재건축, 리모델링

쑤우지님 안녕하세요.

재건축 및 리모델링 단지를 보고 계시군요.
사업 진행 여부와 속도에 대해 고민이 많으실 것 같습니다.

우선 재건축·리모델링과 같은 정비사업은
단기간에 마무리되는 사업은 아닙니다.
추진위원회 설립 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주 및 철거 등
여러 단계를 거치게 되며,
각 단계마다 변수에 따라 기간이 달라질 수 있습니다.

일부 단지는 빠르게 진행되기도 하지만
전반적으로는 장기간 소요되는 과정이라고 보시는 것이 안전합니다.
관련 절차를 쉽게 정리한 글을 아래에 첨부드리니 참고해보셔도 좋을 것 같습니다.

재개발, 리모델링 : https://weolbu.com/s/LEZUyzJ1Y0
선도지구 : https://weolbu.com/s/K9F4IZ9g3G

또한 이주비 대출에 대해 질문 주셨는데,
통상적으로는 종전자산 평가액의 40~70% 수준에서 실행되는 경우가 많다고 알려져 있습니다.
다만 이는 단지별 사업성, 시공사 조건, 금융시장 상황 등에 따라 달라질 수 있어
사전에 정확한 금액을 확정적으로 알기는 어렵습니다.

무엇보다 중요한 점은
이주비 대출이 전세보증금 전액을 항상 충당해주는 구조는 아니라는 것입니다.

따라서 이주·철거 시점에
보증금 반환을 스스로 감당할 수 있는지에 대한
현금 흐름 점검과 리스크 계산은 반드시 필요해 보입니다.

그럼에도 불구하고 그 전에 가치가 있는 단지인지 입지 분석을 명확하게 한 뒤에
재개발, 재건축, 리모델링이라는 호재에 대해 집중을 해보는 것이 더 맞다고 생각합니다.
결국 가치가 있는 단지이면 가격은 반영된다고 생각합니다.

쑤우지님 안녕하세요.

재건축, 리모델링 단지를 투자로 매수하실때 궁금하신 점이 있으신 것 같아요.
우선 초기단계라면 재건축, 리모델링 호재를 제외하고도 비슷한 가격에 그 단지가 충분히 가치있고 좋은 단지인지를 우선적으로 검토하시면 좋을 것 같습니다. 생각하신것보다 시간이 많이 소요될 수 있어요.

그리고 투자로 검토 후 매수를 하시게 되었는데 나중에 세입자분을 내보낼 현금여력이 없다면 이주,철거 전 매도를 고려하실 수도 있습니다.

재건축은 관리처분인가가 나왔을때, 리모델링은 권리변동계획 단계가 되었을때 정도는 되어야
분담금이 확정되고 실질적으로 이주 철거가 가능한 단계가 되기 때문에 좀 더 확정적으로 볼 수 있습니다.

https://weolbu.com/s/K1L7JIlkg4

관련해서 써놓은 글을 공유드리니 참고해보세요^^

쑤우지님 안녕하세요. 1. 일단 쑤우지님께서 그 단지를 투자로 보시는 이유가 중요할 것 같습니다! 재건축, 리모델링 호재 외에도 쑤우지님이 감당가능한 투자금 범위 내, 앞마당 내에서 최선의 선택인지를 다시 한 번 고민해보심이 좋을 것 같습니다. 만약 이에 대한 확신이 있고 실제 재건축이나 리모델링이 진행됐을 때 세입자 보증금을 돌려줄 수 있고, 분담금도 감당가능하다면 투자할 수 있습니다. 2. 이때 전세입자 보증금을 이주비 대출로 돌려주는 것이 가능한 지 물어보셨는데 보통 재건축인 경우 관처 이후 철거, 이주 시점에 실행되는 대출이기에 만약 세입자가 그 전에 나간다고 한다면 이 대출로 보증금을 돌려주는 것은 무리가 있겠죠? 보통 재건축은 계획된 것보다 진행이 늦어지는 경우가 많은데 만약 세입자가 대출 실행 이전에 나간다고 한다면 대출 외의 방법으로 보증금을 돌려줄 수 있는지도 반드시 체크하셔야 할 것 같습니다. 또한 이주비 대출이 애초에 전세입자 보증금을 돌려주는 용도의 대출이 아니기에 전세입자의 보증금이 전액 나올지는 알 수 없는 부분입니다. 보통 종전자산 평가액을 기준으로 대출이 나오기에 이 부분은 부동산, 금융기관을 통해 알아보시고 그 금액으로 전세입자 보증금을 돌려주는 것이 가능한지 따져보아야 합니다! 리스크가 있는 투자이니 꼭 꼼꼼히 잘 살펴보시길 바랍니다! 응원하겠습니다^^