- 더좋은59 < 덜좋은84(자녀키우고 오래사는 수요) / 계단식방2 < 복도식방3(활용도)
선호도 파악 프로세스
- 분위기 임장 : 후순위 기준 잡기(덜어야 할 것에 집중) - by 사람, 상권, 도보
- 입지분석 : 투자범위 좁히기(투자범위에서 우선범위 지정을 위한 키워드 고르기) → 기본+심화, 실전요소
* 직장 : 고소득 분포 연결성 집중(여의도>강남>마곡>판교>도심>용인>화성>인천)
* 교통 : 교통 호재의 업무지구 연결성+교통불편 해소 여부 살피기
* 환경 : 소아청소년과/이비인후과/교정치과/성장크리닉, 유기농마트/밀키트/반찬가게, 골프연습장/필테/키즈카페
* 학군 : 대형/빌라 거주민 섞여서 가는지 비교
* 공급 : 임장지 신축, 상급지 주요 입주지역 신축, 비슷한 급지 신축 전세가 비교
- 단지 임장/분석 : 가격 결정에 영향을 주는 요소 확인(내<<외) → 내가 뭘 확인해야겠다를 아는 것
* 탑차 주차여부, 동 사이 공원/놀이터(쾌적성)
행동화
- 매임/전임시 여기서 이사나가면 어디로 가는지 확인
- 지역 내 구축 구조, 타입에 따른 가격/선호도 차이 확인
- 매매가 30% 반등 여부 확인하기
- 규제 → 비교평가 후 금액대별 싼 단지 리스트업 마무리!
투자는 개별성이 강하기에 정답이 없어요.
이해하고 적용해서 나만의 것으로 만드는 것이 필요해요.
아파트를 생각할 때 수요의 관점에서 무엇이 더 클까 고민하는 것이 필요해요.
타인과의 비교보단 ‘어제보다 나아진 내가 되겠어’ 라는 생각만.
자기 자신의 참모습과 직면할 용기만 있으면 자신의 결점을 알고 개선하여 성공할 수 있다!
★진심을담아서 튜터님★
저마다의 이유가 있지만, 그럼에도 해내야하는 이유를 잊지않고
꼭 투자를 통해서 실력을 쌓는 투자자가 되겠습니다!!
댓글
성로이님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
