안녕하세요
아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고
투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한
절대 포기하지 않는 제리파파입니다.
이번 월부학교 3강에서는 빈쓰 튜터님께서 진행해주셨습니다.
평소 이야기는 많이 들었지만 빈쓰 튜터님의 강의는 처음 들어보는데요.
그만큼 새로운 시각을 볼 수 있어서 좋았던 것 같습니다.
처음 강의를 시작하며 튜터님께서 던지신 질문은 크게 2가지 였습니다.
여러분은 30억이 정말 필요한가요?
여러분들은 정말 다주택자가 하고 싶으신가요?
사실 모든 사람이 30억이 필요한 것이 아니기 때문에 모든 사람이 반드시 다주택자가 되어야 하는 것은 아닙니다. 어찌 보면 궁극적인 이런 물음에 대한 답변을 해야 하는 시기가 바로 월부학교가 아닌가 싶었습니다. 이제는 어느 정도 투자에 대해서 1~2년 이상 배웠고, 지금처럼 계속해서 해나간다면 누구나 원하는 목표인 순자산 10~20억 정도는 벌 수 있기 때문인데요. 여기서 한발 더 나아가서 해야만 하는 이유가 있는지 스스로에게 물어보는 것이 정말 중요하다는 생각이 들었습니다. 강의와 상관 없이 꼭 이런 생각을 해보면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
여러분은 둘 중 어느 단지를 사고 싶으신가요?
한 곳은 수도권 비규제지역의 중간 선호도의 구축이고,
다른 한 곳은 지방광역시의 중간 선호도 구축입니다.
현재 시장에서 수도권이냐 지방이냐를 놓고 많은 고민들을 하고 있는데 사실 지나고보면 어떤 것을 했는지 보다 했는지 안했는지가 더 중요했던 것 같습니다. 그래서 지금 시기에 무엇을 하는지 고민하느라 투자를 미루고 있는 분들에게 정말 중요한 메세지를 던지는 비교라는 생각이 들었습니다.
Part 1 지금 지방 투자 시대
현재 지방시장 상황 (가격 / 공급 / 정책)
가격 수준으로 보면 현재 지방 광역시 조차도 많이 올랐다고 보기 어렵기 때문에 중소도시 보다 더 우선순위를 두고 판단해볼 수 있을 것 같습니다. 최근 매매가는 적게 오르고 전세가는 많이 올라온 지역이 있는지 잘 살펴봐야 할 것 같습니다.
공급 측면을 보면 과거 상승장에서 어떻게 공급이 많이 만들어졌는지, 그리고 과공급 시기에 어떤 일이 벌어졌는지를 확인해보면 앞으로의 시장을 잘 이해할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
정책 측면에서도 지방 선거를 앞두고 지방 부양책들이 나오고 있기 때문에 유심히 살펴봐야 한다. 과거 호재가 있었던 지역들이 어떤 흐름을 가져갔는지 살펴보면 큰 도움이 된다.
현재 지방 시장을 보면 확실히 한번도 겪어보지 않은 외면 받는 시장이라는 생각이 듭니다. 2023년 하락장 이후 지방은 꽤 오랜 기간 외면 받고 있는 것 같습니다. 그런데 모든 지역이 그런 것은 아니었는데요. 전주, 울산, 진주, 당산 등과 같은 지역들은 상당히 많은 가격 상승이 일어나 과거 23년에 투자를 했을 때 1억 이상의 차익을 얻을 수 있었습니다. 이들의 공통점이 무엇인지 알아보고 향후 흐름이 올 수 있는 지역을 찾아보는 과정이 굉장히 의미가 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.
Part 2. 무엇을 사야 하는가?
