수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[26.5월 규제반영!] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 가애나애입니다!
지난 목요일, 다주택자 양도세 중과 유예 종료 및
보완책이 발표되었습니다.
주요 내용은 다음과 같습니다.
1. 기존 조정대상지역(강남/서초/송파/용산)
26.5.9. 이전 매매계약 완료 및
계약일로부터 4개월 내 양도시 양도세 중과 배제
+ 허가일로부터 4개월 내에 입주
2. 신규 지정된 조정대상지역(25.10.16.)
26.5.9.까지 매매 계약 체결 및
계약일로부터 6개월 내 양도시 양도세 중과 배제
+ 허가일로부터 6개월 내 입주
3. 임대 중인 주택 → 실거주 의무 제한적 완화
임대 중인 주택의 경우 실거주 의무가
개정안 발표일(26.2.12.) 기준
현 체결된 임대차계약상의 최초 계약 종료일까지 유예됨.
단, 28.2.11.까지는 실거주를 위해 입주해야 하며,
다주택자가 보유한 조정지역대상 주택을
무주택자에게 매도하는 경우에만 한정함.
(즉, 매도인 다주택자 ∩ 매수인 무주택자)
특히 '임대 중인 주택(소위 전월세 낀 물건)에 한해
실거주 의무가 제한적으로 완화된다'는 부분에
관심을 갖는 분들이 많습니다.
“예전처럼 토허가 지역에서 갭투자 가능한 건가?”
이번 규제 완화는 세제와 실거주 의무에 대한 부분이며,
임대차 보호상의 권리는 그대로 유지됩니다.
특히 계약갱신청구권을 이미 사용한
임차인이 거주하고 있는 경우에 대해 정리해보겠습니다.
1. 계약갱신청구권 행사 이후
임차인의 퇴거 통보 권리
매수인이 전세낀 물건을 매수하는 경우,
기존 임대인의 지위를 그대로 승계하게 됩니다.
이때 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 거주 중이라면,
갱신된 2년의 임대차 기간 동안
임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고,
통보일로부터 3개월이 경과하면 계약 종료와 함께
임대인은 보증금을 반환할 의무를 부담하게 됩니다.
따라서 매수인은 전세보증금을 반환할 수 있는지
자금 계획을 반드시 점검해야 합니다.
특히 임차인 퇴거 시에는 일반적인 주택담보대출이 아닌
전세퇴거자금대출로 진행되는 경우가 많으며,
한도 및 심사 기준이 상대적으로 엄격하므로
사전에 금융기관 상담이 필수적입니다.
2. 임차인 해지 통보 이후
실거주 의무 즉시 발생
토지거래허가구역에서는 원칙적으로
매수시 실거주 의무가 부과됩니다.
다만, 기존 임차인이 있으면
임대차 계약 만기까지 실거주가 유예됩니다.
그러나 임차인이 계약 해지를 통보할 경우,
통보일로부터 3개월이 경과하면
계약 종료 및 보증금 반환 의무와 동시에
실거주 의무 역시 개시 요건을 충족하게 됩니다.
즉, ‘남은 전세 기간 동안 실거주가 유예된다’고
생각했던 계획과는 달리
‘자금 마련 + 즉시 입주’ 상황이 됩니다.
3. 중요한 것은
리스크에 대응할 수 있는가?
정책 발표로 인해 매수인이 시장에서
선택할 수 있는 물건은 분명히 늘어났습니다.
다만, 중요한 것은 어떤 리스크가 있는지 알고,
실질적으로 대응할 수 있는지 여부입니다.
다음 상황은 반드시 점검해보셔야 합니다.
1)임차인 퇴거시 보증금 반환이 가능한가?
- 현금, 대출 가능 여부, 대출 실행 시점 포함
2)계약 종료 시점이 예상보다 앞당겨질 경우,
즉시 입주가 가능한가?
정책의 변화 속에서 기회를 만들 수 있습니다.
다만, 매수를 앞두고 발생할 수 있는 리스크를 점검하고,
그에 대한 대응 여력을 갖추는 것이 전제되어야 합니다.
준비된 선택이 좋은 결과로 이어지길 응원드립니다.
