수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
온 마음을 다 해 늘 배움을 추구하는 투자자
마음철 입니다.
오늘은 현재 서울 아파트 중
매매가 15억 초과 19억 이하인 아파트가
어디인지 알아보고 그에 대한 생각을
정리해보고자 합니다.
왜 하필 매매가 15억 초과 19억 이하인 아파트일까?
매매가 기준을 15억 초과 19억 이하로
잡은 이유는 현재 토허제 지역의
대출 규제 때문인데요.
15억 초과 아파트에 대해 토허제 지역의 경우
대출이 4억까지만 나와서,
실제로 거래하려면 11억 이상을 현금으로
가지고 있어야 합니다.
그래서 12~15억의 중저가 물건의 경우
15억에 일제히 키맞추기 현상이 진행되지만,
15억 초과 물건에 대해서는 대출이 한정적이라
오히려 가격이 눌리는 왜곡이 발생하기도 합니다.
2023년 특례보금자리론 일반형 대출 상품이
주택 가격 9억 이하까지 가능해서
그 이하 주택의 가격이 9억에 키맞추기를 했고,
9억을 넘는 주택의 가격이 눌렸던 것처럼요.
그리고 2024년 신생아특례대출의 기준 역시
주택 가격 9억 이하여서
그 이하 주택의 가격이 9억에
키맞추기를 했던 것처럼요.
그래서 15억 초과 19억 이하인 아파트, 어디 있는데?
상승장 이전의 23년, 24년의 보합장에서 보여줬듯이
이번 25-26년의 상승장에서도 비슷한 상황이 연출될지,
한번 살펴보았습니다.
하나씩 정리해서 보여드리겠습니다.
먼저 26년 2월 기준, 15억대 매물입니다.
섞여 있는 지역도 많이 있었는데 그 중에서
제가 생각하기에 제일 괜찮은 단지를
위주로 골라왔습니다.
15억대 단지가 주로 포진해 있는 곳은
서울 4급지 상단 84, 대장 단지 59,
서울 3급지 하단 84, 중간 선호 59 수준이었습니다.
개인적으로 가장 투자하고 싶은 단지는
중림삼성사이버빌리지네요.
2호선, 5호선 초역세권이면서 서울역이 도보 10분 이내고,
광화문을 걸어서 출퇴근할 수도 있고,
젊은 신혼부부는 걸어서 신촌 상권을 이용할 수 있는
정말 좋은 위치의 단지입니다.
앞마당이 아닌 지역의 단지 중
고민이 되었다 싶은 단지는
마포 서강GS와 용산 리버힐삼성 정도인데요.
두 단지 모두 서강대교, 원효대교만 건너면
여의도여서 굉장히 위치가 좋은데다
25평은 한정적이지만 한강뷰가 드물게
나오는 라인도 있어서 선호할 것이라 생각했습니다.
강남까지의 물리적 위치와
시간은 어떨까 알아보았습니다.
중림삼성사이버빌리지: 9km
49분 _환승 없음 (2호선)
서강GS: 10km
52분 _환승 1회 (6호선-2호선)
리버힐삼성: 8km
44분 _환승 2회 (5호선-9호선-신분당선)
물리적으로나 시간적으로
강남까지 위치가 좋은 것은
리버힐삼성 > 중림삼성 > 서강GS
순입니다.
다만 리버힐삼성은 환승을 2번이나
해야 해서 아쉬운 면이 있습니다.
또한 지하철역까지 많이 걸어야한다는 점과
언덕이 심하기 때문에 중림삼성이
낫지 않을까 생각합니다.
그래프로 결론을 내서는 안되지만
일단은 중림삼성이 더 낫다고 보입니다.
인상적인 점은 광명, 의왕, 수지 등
서울 중구나 다른 4급지 대장급 단지 보다
아쉬운 곳들이 15억 중후반에도
나오고 있다는 점 입니다.
특히 엘센트로는 입지가 좋긴 하지만
인덕원역 호재를 강하게 받아서,
가격이 평촌 대장 보다도 먼저 움직이는
모습들을 보여주고 있습니다.
이런 점들이 시장이 보여주는
왜곡이 아닌가 싶기도 하네요.
정리해보면 다음과 같습니다.
현재 대출 규제로 15억 이하 아파트의 거래가 활발함.
13-15억대 단지들이 일제히 15억에 키맞추기 진행 중.
15억 초과 19억 이하 아파트에서 대출이 4억까지 나오니
가격의 왜곡이 있는 상황.
15억대에서 중림삼성사이버빌리지 59타입이 가장
저평가 되어 있다고 생각함. (오랜만에 나온 물건)
16-19억대까지도 알아보려 했으나
일정이 있어 우선 여기까지 써보았습니다.
가격대별로 시장에 있는 왜곡을 살펴보고
정리해보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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