[수수진] #수북수북 독서후기 - 부동산 트렌드 2026

26.02.18 (수정됨)

프롤로그_서울 부동산의 미래는 이미 정해져 있다

주요 용어 해설

Part1. 2025 부동산 시장 돌아보기

2025년 부동산 시장에 일어난 일들

슈퍼사이클을 넘어 상승 도미노로

2025년 부동산 트렌드의 변화

강북 아파트 상승 도미노의 시작｜서민 주거의 받침판, 빌라 시장 분석의 중요성

Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

전국 아파트 매매 시장 트렌드: 서울 중심 회복세와 지역별 격차｜매매가격 트렌드: 59m2 이하 소형 평형의 상승｜거래량 트렌드: 서울과 지역 부동산 시장의 확연한 온도 차｜서울 부동산 시장 트렌드: 서울 전역과 수도권 일부 신도시로의 슈퍼사이클 확산

2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

뚜렷해진 분당·수지 중심의 신도시 아파트 시장 회복세｜분당·일산: 극명한 가격과 거래량 차이｜평촌··수지: 유사한 회복 패턴｜김포·남양주: 여전한 혼조세｜의정부·파주: 정체의 지속｜신도시 부동산 매매 시장 인사이트

3. ‘서울’ 아파트 매매 시장 동향

강남3구와 노도성의 차별적 움직임｜강남3구 거래가격 사상 최고치 경신｜2025년 2분기, 강남3구를 넘어선 노도성 거래량

4. 서울 아파트 시장 상승 도미노 예측 - 4개 권역별 매매·전세 시장 심층 분석

확연히 벌어지는 권역별 회복 속도

5. 서울 교육지역 분석 - 목동 VS 여의도, 최고의 선택지는?

목동: 체계적 교육 시스템의 완성체｜목동 교육 인프라 현황｜여의도: 소수정예 교육의 숨겨진 보석｜여의도 교육환경의 차별성｜목동 VS 여의도, 어떤 기준으로 선택할 것인가｜학군지 선택의 핵심 기준

Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

1. 서울시 빌라 시장 주요 동향

왜 빌라 시장을 주목해야 하는가｜매매 시장이 급감하는 이유｜폭발적인 반전세 전환의 의미｜서울시 빌라 매매·전세가격 트렌드

Information: 빌라 공급 절벽, 무너지는 주거의 최후 보루

2. 빌라 VS 아파트 시장 비교

아파트 대비 저조한 빌라 매매가격상승률｜아파트와 빌라 전세 시장의 분화

3. 동일 지역 내 아파트와 빌라 시장 비교

역삼2동·대치4동 사례 비교｜빌라 시장이 알려주는 5가지 인사이트

Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

1. 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장

한 치 앞을 모르는 글로벌 정치·경제｜관세 전쟁과 월세 폭등의 상관관계｜금리 인하를 통한 경기 활성화｜인플레이션과 금리 인하의 어색한 공존

Information: 1923년 초인플레이션에도 살아남은 부동산 투자자들

2. 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현

슈퍼스타 단지 출현의 필연성｜서울 아파트 시장과 슈퍼스타 경제학｜양극화가 심화되는 서울 아파트 시장

Information: 서울 용산 VS 도쿄 아자부다이 힐즈: 단순 비교와 이식이 위험한 이유

3. 강남 아파트 신고가에 가려진 거대한 수요

60억 신고가는 허상일 뿐이다

Information: 도쿄 부동산 시장, 과연 ‘잃어버린 30년’인가?

4. 현재도, 앞으로도 공급이 문제다

전국 아파트 입주 물량 절멸｜구조적인 공급 부족에 시달리는 서울시｜권역별 편중으로 더욱 심각해진 서울 아파트 공백｜빌라마저 턱없이 부족한 서울시

5. 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장

전세의 놀라운 인플레이션 방어력｜현실을 따라잡지 못하는 물가 통계｜전세상승률, 인플레이션을 앞서다｜전세 방어력의 지역별 차이

6. 서울 부동산 시장의 상승 도미노

서울 아파트 가격 이동평균선이 보여준 흐름｜상승 도미노의 속도: 시차로 본 흐름｜상승 도미노의 강도: 상승 폭과 수익률의 격차

Information: 진보 정권이 들어서면 집값이 오른다?