항상 내가 할 수 있는 감당 가능한 범위 내에서 사람들이 좋아하는 것을 해야 한다
지방에서는 같은 값이라면 입지와 상품성이 모두 좋은 곳을 해야 하고, 그 다음으로 상품성이 중요하다
수도권과 지방은 각자의 상황에 따라 다른 선택을 할 수 있다
저평가와 저가치를 판별하는 부분이 가장 인상적이었습니다. 여러가지 요인들을 통해 설명을 해주셨는데 가장 중요한 것이 무엇일지 생각해보면 역시 사람들이 좋아하는지 여부인 것 같습니다. 사람들이 대체적으로 좋아하는 곳인지, 그렇지 않은 지에 따라 나눠보는 것이 가장 중요한데 그러기 위해서는 내가 바라보는 시선 보다는 대다수의 사람들이 바라보는 시선을 이해하는 것이 가장 중요하다는 생각이 들었습니다.
Part 3. 어떻게 운영하고 적용할 것인가?
원칙 : 쌀 때 사서 비싸게 판단. 목표를 이룰 때까지 자산을 쌓아 나간다
매도를 할 때는 수익 관점, 자산 관점, 리스크 관점을 살펴봐야 한다
‘가치가 없지는 않지만 마이너스가 난 경우에는 적정 매도가를 정하고 보유한 후에 수익을 보고 매도해야 한다’
과거 21~22년에 투자한 많은 분들은 매도 타이밍을 놓친 경우 대부분 수익이 마이너스인 경우가 많은데요. 이 경우에 내가 산 물건이 저평가와 저가치 그 사이에 있는 경우가 많은 것 같습니다. 이 시기에 저평가된 자산이라는 생각이 들면 수익이 날 때까지 보유하고, 저가치라고 판단하면 매도를 한 후 복기를 하는 과정을 거쳐야 한다는 것을 알 수 있었습니다. 이 시기 투자한 분들의 포트폴리오 조정에 따라 굉장히 큰 자산의 격차가 발생한 점을 미뤄보면 매도 의사결정이 정말 중요하다는 것을 다시 느낄 수 있었습니다.
튜터님께서 강의 말미에 Q&A 사례들을 소개해주셨는데 이 중에 가장 눈에 띈 사례가 있었는데요.
과거 21년에 부산에 투자하신 분의 사연이었고 분명 가치 있는 단지를 적정한 투자금으로 매수하셨는데 하락장으로 인해 아직 가격이 회복하지 않아 6~7천만원의 손실이 발생한 사연이었습니다. 이 분의 사연을 보면서 참 마음이 힘들겠다는 생각이 들었습니다. 저와 비슷한 나이대에 1년 동안 모을 수 있는 저축액도 많지 않았는데 그간 시간을 보내면서 더 늦게 투자한 분들은 돈을 벌었는데 더 먼저 투자를 시작했음에도 손실을 보고 있는 상황이 얼마나 마음 고생이 심했을지, 이후 배우자와 얼마나 많은 갈등이 있었을지, 스스로 자존감도 정말 많이 떨어지셨을 것 같다는 생각이 들었습니다. 23년~현재까지 가격이 큰 차이가 나지 않고 전혀 회복하지 않은 상태이기 때문에 매도하고 종자돈을 합쳐서 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는지 반드시 살펴보면 좋겠다는 생각이 들었습니다. 지역의 흐름이 좋기 때문에 조금씩 회복할 것이기 때문에 손실을 확정하고 급하게 움직일 필요는 없지만 내가 현재 어떤 곳으로 갈아탈 수 있는지는 알고 있어야 나중에 매도했을 때 빠른 의사결정을 할 수 있기 때문인데요. 오랜 기간 고생한만큼 꼭 좋은 결과가 있으면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
B.M
과거 울산 시장에서 보고 배운 것들을 잘 복기해서 다른 지역에 적용하기
최근 6개월 동안 매매가와 전세가 변화를 체크해보자
과거 지방 상승장에서 호재의 힘이 어땠는지 살펴보기
전주, 울산과 같은 지역의 공통점이 무엇이고 앞으로 이와 비슷한 흐름을 가질 수 있는 지역을 확인하기
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