단지분석, 1장이면 충분합니다. ‘이것’을 제대로 한다면 [후추보리]

안녕하세요! 후추보리입니다 :)

실전반 임장 보고서 분량을

20장(앞마당까지 25장)으로 권장드리고 있는데

수십장씩 쓰던 단지분석 어떻게 줄이지?

줄여도 단지 가치를 잘 파악할 수 있을까?

고민되는 분들 있으실 것 같아요!

매물임장을 제대로 한다면

생활권별 단지분석 1장으로도

충분합니다.

제가 실제로 어떻게 하는지

임장보고서 예시와 함께

지금 바로 알려드릴게요!

 WHY 

먼저 단지분석을 하는 이유를

짚고 넘어가볼게요.

✅가치 : 단지 우선순위 판단

생활권 내 단지 우선순위를 정리해두어야

순서대로 투자를 검토할 수 있음.

✅가격 : 저평가 여부 판단

앞서 판단한 단지 가치 대비

현재 가격이 싼지 비싼지 알아야

투자 의사 결정을 할 수 있음.

어떤 생활권은 역세권 몇 m가 제일 중요하고

어떤 생활권은 선호 중학교 배정이 중요해요.

실제로 거주하는 사람들이

이 지역에 왜 살까? 무엇을 좋아할까?

지역의 핵심 선호 요소를 알기 위해

지금까지 사전임보를 작성하고

분임/단임을 했는데,

이제 단지분석과 매물임장을 통해

어떤 ‘단지’를 왜 더 좋아하는지

사람들의 삶에 한 발 더 들어가서

파악해 보는거에요.

우리가 투자하는 것은

OO구나 OO동이 아니라

OO아파트이기 때문입니다.

 WHAT 

송파구를 예시로 설명 드릴 건데

지역을 잘 모르거나 가격대가 낯설어도

어떤 식으로 쓰는지

방법을 잘 따라와주세요 :)

준비물은 시세지도

핵심은 매물임장입니다.

✅ 준비물 : 시세지도

시세지도 팁을 하나 말씀 그리면

저는 생활권별 특징(교통/환경/학군)과 함께

사람들이 어떤 이유로 단지를 선택할까?

‘핵심 선호 요소’를 생각해봅니다.

예를 들어 송파구 끝자락의 거여/마천 생활권은

5호선 역세권으로 역을 2개나 끼고 있지만

아직 재개발 중이라 환경이 어수선해서

‘역에서 조금 멀더라도 연식이 더 좋거나

균질한 단지를 좋아한다’고 생각해요.

그래서 이 생활권의 핵심 선호 요소는

환경 (상품성, 균질성) > 교통 (역세권)

일거라고 나름대로 가설을 세워두고

단지분석으로 넘어갑니다.

단지분석 전후에 스스로 생각을 해보면서

지역과 단지를 입체적으로 이해할 수 있어요.

✅ 핵심 : 매물임장

앞서 말씀 드린대로 단지분석은

‘단지 우선순위’를 판단하기 위한 툴인데

사실 단지 분석 장표를 켜고 몇 시간 만에

우선순위가 짠 하고 나오는 것은 아니고,

한달 동안 임보 쓰고 임장하면서

단지에 대해 끊임없이 생각하고

고민하는 과정이 필요해요.

‘다 좋은데 초등학교가 멀어서 괜찮을까요?’

‘그래도 조금이라도 역세권이 낫지 않을까요?’

‘ㅁㅁ랑 가격이 비슷한데 그쪽에서도 오시나요?’

충분히 알아봤음에도 해소되지 않는 궁금증과

투자가 망설여지는 지점은

현장에서 매물을 볼 때

자연스러운 질문으로 이어지고

사장님과 대화를 통해 최종 의문점이 해소되며 비로소 가치와 우선순위를

정리할 수 있게 됩니다.