Part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트

1. 권역별 아파트 단지 포트폴리오 분석 - 상승 도미노의 포착

서울 일시정지 이론(Seoul Pause Theory)｜인구가 줄어도 서울 집값이 상승하는 이유｜서울시 16개 대장 단지 분석

2. 서울시 대장 단지 가격 정밀 분석

① 동대문구 ‘청량리역 더블 랜드마크’｜② 양천구 목동신시가지｜③ 송파구 송파위례24단지꿈에그린｜④ 노원구 한진한화그랑빌(feat. 9억 원 미만 서울 아파트)｜대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트

Part6. 2026년 부동산 가격 大예측

1. 서울 아파트 가격 시나리오

‘집값 상승 도미노’, 시간의 문제다

Information: 주택 보유 시 적정한 부담을 주는 정책을 제시하라

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

‘강남 집값을 잡아야 한다’라는 착각｜‘정부 개입’과 ‘자유시장경제’라는 아이러니｜반복된 정부 개입이 빚어낸 후폭풍｜왜 우리에겐 제대로 된 주택 정책 목표가 없나｜대한민국이 지향해야 할 3가지 포인트｜장기적 주택 정책 목표 제언

Part7. 주목해야 할 ‘핫’ 플레이스

1. 관광객이 주도하는 서울 상권 트렌드

서울 시내 호텔에서 골목까지｜여행 열기로 되살아나는 서울｜호텔의 재도약과 잠재적 위기｜이들은 어디서 자고 어디서 즐기는가

2. 진격의 K-문화 그리고 서울의 재발견

충무로·신당·약수: 핫플 트라이앵글｜확장하는 서울 미식 지도｜K-세계관의 원천, 크리에이터가 사는 동네｜오래된 거리의 새로운 얼굴, 장충동｜2026년 글로벌 키워드: 한국인

책에서 알게된 것

P.022 서울 내 12개 대단지 아파트 가격을 분석해 2023년의 전고점(N파고)과 2021년의 역사적 고점(W파고) 돌파 여부를 확인했다. 일부 지역 단지(중구 남산타운, 관악구 관악드림타운, 서대문 DMC파크뷰자이)는 전고점을 넘어서는 데 시간이 소요되겠지만 대다수 단지는 역사적 고점까지 달성할 가능성이 크다는 결론을 내렸다.

(송파구 잠실 ‘엘리트’는) 매우 동질적인 유형의 단지에 동일한 평형대가 대규모로 존재하는 만큼 서울시 아파트 가격 현황을 가장 잘 대변하는 단지라 생각할 수 있다. (중략) 잠실 엘리트 33평형은 평균가격 기준으로 N파고를 돌파했고, W파고 역시 돌파할 가성능성이 높다. 2024년 2분기 최고가는 이미 2021년 평균가격을 넘어선 상황이다. 다만 당시 최고가 27억 원에서는 약간 못 미친다. 참고로 25평형은 W파고는 이미 달성했다. <부동산 트렌드 2025>

→ 확실히 작년에 이야기했던 엘리트는 2025년 벌써 25평 기준 W파고를 이미 달성했고 현재 규제 이후 더 빠른 상승폭으로 날아가는 현상을 보였다. 현 남상타운, 관드, DMC는 최근 규제를 지나 평형별로 다르지만 26년 1~2월에 되고서야 이전 전고를 넘어서거나 이제 막 전고점을 터치한 모습을 보인다.

P.029 2025년 2분기 노도성지역 거래량은 2022년 1분기 이후 최대치를 기록했으며, 이는 대표적인 상승 도미노의 서막으로 해석할 수 있다. 여기에 불안 심리와 비합리적인 선택이 더해진다면 부동산 시장에서 더욱 예측하기 어려운 양상이 전개될 수 있다.

→ 2025년 2분기 서울 매수우위지수가 100에 가까워지면서 파는 사람보다 사는 사람들이 많은 시장으로 급변하기 시작했고 신축 입주 물량이 급감한다, 공급 부족에 대한 공포심이 계속 되는 뉴스가 반복되며 더 늦으면 기회가 없다는 심리가 시장을 지배했다.

P.049 평촌과 수지는 유사한 인접 지역 특성이 있지만 최근 시장 회복 과정에서는 약간 다른 양상을 보인다. 가격이 바닥에서 회복하는 시점의 가격상승률은 수지(18.4%)가 평촌(12.3%)을 앞서는 반면, 거래량 증가 폭은 평촌(354.4%)이 수지(237.7%)를 넘어선 것이 특징이다.

