안녕하세요, 느리지만 단단한 거북이 투자자 동구님입니다.
‘실전’반에 꼭 있어야 할, 실전 임장과 임보, 비교평가까지 준비해주신 진심을담아서 강사님의 2주차 강의,
어느 강의보다 더 복습이 필요하고 남겨야 할 것들이 많았던 강의였습니다.
지금까지 어느정도 레벨에서 멈춰 있던 임장과 임보, 그리고 비교평가를 정교하게 다뤄주시고
현 시점에 맞는 가이드까지 준비해주신 강의를 후기로 남기고자 합니다.
[1] 분위기임장에 대한 생각의 전환
분위기 임장은 좋은 곳을 가리는 것이 아니라, 후순위를 가려 내는 것이 의미있음.
봐야 할 것 보다는 ‘덜어야 할 것’에 집중할 필요가 있다.
분위기/상권, 아파트, 사람 3가지 기준으로 생활권 정리하고, 모든 지역을 같은 기준으로 정리해야 한다.
=> 분위기 임장을 너무 편안하게 생각하고, 입지분석에서 생긴 선입견을 그대로 가지고 갔다가 돌아온 경우가 많은 것 같다. 같은 기준으로 후순위를 가려 낸다는 생각으로 정리하자.
[2] 직장(교통)에 대한 판단 심화버전
기본적으로 주 업무지구 1시간 내 + 그 외 업무지구 1시간 이내라면 투자 후보 대상.
단, 심화요소가 있다.(예시: 과천, 주변에 자족기능 추가되어 호재로 삼기 충분)
또한, 신규 교통노선 개통 + 지역 내 사람들의 출퇴근 상황을 고려하여 더 의미있는 교통 호재가 무엇인지 판단해볼 수 있음.
=> 단순히 교통 호재가 있다 정도가 아니라 그 지역이 신규 교통 개설로 인해 증가될 편의성의 정도를 확인해야 한다. 예를 들어, 신규 노선이 향하는 직장에 대한 출퇴근 수요가 많고/적음에 따라 그 파급력을 달리할 것임을 명심.
[3] 학군 한번 더 생각해보기
기본적으로 전통적인 지표가 그대로 가는 경우도 많지만, 빌라가 함께 배정되는 초등학교와 아파트만 배정 되는 초등학교의 선호는 다를 것이고, 지역 내에서 학업성취도가 높지 않아도 상대적으로 선호되는 학교가 반드시 있기 마련.(이왕이면 대형평수 중심 배정 선호함)
다만 부모들의 직주근접이 보장되어야 자녀들 공부도 편히 시킬 수 있기에 본질을 생각해보며 적용해야 한다.
=> 의미있는 학군지가 몇군데 정해 있어 다른 지역에서 학군은 그저그렇게 두리뭉실 판단하기 마련, 여기에 더 들어가 상대적으로 선호하는 학군 요소를 찾아봐야 한다.
[4] 시세 그루핑에서 해야할 것
전체 가격을 한판에 놓고 볼 수 있는 유일한 장표인 시세 그루핑.
전체를 보고 비슷한 가격대 단지를 2,3개 비교하며 나의 우선순위를 설정해보는 연습이 필요하다.
(맞건 틀리건 나의 생각을 그대로 긁어서 표현해보는 것이 포인트!)
=> 시세를 조사하며 가치와 가격으로 구분하여 생각해보지 않고 가격 그대로를 가치로 자연스레 받아들이고 그냥 넘어가기 바빴다. 정리한 입지분석을 토대로 시세 그루핑에서 나만의 우선순위를 매겨보자.
[5] 시세지도에 들어가야 할 내용
- 단지 우선순위(3분 내 직관적으로)
- 시세형성요소(특별하지 않더라도, 그간 정리한 것 토대로)
- 저평가(예상)단지(생각은 마지막까지 바뀔 수 있다)
추가로, 시세는 꼭 수기로 직접 기입하기. 입지분석의 양이 줄어든 만큼 시세지도와 시세그루핑에 정교함을 넣고 시간을 더 할애할것!!
