안녕하세요
아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고
투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한
절대 포기하지 않는 제리파파입니다.
월부학교 4강은 프메퍼 튜터님께서 강의를 진행해주셨습니다. 이미 알고 있는대로 좋은 강의 내용을 듬뿍 담아서 강의해주셔서 학교에서 강의를 들을 수 있었던 점이 개인적으로 좋았습니다. 강의를 들으면서 무엇을 배우고 느꼈는지 이야기 해보려고 합니다.
흔히 독립적인 투자자라는 표현을 많이 사용하는데요. 강의에 나오는 상의 1%의 투자자와 같은 의미로 볼 수 있을 것 같습니다. 어느 지역이든, 언제든, 내가 할 수 있는 최선의 투자를 행동으로 옮길 수 있는 사람이 바로 그것이 아닐까요? 독립적인 투자자가 무엇인지, 독립적인 투자자가 되기 위해 어떻게 해나가야 하는 지를 생각하며 강의를 들었는데요. 실제 어떤 내용들이 있었고 무엇을 느끼고 배웠는지 기록을 해보려고 합니다.
현재 시장은 이재명 정부가 들어서면서 조금씩 다주택 규제가 심해지고 있는 것을 알 수 있습니다. 5.29 양도세 중과 유예를 종료하는 것부터가 시작인 것 같은데요. 이후 종부세와 보유세가 강화되는 방향으로 가는 것에 대해 많은 분들이 걱정을 하고 있으신데요. 그냥 걱정으로 끝나기보다는 실제로 시뮬레이션을 통해 내가 얼마나 많은 종부세와 보유세를 내야 하는지를 계산해보는 과정을 통해서 그 어려움들을 미리 생각해보고 대응해나가는 것이 중요한 것 같습니다. 강의에서 실제 계산 과정을 보여주셨는데 각자가 현재 자산 상황과 추후 투자 이후 상황에 대한 시뮬레이션을 통해 이것들을 미리 확인해봄으로써 막연한 두려움을 확신으로 바꾸는 것의 중요성을 느낄 수 있었습니다.
Part 1. 지금이 어떤 시기인가?
투자의 시기를 아는 것은 정말로 중요한데요. 왜냐하면 이를 정확히 알지 못하면 소중한 내 돈을 잃을 수가 있기 때문입니다. 좋은 물건을 사도 돈을 잃을 수가 있고, 상대적으로 아쉬운 물건을 사도 돈을 벌 수가 있습니다. 즉, 강의에서 해주신 말씀처럼 ‘상승장에서는 비싸더라도 사야 하는 물건이 있고, 하락장에서는 싸더라도 사지 않아야 하는 물건이 있습니다’
그렇다면 현재는 어떤 시기일까요? 수도권과 지방, 수도권 안에서도 서울인지, 서울 안에서도 상급지인지 하급지 인지에 따라 조금씩 다른 시기로 바라볼 수가 있는데요. 전체적으로 볼 때는 가격 수준을 볼 때 일부 지역을 제외하면 적극적으로 매수를 해야 하는 시기라고 생각합니다. 그러기 위해서 반드시 알아야 하는 것이 가격, 정책, 금리, 공급이라는 것을 알 수 있었습니다.
22년 다주택자 양도세 완화 / 다주택자 LTV 완화
23년 규제지역 해제 / 신생아특례대출
25년 627 다주택자 LTV 제한, 6억 대출 제한 / 1015 토허제 지정
정부의 정책에 따라 특정 구간에 수요가 몰릴 수 있는데 이때 사람들을 따라가는 것이 아니라 조금 다르게 생각함으로써 좋은 기회를 찾을 수 있다는 점이 인상적이었습니다. 보금자리론은 6억 이하 물건에 대해 대출을 지원하고, 신생아특례론은 9억 이하 물건에 대한 대출을 지원하기 때문에 5억대, 8억대 물건의 매수세가 높았던 특징이 있었는데 모두가 6억 미만을 볼 때 나는 6~7억대 물건을 본다면 더 좋은 선택을 할 수 있을 가능성이 그만큼 올라갈 수 있습니다. 제 스스로가 대중들이 행동하는 대로 하고 있지는 않은지 자세히 들여다봄으로써 1% 상위 투자자가 하는 행동을 해나갈 수 있는 것 같습니다.
최근 3년의 모습을 보면서 지방에서 공급이 얼마나 중요했나 알 수 있었는데요. 향후 지방 투자를 해나갈 때 이 지역의 공급이 향후 얼마나 줄어들고 있는지, 미분양의 추이까지 살펴보면서 의사결정을 해야한다는 것을 느낄 수 있었습니다. 물론 과거에도 공급이 많았을 때 대세상승장이 오면 그것을 무시하고 오르는 모습을 보여줬지만 대세상승장이 아닌 시기에는 항상 공급에 따라 시장이 움직인 점을 생각하면 더 안전한 투자인 것을 알 수 있었습니다.
Part 2. 무엇을 살 것인가?
사람들이 좋아하는 가치 있는 단지를 적절한 가격에 매수하여 보유해나가는 것이 중요하다
어느 시장이든지 투자를 해 나갈 수 있는데요. 내가 사는 단지가 사람들이 좋아하는 단지 인지가 항상 가장 중요한 것 같습니다. 그리고 나서 가격의 수준을 볼 수 있는데요. 가치가 있는 단지라면 가격 수준을 보는데 시기에 따라 하락장에서는 가격이 조금 비싸더라도 좋은 단지를, 상승장에서는 가치 대비 저평가 되어있는 단지인지를 생각하면서 매수할 때 잃지 않으면서 더 많이 벌 수 있는 투자를 할 수 있다는 것을 알 수 있었습니다.
Part 3. 액션 플랜
앞서 소개한 가격, 공급, 금리, 정책 등의 내용을 실제 투자를 고려하고 있는 단지에 적용함으로써 현재 시장이 어떤 시장인지 기록하고 어떤 투자를 실행할 지 결정해볼 수 있었습니다. 이번 임장지에서 투자 우선순위 물건을 뽑으면 꼭 이 과정을 실제로 대입해서 해보면서 기록으로 남겨둬야겠다는 생각이 들었습니다.
B.M
향후 보유세 인상 가정하여 종부세, 보유세 미리 계산해보기
적극적으로 매수해야 하는 시기 (가격,거래량,전세가율) 정리
정권 별 중요한 정책들을 따로 정리해놓기
임장지 수익률 분석 추가하기
구해줘월부 1page 추가하기 (대책의 핵심과 영향)