→ 시장이 바닥이었던 2023년 대비 2025년 거래량 증가율은 비교하면 23년 평촌 : 2,758건 → 25년(회복) 6,198건으로 약 124.7% 증가 / 23년 수지 : 4,057건 → 25년(회복) 7,909건으로 약 95% 증가. 책에서는 최저점 월과 최고점 월을 직접 비교햇을 가능성이 높고 23년 수준과 거래가 폭발했던 25년 특정 월과 비교하면 책에서 나온 것처럼 300% 이상의 결과가 도출되었을 것으로 예상된다. 연간 데이터로 보더라도 평촌 증가율이 > 수지보다는 거래가 많이 되었다는 점은 일맥상통하다. 그렇다면 왜 평촌의 거래량이 더 늘었을까?

→ 개인적인 생각으로 보면, 평촌은 아파트 단지 자체가 매우 밀집되어있고 평형이 표준화되어있어 매수와 매도가 모두 빠른 특성도 존재한다. 그리고 수지는 신분당선 인근의 중대형 평수가 가격 상승을 주도하고 이미 재건축 이슈로 가격이 오른 소형 평수와는 다르게 상대적으로 역과 가깝지만 복도식 구축 같은 경우 가격반등을 하지 못한 소형 평수도 많아 투자자들 or 실제 소액으로 시작할 신혼 부부들도 진입하기 더 수월한 환경으로 보여졌다. 그래서 거래량이 많았겠지. 게다가 25년은 1기 신도시 특별법과 선도지구 지정 이슈도 정점에 달했던 시기이기도 하다. 미래 가치를 보고 들어온 투자자들도 평촌의 거래량을 강하게 밀어올렸고 그 때 마침 분당의 배후 주거지로 많은 사람들이 이주하던 시기였기도 했다. 결과적으로는 수지는 가격이 얼마나 비싸에 팔리느냐(수익성)에는 수지가 앞섰고, 얼마나 많이 사고 파느냐(유동성)에는 평촌이 앞선 모습이 보였던 것으로 생각된다.

P.058 서울 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 시간을 두고 누적 상승률을 보면 강남과 강북이 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역간에 불균형한 상승률이 나타나더라도 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안된다.

→ 누적 상승률도 보면 강남이 20억→30억이 되면(50% 상승), 10억 하던 강북 아파트가 상대적으로 너무 싸다. 이 때 실수요자와 투자자가 여기는 아직 안올랐네 하면서 진입하게 되는 것, 사실이지만 주의해야하는 건 수익률과 수익금의 차이. 상승률은 강북이 강남이 2020~2021년 상승장 후반기에 강북 외곽 지역이 상승률이 강남을 압도하며 누적 상승률을 좁혀갔을 수 있지만 수익금으로 보면 절대적인 자산 가치의 격차는 벌어진다. 20억 아파트가 10% 오르면 2억 상승, 10억 아파트가 15% 오르면 1.5억 상승(상승률은 강북이 높지만 자산 자체는 강남이 더 늘어나는 건 당연) 하지만 지금처럼 할 수 있는 자산의 크기가 강북에 맞다면 충분히 저평가 된 곳들도 아직까지 기회가 남아있을 수 있다는 점에서는 명확한 팩트다.

P.090 빌라 시장은 표준화된 아파트에 비해 상대적으로 제도적 사각지대가 많고 시장 투명성이 또한 낮다는 특성이 있는 만큼 보증금을 보호하기 위한 반전세나 월세 형태의 계약이 선호되기 때문이다. 향후에도 현재와 유사한 시장 환경과 전세 거래에 대한 불신이 지속된다면, 전세 비중 감소 현상은 장기적 구조로 자리 잡을 가능성이 크다. 한편 임대 시장의 변화를 단순히 ‘전세에서 월세로의 전환’으로 요약하기는 적철지 않다. 실제 데이터를 보면 전세에서 월세로의 이동보다는 전세와 월세가 혼합된 형태인 반전세로의 이동이 더욱 많이 나타났기 때문이다.

P.117 인플레이션이 부동산 시장에 미치는 영향을 살펴보면 수요 측면세어 가장 먼저 반응하는 부분은 임대료다. 실제로 2020년 코로나 팬데믹 이후 각국이 대규모 유동성을 공급하면서 인플레이션이 발생하자 글로벌 도시들에서는 일제히 월세 급등 현상이 나타났다. 2023년 말 기준 뉴욕의 월세는 2019년 대비 30%, 베를린은 34% 상승한 바 있다.

P.129 슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 소유 그 자체가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 지위재로 소비되는 것이다.

