안녕하세요
이번 실전2강은 진담튜터님이 진행해주셨는데요,
임장과 임보에 대해 A to Z까지 알려주신 강의였습니다.
투자로 이어지기 위한 임장과 임보를 어떻게 해야하는지 자세히 알 수 있는
밀도 높은 강의였다고 생각이 들었습니다.
그럼 이번 2강을 듣고 나에게 특히 와닿았던 점과 적용해보고 싶은 점을 남겨보도록 하겠습니다
들어가며
- 이번 실전반에서 반드시 가져가야할 것
① 가치 → ② 가격 → ③ 비교평가 순으로 최선의 결정을 한다.
- 모의 투자단지를 통해 복기, 개선하는 것이 임보 300장 쓰는 것 보다 더 유의미한 일이다.
분위기 임장
와닿았던 점
- 후순위 생활권의 기준을 잡는 것이 중요하다.
- 생활권을 볼 때에는 사람을 집중해서 본다. => 사람들의 옷차림 뿐만 아니라 거주민들이 편하게 돈 쓰기 좋은 상권인가? 아이들을 키우기 편한 환경인가?
- 분위기 임장을 통해 선을 긋는다.
적용해보고 싶은 점
- 분임 후 생활권 정리 시 분위기/아파트/사람으로 카테고리 나눠서 정리하기
=> 기존에 하던 것보다 좀 더 직관적으로 써도 될듯하다. 나중에 펴볼 중요한 장표!
- 후순위 생활권이 왜 후순위인지 생각해보기 (덜어야 할 것에 집중한다.)
입지분석
와닿았던 점
- 중간선호도 단지들의 선호도를 갈라치기 하는게 투자자의 실력이다.
- 지역 내 거주민들이 출퇴근하는 직장 ‘수요’를 깊게 들어가본다. 단순히 서울로 연결된다고 좋은게 아님
- 뾰족한 근거리 직장 출퇴근이 있다면 엄청난 힘이 있다.
- 교통의 호재는 불편했던 곳일수록 파급력이 크다.
- 좋은 상권이란 무해한 것 (많냐가 아니라 있냐, 없냐로 구분하기)
- 환경이 바뀌려면 여기 있는 사람들이 바뀔까? 가 중요함
- 학군을 정성적인 측면으로 바라보기, 이제는 +@로 봐야할거같다.
- 공급에 대한 영향을 주변 신축 전세가로 확인한다. (전세가 빠질까? 적정 전세가가 얼마일까?)
적용해보고 싶은 점
- 전임, 매임을 통해 임장지의 실질적인 출퇴근 수요를 파악한다.
- 단지 선호도에 교통과 환경의 호재를 반영했는지 복기한다.
- 환경/학군의 기준을 정량적 → 정성적으로 바라본다.
- 주변 신축 전세가를 통해 영향력과 경쟁력을 확인한다.
단지임장/분석
와닿았던 점
- 시세그룹핑을 통해 단지 선호도에 대한 나만의 투자생각을 넣는것 (결론X)
- 시세그룹핑과 시세지도에 대한 생각은 틀리면 틀릴수록 정답에 가까워지는 것, 스스로 생각을 자유롭게 맞춰 나간다.
- 단지분석을 통해 결론을 내는것이 아니라 확인해야할 것을 남겨놓는다.
- 단지분석에서 시세에 관한 내용은 주변 단지들과의 비교도 필요하다. 비교를 통해 상대적 저평가 단지도 찾아낼수 있다.
적용해보고 싶은 점
- 단지 외부를 통해 역/버스와의 거리를 확인하고 로얄동을 생각하기
- 교안에 나온 시세그룹핑 장표 BM해서 억대별 시세그룹핑&생각 작성해보기 (단지 가치에 대한 생각을 많이 넣는게 포인트라고 생각함, 선호도에 대한 나만의 투자 생각을 넣기)
- 단지분석 장표에 시세에 관한 내용을 기존보다 딥하게 작성해보기, 단지에 대한 가격과 주변 단지들과 비교를 통해 싼지? 비싼지?
지역 내 비교평가
와닿았던 점
- 비교평가는 하락장을 위해 하는 것, 많이 벌고 덜 벌고의 개념이 아니라 확신을 갖고 지킬 수 있을까로 접근하기
- 비교평가가 어려운 이유는 입지/상품/가격이 고정되어있지 않았기 때문, 뭐라도 하나는 고정해야 한다.
- 수도권은 하나의 권역이기에, 땅의 위치를 무시할 수 없다. 가격이 이해가 안될 때는 위치를 놓치고 있는게 아닌지 봐야한다. 선호하는 생활권과 인접해 있는 경우 영향을 준다.
- 비교평가의 핵심은 특정포인트를 고정 한 뒤 다른요소에서 차이점을 발견하는 것
적용해보고 싶은 점
- 교안에 나온 비교평가 케이스를 임장지에 대입해서 해볼 것
지역 간 비교평가
와닿았던 점
- 급지별 / 급지의 차이에 따른 비교평가 기준이 있다. 땅의 가치를 우선해서 볼것인지, 단지선호도를 비교해야할 경우인지 판단한다.
- 헷갈릴 땐 교통부터 까놓고 생각하기
- 4급지 이하부터는 교통의 역할이 절대적이다.
- 지역간 비교평가를 할 땐, 그 지역에서 핵심이 되는 투자키워드를 파악했는지가 가장 중요
적용해보고 싶은 점
- 비교평가를 하기 위한 단지를 제대로 가져왔는지 점검
- 지역 내 핵심 투자 키워드를 알고 있는지 점검/복기
- 교통/환경이 개선되는 지역(생활권)을 꼼꼼히 따져보기 => 가치에 반영하고 있는가?
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