수도권 비규제지역 거래

안녕하세요 쑤우지님~~ 1. 자금조달계획서 (6억 기준) 제출 여부: 비규제지역이라도 거래 가액이 6억 원 이상인 경우 자금조달계획서 제출은 의무입니다. '허가'제가 아니므로 계획서 제출만으로 거래가 막히지는 않습니다. 2. 기존 세입자 대출 유지 및 반환 요구 세입자가 디딤돌, 버팀목 등 정부 정책 대출을 받은 경우, 집주인이 변경될 때 은행에서 '담보물 변경' 확인 절차를 거칩니다. 계약 전 세입자가 어떤 대출을 이용 중인지, 중개사를 통해 승계 의사가 확실한지 반드시 확인하고 특약에 관련 내용을 명시하는 것이 좋습니다. (이부분은 해당 은행에 확인 하시면 좋겠습니다) 3. 새로운 세입자의 전세대출 비규제지역이므로 세입자가 전세대출을 받는 데 제약이 적습니다. 다만 매매-전세 일자가 동일한 경우 대출이 불가하기 때문에, 1)현금 세입자를 구하거나 2)잔금일자를 다르게 한 후에 매도인이 전세계약을 해 주어야 합니다 (부동산사장님 통해 대출상담사 통화 해보시는 것이 좋습니다) 4. 토허제 지역 매수 후 실거주 의무 토허제 지정 이전에 이미 정상적으로 갭투자(임대차 승계) 매수를 완료했다면, 세입자가 만료되어 나간다고 해서 본인이 반드시 실거주해야 할 의무는 발생하지 않습니다. 좋은 투자 하시길 응원드립니다

쑤우지님 안녕하세요^^ 비규제 지역에서 투자를 검토 중이시군요! 1. 6억 이상 매물의 자금조달계획서 의무 비규제지역(동탄 포함)이라도 6억 원을 초과하는 주택 거래 시에는 반드시 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 2026년부터는 양식이 강화되어 가상화폐 매각 대금이나 사업자 대출 항목 등이 더욱 상세해졌습니다. 비규제지역은 '신고' 대상이지 토지거래허가구역처럼 '허가'를 받는 체계는 아닙니다. 다만, 자금 출처가 불분명하거나 증빙이 부족할 경우 지자체나 국세청으로부터 소명 자료 제출 요구를 받을 수 있으며, 허위 신고로 판단되면 과태료가 부과될 수 있습니다. 2. 집주인 변경 시 기존 세입자의 전세대출 유지 대출 유지: 일반적으로 집주인이 바뀐다고 해서 기존 세입자가 받은 전세대출을 즉시 상환해야 하는 것은 아닙니다. 세입자는 기존 계약 조건을 승계받기 때문입니다. 정부정책 대출 유의사항: 다만, 버팀목 전세자금대출 등 일부 정책 대출의 경우, 대출 연장 시점에 새로운 임대인(매수자)이 법인이거나 특정 요건을 갖추지 못하면 연장이 제한될 수도 있습니다. 직접 확인해보셔야 할 것 같습니다. 3. 새로운 세입자의 전세대출 가능 여부 (중요) 수도권 규제: 2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역 내 '소유권 이전 조건부 전세대출'이 금지되었습니다. 이는 매수자가 세입자의 보증금으로 잔금을 치르는 갭투자를 막기 위한 조치입니다. 따라서 동탄(수도권)에서 새로운 세입자를 맞춰 잔금을 치르려 할 때, 해당 세입자가 전세대출을 받으려 하면 은행에서 거절될 확률이 매우 높습니다.결과적으로 현재 규제하에서는 전세대출 없이 '올현금'으로 들어올 수 있는 세입자를 구해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 4. 지방 및 토지거래허가구역(토허제) 상황 지방 적용 여부: '소유권 이전 조건부 전세대출 금지'는 기본적으로 수도권과 규제지역 대상이지만, 신한은행 등 일부 시중은행은 이 규제를 전국 단위로 확대하여 시행하고 있습니다. 지방 투자 시에도 주거래 은행에 해당 규제 적용 여부를 반드시 확인하셔야 할 것 같습니다.

안녕하세요 쑤우진님~ 현재 동탄에 투자를 고려하고 계시군요...! 우선, 비규제지역일지라도 6억원 이상이면 자금조달계획서를 제출 해야합니다. 다만, 허가제가 아니므로 계획서 제출만으로 거래가 제한 되지는 않습니다. 그리고 비규제지역은 전세대출 자체의 제약이 비교적 적기에 좀더 러프한 곳을 찾는걸 추천드립니다:) 다만, 여전히 서울/수도권은 매매와 전세 동시 계약이 불가능한 상황이라 동시 진행은 제한되어있습니다. 규제 이전에 계약서를 작성하셨다면 실거래 의무는 없습니다! 모쪼록 투자 성공하시길 바라겠습니다:)