P.148 현시점에 우리가 눈여겨봐야 할 부분은 빠른 중윗값 상승세다. 향후 지속적인 금리 인하와 입주 물량 부족으로 인해 2025년 1분기 가격대로 회복할 가능성이 있다. 앵커링 효과로 인한 가격 착시 가능성도 문제지만, 실제 가격이 빠르게 상승하는 현실에 대한 정잭적 대응 역시 시급하다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 중윗값처럼 대표적이고 균형 잡힌 지표를 기반으로 부동산 시장을 분석하고 공유하는 것이 필요하다.

P.171 전세는 우리나라에서만 볼 수 있는 독특한 임대 방식이다. 전세가격은 한편으로는 집값과 밀접하게 연동되면서 다른 한편으로는 월세처럼 ‘거주비용'이라는 성격을 지닌다. 따라서 전세는 단순한 임대료가 아니라 집값과 집세 양쪽을 모두 반영하는 하이브리드형 가격이라고 볼 수 있다. 더불어 전세는 단순한 임대료가 아니라 미래의 물가까지 선반영하는 자산 운용 수단으로 기능할 수 있다.

P.174 서울대 공유도시랩이 산출한 아파트 전세가격지수에 의하면 전세가격은 매년 5.22% 상승한 것으로 나타난다. 이 수치는 코로나 시기의 일시적인 과열을 제외하고 계산한 것인데, 당시 유동성 급증으로 인한 전세가격까지 포함할 경우 매년 약 5.9% 상승한 것으로 나타난다. 결론적으로 현실적인 전세가격 연간상승률 (5.22%)은 물가상승률 (2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주 비용을 넘어 인플레이션을 능가 하는 자산가지 상승을 보여준다.

→ 지난 20년간 한국 평균 소비자물간 상승률 2% 초반이면 전세가는 물가보다 2배이상 빠르게 오른 결과가 맞다.

P.177 서울시 기준 전세가격은 물가상승분을 제외하고 실질적으로 연 평균 4.94% 오른 것으로 나타났다. 결국 전세가격은 단순한 임대료가 아니라 향후 경제 흐름과 거시적 가격 변동을 반영하는 ‘선행적 자산지표'이자, 우리나라 부동산 시장 특유의 하방 경직성과 맞물려 강한 복원력까지 갖준 독특한 형태의 인플레이션 헤지 수단으로 기능하고 있다는 것을 확인할 수 있다.

P.177 2022년처럼 매매가격과 전세가격이 동반 대폭락한 시기를 제외하면 실질적으로 서울시 아파트 전세가격이 전년 대비 하락한 경우는 거의 없다. 사실 이는 투자자 관점에서 놀라운 사실이다. 투자를 위해 장기 보유할 때 웬만해서는 가격이 떨어지지 않고 오히려 인플레이션 이상으로 상승하는 재화가 바로 서울시 아파트라는 것이다.

P.190 강남3구가 강북3구보다 대체로 ‘먼저', 그리고 ‘높은' 수익률을 보이지만 2015년, 2018년, 2020~2021년에는 강북3구의 실질수익률이 강남을 넘어섰다.

P.213 강남 접근성은 왕십리 뉴타운이 더 좋음에도 불구하고 가격은 마포래미안푸르지오가 2~3억원대 격자를 유지하며 앞서고 있다. 여기에는 다양한 요인이 있겠으나 서울시 아파트가 ‘업무지구 접근성’으로 재편되는 현실과 관련이 있다.

→ 왕십리뉴타운(텐즈힐, 센트라스) : 2,5호선, 수인분당선, 경의중앙선 등 교통의 요지, GBD 접근성이 마포보다 좋음 마래푸 : 2,5호선, CBD-YBD 접근성이 압도적이다.

텐즈힐 < 마래푸 : 강남접근성보다도 직주근접 쾌적성에 더 높은 점수를 주고 있다.

왕십리 뉴타운은 평지고 마래푸는 경사가 있다. 평지라는 이점에도 불구하고 마래푸가 비싸다면 CBD-YBD 접근성의 승이다. 그리고 마포는 거대한 신축 아파트 촌으로 변했다. 왕십리는 반면 뉴타운 경계를 벗어나면 아직도 균질성 부분에서는 아쉬운 면이 있는 것도 사실이다. 그리고 2026년 현재 대흥동과 염리동 일대 학원가는 과거보다 성장한 것도 한 몫 할 수 있다. 나 텐즈힐 살아. 나 마래푸 살아. 나는 마래푸 살아가 건재한 가격을 보여주는 이유일수도. 그렇다면 이 가설에 있어서는 어떤 다양한 요인이 존재하는지 보자.

