[시드s] 부동산 트렌드 2026

부동산 트렌드 2026

책에서 본 것

파트1. 2025년 부동산 시장 돌아보기

슈퍼사이클을 넘어 상승 도미노로

역대 최악의 공급 부족과 금리 인하, PF연장, 전셋값 폭등 등 많은 요인이 서울 부동산 상승 태세를 가리켰다. 

부동산 PF란? 

앞으로 지을 건물과 그 건물을 분양해서 발생할 현금흐름울 평가한다. 즉, 은행은 대상이 건물이라는 점을 고려해 무사히 계획대로 지어질 것인지 (시공사의 준공능력), 분양이 예정대로 잘 될 것인지를 고려한다.  

부동산 PF연체는 일반인에게도 영향을 미친다. 공사 지연으로 분양 받은 집의 입주가 지연될 수도 있고, 공급 위축으로 전월세가 상승한다. 또 자산하락 압력으로 심리가 위축되기도 한다. 

송파구 잠실 엘리트는 매우 동질적인 유형의 단지에 동일 평형대가 대규모로 존재하는 만큼, 서울시 아파트 가격 현황을 가장 잘 대변하는 단지이다. 공급 물량, 금리, 인플레이션, 가격 등 다각도로 부동산 시장을 바라봤지만 결론은 일치했다. 2025년 가장 중요한 변수는 금리의 흐름이었다. 2026년을 앞둔 시점에서 시장 참여자가 인지해야 할 사실은 크게 2가지다. 첫번째는 서울 부동산 슈퍼사이클의 흐름은 지속된다는 점. 두번째는 강남에서 시작한 상승세가 강북의 저가 아파트로 확대되는 상승 도미노의 가능성이다.

우리나라 정부는 자유시장경제의 원칙과는 다르게 과도하게 시장에 개입하는 경향이 있다. 대출 규제 비율인 LTV와 부동산 세율 및 기타 규제 정책을 편의적으로 집행하는 식이다. 6/27 대책으로 불리는 주담대 6억원 한도가 강력하게 느껴질 수는 있으나 강북지역 아파트 매입에도 효과를 발휘할 지는 의문이다. 정부의 수요 억제 정책은 고가 주택에 한정될 가능성이 있다. 

파트2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장

같은 시기, 같은 국가 내에서도 부동산 시장의 양극화가 심화되고 있다. 주목할 점은 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 이뤄졌다는 점이다. 이는 단순한 경기 반등을 넘어 시장 심리가 회복되고 자산 선호도가 빠르게 이동하고 있다는 점을 시사한다. 

강남구는 21년 하반기 전고점을 19.8% 이상 상승한 상태로, 고가주택 시장이 일반 주택 시장에 비해 빠르게 회복하고 있으며 프리미엄 수요가 여전히 견고함을 나타낸다. 서울 거래량 증가의 배경에는 24년 12월 비상계엄령 사례로 위축됐던 시장 심리가 반등하면서 억눌렸던 거래 심리가 한꺼번에 방출된 측면이 있다. 일반적으로 부동산 시장은 연말연초에 줄어드는 계절성 경향이 있으나 24년 4분기의 급감은 예상치 못한 비정상적 사건의 결말로 해석된다. 

신도시의 전반적인 매매가격지수는 23년 1분기부터 정체 또는 상승 국면에 접어들었다. 이 중 강남구와 인접한 분당이 가장 많이 올랐고, 그 다음은 용인 수지이다. 신도시별로 회복속도애 뚜렷한 차이가 나타나는데 특히 강남에서 멀어진 신도시 일수록 상승률이 낮다. 이 현상에는 슈퍼스타 경제학이 적용된다. 슈퍼스타 경제학이란 고가 지역은 가파르게 상승하고 그렇지 않은 지역은 완만하게 상승하거나 정체하면서 시장의 양극화가 일어나는 현상이다. 

서울내 지역별 불균형이 심각한 수준에 도래했다. 서울시 아파트 시장은 2010년 중후반 강남이 급등하고 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보였다. 즉, 누적상승률은 강남과 강북이 큰 차이가 없었다. 

파트3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

왜 빌라 시장을 주목해야 하는가?

서울시에서 가장 많은 주택 유형은 약 60%로 아파트이다. (주택수)

서울시에서 가구 비중이 가장 높은 것은 57%로 비아파트(단독, 연립 등)이다. (가구수)

서울은 아파트 비중이 큰 도시는 맞아도, 비아파트에 거주하는 사람이 더 많다. 

최근 빌라시장에서 나타나는 경향은 매매 비중 급감과 임대 비중 증가이다. 이는 22년 엄청난 사회문제로 대두되었던 빌라 전세사기 사건을 기점으로 가속화되었다. 신축 빌라를 중심으로 대규모 전세사기 피해가 발생하면서 빌라 시장에 대한 신뢰가 크게 악회 되었기 때문이다. 빌라는 더 이상 주거지로 선택되지 않는다. 그 이유는 첫번째 빌라는 가격이 아파트 처럼 반등하지 않는다. 두번째 원자재 값이 상승하면서 빌라를 건설하는 소규모 건설사들이 타격을 입었다. 세번째는 전세사기로 인한 신뢰도 하락 때문이다.

빌라 시장이 사라진다는 것은 서울의 주거 공급 체계 중 하나가 사라진다는 의미이다. 저가 임대 공급이 붕괴하면서 임대차 시장 전체에 압력이 가해진다. 아파트 쏠림 현상이 심화되면서 아파트 가격의 변동성은 더 심해지고 상대적으로 더 열악한 주거 환경으로 이동을 유도하게 된다. 

