안녕하세요.
부자 씨앗을 심는 투자자 시드s입니다.
제가 프메퍼 튜터님을 좋아하는 이유는 튜터님 강의에는 항상 바로 적용할 액션 플랜들이 촘촘하게 들어가 있다는 점 때문입니다. 이번 강의에서도 1%의 상위 투자자의 원칙과 기준에 대해서 여러 사례를 통해 알려주셨는데, 제 투자에도 투자 판단 방법 3단계를 바로 적용해보겠습니다. 감사합니다.
1단계 시장판단
상승장 일 때와, 하락장 일 때 각각의 시장 싸이클 국면에 따라서 해야하는 투자가 나뉘어져 있다는 이야기는 24년 초 시작하여 투자를 시작하고 상승장 사이클만 경험해본 저에게는 생소한 경험이었습니다.
상승장 일 때는 호가가 1-2천 오른 가격이라도 더 날아가기 전에 자산을 소유한다는 것이 중요하기 때문에 가격이 비싸더라도 충분히 아직도 저평가가 되었다는 판단이 선다면 전고점을 넘어서더라도 투자를 해야 하고는 시기가 있고
하락장 일 때는 가격이 아무리 싸더라도 사지 말아야하는 물건이 있습니다. 또 하락장일 때는 다같이 싸진 시장이기 때문에 추가로 대출을 일으키는 것이 가능하다면 더 좋은 입지의 더 좋은 자산으로 갈아타기를 시도해야 한다는 점을 짚어 주셨는데요.
23년 하락장 바닥을 다지고 24년 초 특례보금자리론으로 50년 주담대가 가능했던 유동성이 확 풀리는 시장에서 성동 금호가 4억대로 투자가 가능했던 시기가 기억이 나면서 시장은 정말 지독하게도 반복된다는 인사이트를 얻은 것 같습니다.
거시 경제의 중요성
다주택 투자자로 금리라는 변수까지 알아야 하는 이유?
사실 부끄럽게도 학교에 오기 전까지는 거시 경제까지 알아간다는 것이 너무 어렵고, 그래서 그게 내 투자에 무슨 의미가 있는지? 생각을 많이 했던 것 같습니다. 하지만 아파트는 전세 대출이라는 금융 상품에 묶여 있기 때문에 반드시 금리를 생각해야 한다는 것을 다시 뼈저리게 배운 것 같습니다.
(예시) 매매 8억 / 전세 5억 일 때, 금리가 2%에서 5%로 뛴다면?
내 세입자가 부담 해야 하는 월 상환액은
5억 * 2% = 1000 만원
(1억의 1% 100만원 /2% = 200만원 / 5억 = 1000만원)
1000만원 / 12개월 = 83만원 (월 이자)
5억 * 5% = 2500만원
2500만원 / 12개월 = 208만원 (월 이자)
금리가 3% 오른다면 제 세입자가 갚아야 하는 월 이자가 2.5배 증가하게 되기에 전세가 급락할 위험이 생기게 됩니다.
전세 금액이 2억 일 때 금리 5%이면 월 상환액이 83만원으로 금리 2%일 때의 월 상환액과 동일 해집니다. 즉 내 전세가 5억에서 금리 3%가 인상되면 2억까지 최대 3억이 빠질 수 있다는 생각을 하고 금리는 면밀하게 봐야 한다는 생각을 했던 것 같습니다.
2단계, 단지 가치 판단
청개구리 투자자
23년 하락장에서 더 좋은 자산을 살 기회를 왜 놓쳤을까?
23년 하락장의 바닥에서 전세가 올라오면 투자 해야지~ 하고 투자를 보류했던 사례를 보여주셨는데요. 정말 망치로 머리를 한 대 맞은 기분이었습니다. 저라도 같은 판단을 하며 보류했을 것 같다는 생각이 들었기 때문입니다.
일단 너무 싸진 가격이라는 것은 어렴풋이 알겠는데, 그래도 투자금이 거의 5억이나 들어가는데 아무리 성동구라도 이 돈을 넣고 이 단지를 사는 것이 맞나? 하는 의문이 들었을 것 같고, 두번째로는 더 바닥이 있을 까봐 두려움에 매수까지 행동이 이어지지 않았다는 마음이 너무나 이해가 되었던 것 같습니다.
하지만 지금 성동구에 투자하려면 10억…이 필요합니다. 경험해보지 못했기 때문에 두렵고 무섭지만 결국 과거의 지표와 강사님, 멘토님들의 경험을 믿고서 행동 했어야 했던 시기라는 생각이 들었습니다.
시장 상황은 하락장 이었지만, 좋은 가치를 가진 단지가 충분히 싸진 가격이었고 24년 1월 특례보금자리론 (무려 50년, 생애최초 LTV 80%)으로 유동성 확보가 정해졌던 시장에서 시장을 이해하는 투자자라면 주저 말고 매수하는 것이 진짜 상위 1%의 투자를 하는 사람이라는 것을 배운 것 같습니다.
그 동안의 경험이 아닌, 시장에서 주는 정보를 바탕으로 파악하고, 데이터를 해석하고, 기계처럼 해야 하는 방향으로 나아가는 청개구리 투자자가 될 수 있도록 더 공부하고 용기를 내보겠습니다.
3단계, 액션플랜
구해줘 월부에서 너나위님이 알려주시는 정보가 엄청난 인사이트를 품고 있다는 것은 알고 있었지만 정작 영상 본깨적을 체계적으로 해야겠다는 생각까지는 미치지 않았던 것 같은데요. 앞으로는 영상이 뜨면 무조건 인사이트를 원페이지로 정리하고 닷컴에 공유하는 습관을 들여야겠다는 생각이 들었습니다.
강의를 듣고 꼭 할 일!
구해줘 월부 너나위님 거시경제를 원페이지 정리하고 닷컴에 공유한다!!!
인사이트가 명확한 액션 플랜까지 이어지는 강의를 해 주신 프메퍼 튜터님 감사합니다.
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