→ 강남접근성이 최고라면?(vs 옥수리버젠)

왕십리와 강남 접근성은 비슷하지만 주거 쾌적성이 좋은 옥수리버젠이라면 마래푸와 비슷하게 흘러가는 모습을 볼 수 있음. 그렇다면 왕십리의 낮은 가격은 강남 접근성 부족때문이 아니라 주변 환경 및 학군 문제일 가능성이 있다고 볼 수 있음

→ CBD 도심 접근성이 최고라면?(vs 경희궁자이2단지)

경희궁자이가 옥수리버젠, 마래푸보다 높다. 그렇다면 현재 시장은 직주근접 그 자체를 최상위 가치로 치고 있다는 것이 논리적으로 맞다는 것을 의미한다.

→ YBD 접근성이 최고라면?(vs 영등포 당산삼성래미안)

테즈힐보다는 높고 마래푸보다는 가격 흐름이 낮다고 볼 수 있다. 얼추 텐즈힐과 비슷. 그렇다면 YBD의 접근성이 GBD 접근성의 가치를 위협할 정도로는 과거보다 좀 더 높게 올라왔다고 생각해볼 수 있겠다.

P.246 대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트

서울 인구가 줄어도 가격 상향 트렌드는 지속될 가능성이 크다.
강남권 아파트는 가장 빨리, 가장 큰 폭으로 전고점을 돌파했다.
한강권과 강북권에 나타난 ‘상승 도미노' 현상
도시 재생의 교과서 ‘정량리 더블 랜드마크’의 대변신
9억원 미만 아파트, 6.27&9.7 대책의 무풍지대

P.253 6.27 대책 이전과 이후 부동산 시장 외부 상황은 변화가 없다. 6.27 대책은 인위적으로 금융 접근성을 제한한 것일 뿐, 외부 경제 상황과는 무관하다.

P.255 고가주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다. 즉, 고가주택은 거래가 없어서 가격을 알 수 없으나 본질가지는 인플레이션만큼 상승하고 있을지도 모른다.

P.258 서울시 전제 거래량에서 강북권 비중이 점자 커지고 강남권 비중은 감소하면서, 시장이 강북권의 영향을 받는 상황이 만들어지고 있다.

책에서 배운 것

이 책을 읽고 나서 든 생각은 그동안 이 공간에서 디테일하게 공부했던 점들이 책을 읽는 데 있어서 이해하는 데 더 많이 도움이 되었다는 점이었다. 무엇보다 가장 흥미로웠던 건 아파트를 보는 관점이 확 넓어졌다는 점이다. 예전에는 교통 좋고 살기 편하면 장땡이라고 생각했지만, 이제는 아파트가 하나의 지위재로 소비된다는 사실을 뼈저리게 느꼈다. 그저 내가 직접 사보지 못한 좋은 단지를 사는 사람들의 심리를 엿보면 그 동네가 주는 상징성, 그리고 그곳에 모여 사는 사람들의 균질한 분위기에 기꺼이 수억 원을 더 지불하고 있었다. "나 마래푸 살아"라는 말 한마디가 주는 사회적 무게감을 데이터가 증명하고 있다는 것도 한 몫하지 않을까?

동시에 아직 기회는 충분히 남아있다는 희망도 보았다. 강남이 먼저 뜨겁게 달궈진 후, 그 열기가 시차를 두고 강북과 수도권으로 번지는 상승 도미노 법칙은 여전히 유효하다고 생각했다 책에서 언급한 2025년 2분기 노도성 지역의 거래량 폭증 데이터를 보며, 남들이 "이미 늦었다"고 할 때 조용히 다음 도미노가 넘어갈 곳을 찾는 것이 얼마나 중요한지 다시금 깨달았다. 월부에서 배웠던 디테일한 분석법들과 함께 처음으로 이 책을 접했을 사람들에게도 쉽게 설명이 가능했던 책으로 보이지 않았을까? 결국 부동산 투자는 인플레이션을 방어하는 것을 넘어, 세상의 변화를 읽고 그 흐름에 내 자산을 태우는 과정임을 다시 한번 느꼈다. 서울의 전세가가 물가 상승률을 두 배 이상 앞지르며 인플레이션을 헤지하는 강력한 자산 지표로 기능하고 있다는 사실은, 1주택 실거주의 중요성과 레버리지 투자의 당위성을 다시금 일깨워 주었던 것 같다. 돈을 버는 법이 아니라 시장의 언어를 해석하는 법을 한 층 더 깊이 익히게 해주었던 책, 여전히 공포와 불안속에 있지만 각 전문가들이 시장을 읽는 방법에 대해서는 그게 무엇인지 보는 건 의미가 있어 보였다.