 HOW 

매물임장 이후,

보고 들은 것과 깨달은 것을

현장 분위기 / 선호도 / 수요 로 나누어 정리하고

단지 우선순위 / 내 생각 까지 적어봅니다.

• 현장 분위기는 : 매수자/매도자/세입자 사람들이 어떻게 행동하는지, 최근 거래 현황에 대해 기록해요. 나중에 이 시장을 돌아보며 인사이트가 될 수 있어요.

• 선호도는 : 단지 간 선호도와 단지 내 선호도를 기록해요. 가격에 영향을 주는지, 전세 빠지는 속도에 영향을 주는지가 중요해요.

• 수요는 : 어떤 사람들이 사는지 (연령,직장), 어디서 이사 와서 어디로 이사 가는지 파악해요.

• 단지 우선순위는 : 단지 하나하나 1,2,3등을 매기는 게 아니라 큰 틀에서 정리해도 괜찮아요. ‘신축 > 택지 구축 > 택지 아닌 구축’ 이런 식으로 부등호(>)로 정리해요.

• 내 생각은 : 단지에 대한 생각, 투자에 대한 생각을 자유롭게 적어보아요.

어떻게 했는지 구체적으로 보여드릴게요!

[매물임장 단지] 시그니처롯데캐슬,이편한파크센트럴,거여1,4단지

• 단지 우선순위: 신축 > 거여주공 > 거여우방,현대

[현장 분위기] 

• 롯데캐슬 세입자 내보내고 매도하는 물건 다수, 뷰 좋은 집도 남아있음

[선호도]

• 롯데캐슬/이편한 : 이편한은 드레스룸이 있고 롯캐는 자재가 더 좋고 커뮤니티에 사우나 있음(목욕바구니 들고 다니는 분 다수), 사우나 때문에 고민한다고 함 / 젊은 분 많아서 거실 넓은 타워형을 더 선호

• 거여5단지 : 택지로 지어져 학교 있는 주공 선호, 역세권이더라도 비균질해서 무서운 우성 후순위

[수요] 

• 젊은 엄마들 많음, 방이 학원가 보낸다고 함

• Vs 장지 파인타운은 소셜믹스 언급

• 거여 구축은 생활권 내 신축이나 위례로 갈아타기도

[내 생각]

• 거여마천 59 18~19억대로 신길뉴타운과 비슷, 환경이 아직 정비되지 않은 점을 감안하면 땅의 가치나 가수요가 더 높다고 생각됨

• 교통 불편한 위례 낡아지고 거여마천 개발되면 위례에서 이사올 듯

• 거여1~5단지 주변도 재정비 계획 있고, 4/5단지는 리모델링 계획, 59 13억대로 3-4급지 단지랑 비교하고 투자 검토.

이렇게 하면 단지분석 끝입니다!

어때요 쉽나요?

🔎 정리 : 단지분석 이렇게 해보세요

✔️시세지도를 포함한 사전임보를 잘 써두고

✔️평소에 지역과 단지에 대한 고민을 가지고

✔️매물임장에서 선호도/수요/우선순위를 질문하고

✔️내 생각과 함께 생활권별 한 장에 정리하기

+

여기서 한 발 더 나아가서

사장님께 물어보기 어려운 궁금증에 대해

스스로 해소하고 싶은 분이 있으시다면,

임보 틀에서 벗어나서 자유롭게

내 생각을 검증해보세요! 

예를 들어 저는 거여마천 뉴타운의 가치가

어느 정도일지 궁금해서

1. 가격 수준으로 2. 지하철 노선으로

다른 뉴타운/택지와 비교해봤어요.

방법이나결과가 맞고 틀리고는

크게 중요하지 않아요.

스스로 생각해보고 나중에 다시 들여다보면서

투자 인사이트가 생길거에요 :)

아래 제 장표를 참고로 첨부드리니

저처럼 투자에 대한 생각을

마음껏 펼쳐보시길 응원드려요❤️

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