2014년 무렵부터  2022년 초까지 이어진 주택 시장 활황기 동안 아파트는 실거주 수요 뿐만 아니라 투자 수요까지 대거 유입되며 가파른 가격 상승세를 보여줬다. 이와 달리 빌라 매매 가격은 아파트에 비해 확연히 낮은 상승세를 기록했다. 빌라의 경우 아파트 대비 반등세가 매우 약하게 나타났다. 빌라 거주자가 1인 가구 위주로, 아파트 거주자는 2인 이상 가구로 재편되는 상황은 상위재(아파트)와 하위재(빌라)의 수요층이 차별화됨을 의미한다. 그리고 두 주택 유형의 가격 흐름 역시 상이할 가능성을 내포한다. 빌라 거주자가 1인 가구 위주로 재편되는 양상을 보여주는 단초 중 하나는 초등학교 학생 수다. 빌라 밀집 지역 소재 초등학교 학생 수가 아파트 단지 인근 초등학교 학생 수보다 빠르게 줄고 있다. 

파트4. 2026년 부동산 투자 빅 이슈 TOP6

트럼프 행정부는 포괄적인 관세 인상 기조를 유지하면서도 상황에 따른 세율 조절 전략을 취하며 각국에 위협적인 태도를 보이고 있다. 트럼프 식 보호 무역 주의는 세계 무역 구조를 뒤흔들었고, 특히 우리나라처럼 수출 의존도가 높은 국가들에 막대한 부담을 안겼다. 이는 결국 국내 인플레이션을 자극하는 요인으로 작용하고 있다.

인플레이션이 오면 일반적으로 중앙은행은 금리를 동결하거나 인상해 인플레이션을 억제한다. 그러나 대한민국은 경기 둔화와 인플레이션 압력이 동시에 존재하는 모순적 국면 속에서, 기준 금리를 인하할 경우 부동산 시장의 수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다. 수요자 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 공급자 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다. 수요는 살아있는데 공급이 받쳐주지 못하는 구조적 불균형이 발생하는 것이다.

지금까지 살펴본 서울 아파트 시장의 흐름은 단순 가격 상승이나 일시적 불균형으로 설명할 수 없다. 특정 소수 단지에 자산 가치가 집중되고, 이들이 지속적으로 상위권을 유지하며 나머지 단지들과 점점 격차를 벌리는 구조는 명백히 시장 내부의 계층화가 진행되고 있음을 나타낸다. 이는 주거 시장이 더 이상 균질한 공간이 아니며, 시장 참여자의 위치에 따라 기회와 자산 축적 가능성이 구조적으로 달라지고 있다는 것이다.

→ 자본주의는 원래 균질하지 않다.

앵커링 효과(Anchoring Effect) 경제학에서 인지적 편향을 조성하는 요인 중 하나로, 사람들이 특정 숫자나 정보에 노출되면 그 숫자를 기준으로 판단을 내리는 경향을 뜻한다. 시장 전체를 대변하지 못하는 언론의 집중 보도로 인해 시장이 급격히 상승하고 있다는 잘못된 인식을 갖게 될지도 모른다. 이러한 효과는 부동산 시장에서 사람들의 의사 결정을 왜곡하고 시장을 비정상적으로 과열 시킬 수 있다.

서울 외곽 지역은 상대적으로 자산 여력이 약한 실수요층이 많아, 거래 회복과 가격 반등 속도가 다소 지연되는 경향이 두드러진다. 하지만, 과거 추이에서 중요하게 인지해야 할 점은 가격 상승 정도는 시간 찰르 두고 하나의 사이클로 일어난다는 것이다.

파트6. 2026년 부동산 가격 대 예측

6/27 대책의 효과는 매우 제한적일 것으로 본다. 그 이유 첫 번째는 2호선 외곽의 아파트 단지들에는 6/27 대책과 관계없이 매입할 수 있는 아파트 물량이 다수 존재한다. 두번째는 인플레이션, 지속적인 금리 인하와 유동성 확대, 심각한 공급 부족 상황이다.

정부가 집값을 통제할 수 있다는 믿음, 그리고 자본주의 정부가 시장 가격을 직접 조절해야 한다는 발상은 매우  반(反)자본주의적 시각임에도 한국 사회의 언론과 여론은 이를 당연시한다. 이렇게 왜곡된 인식이 오히려 지금까지 부동산 정책을 망치고 시장을 불안정하게 만들었다. 

느낀 점/적용 점

느낀 점

책을 읽으면서 저자의 분석과 견해에 대해 동의하는 부분이 많았으나, 직접 시장에 참여하면서 배우고 느낀 부분과는 상이하다는 점도 있었던 것 같다. 저금리 환경이 임대인의 투자 수요를 위축시켰다고 한 내용이 있었는데 그 이유로 전세금을 은행에 예치 했을 때 저금리를 통해 기대하는 이자 수익이 줄어서 라고 예시로 들었다. 하지만 투자를 하며 배우고 느낀 점은 저금리 기조일 때 사람들은 대출에 대한 이자 부담감이 줄어들어 오히려 대출을 일으킬 가능성이 높아진다. 유동성이 증가하고 자산을 구입할 여력이 생기기 때문에 오히려 자산으로 수요가 쏠리며 가격 상승에 대한 기대감도 커진다. 따라서 임대인들도 전세금을 은행 예적금에 묶어두기 보다는 추가로 주택이나 다른 자산을 매입하여 인플레이션을 헷지할 가능성이 더 크다는 생각이 들었다.

적용 점

강남과 강북은 상승 시차가 있을 뿐 상승률은 결국 비슷하다. 결국 이미 오른 자산보다는 덜 오르고 기회를 주고 있는 자산에 투자해야 한다. 또, 서울과 지방이 양극화 되어 있다고 하지만 지방도 오른다. 아직 덜 오른 지역에서 기회를 찾기!