=> 강사님도 직접 수기로 시세를 넣는다는 것에 다시한번 반성. 단순히 가격만 가져다 입히는 시세조사 말고, 이 지역의 시세형성요소와 저평가 단지를 추리며 나의 우선순위를 세워보는 다각적인 시세조사가 필요하다!
[6] 비교평가의 본질과 주요 요소
더 벌 수 있는 투자처를 찾기 위해서기도 하지만, 하락장에서 잘 버티는 것에 대한 의미가 더 중요하다.
(비교평가는 상승장이 아니라 하락장을 위해서 하는 것이다.)
수도권 비교평가 주요 3요소 : 교통, 환경, 학군(직장과 공급은 큰 틀안에서 동일)
단지 가치를 입지와 상품으로 구분(입지 : 교통, 환경, 학군 / 상품 : 연식(16년이후/00~16년/90년대), 특징
=> 비교평가가 제대로 되었을 때 진가는 하락장에서 발휘된 다는 것. 그리고 직접 비교평가 할 때 입지와 상품으로 구분하여 직접 표를 입력해 비교해봐야 한다. 이건 무조건 따라해보기
[7] 지역 내 비교펑가
가격이 비슷하다면 입지/상품을 적어보고 우위인 것 골라내기.
(예외 : 수도권은 하나의 권역이기에 위치를 보아야 함 => 상급지 근처 땅)
주목해야 할 것은 입지/상품요소가 비슷한데 가격이 다른 경우!
가격이 비슷한데 입지/상품이 다르거나, 입지/상품이 같은데 가격이 다르다면 기회로 판단해야 한다.
비교평가의 핵심은 ‘특정 포인트를 고정’한 뒤 다른 요소에서 차이점을 발견하는 것이다!
=> 나홀로 떨어져있는데 이상하게 가격이 비싼 단지들은 근처 상급지 땅에 가까이 위치해 있다는 공통점이 있었다. 이를 있는 그대로 인정해야 하고, 기회는 가격과 입지/상품의 차이점에 있다.
[8] 지역 간 비교평가
급지가 0단계 정도 차이면 대부분 땅의 가치가 가격에 반영
급지가 0단계 정도 차이면 땅의 가치와 상품성 같이 보되, 땅의 가치 비중을 높이는게 더 나은 선택
급지가 0단계 정도 차이면 단지 선호도를 우선하여 판단
0급지 이상으로 갈수록 땅의 위치가 중요해지고, 0급지 이하에서는 교통의 역할이 절대적임
추가로 교통 또는 환경이 개선된 것을 모르거나 가격에 온전히 반영되지 전이라서 다르게 보야아하는 경우도 있음.
(예시 : 신규 지하철 개통 전후 전고점 대비 판단시 참고)
다 비교해보고 결론이 안나면 수도권은 결국 땅을 산다는 개념으로 접근, 방은 크기보다 개수가 더 중요함.
(결국 복도식 방3이 계단식 방2보다 낫더라)
[9] 투자의 기술과 내공
기술은 강의에서 알려주고, 경험하며 쌓을 수 있는 스킬
하지만 내공은 내가 직접 의식해서 쌓아야 하는 것, 그렇기에 모의투자가 강조됨.
반드시 모의투자하고, 이를 복기하고 성찰하며 나의 판단을 되돌아 봐야 한다.
=> 모의투자를 제대로 기록하거나 관리하지 못했다. 이게 내공을 쌓는 가장 큰 방법임에도… 다시 처음부터 내공을 쌓는다는 생각으로 모의 투자를 정리해봐야 한다.
[단 하나의 적용점]
모의투자 해야한다. 지난 지역들에서 보았던 매물 중 당시 1등으로 채택했던 물건을 장표로 만들어 기입하고, 당시의 판단과 결과를 대조해보며 내공을 쌓는 기회로 삼자. 규제건 아니건 무조건 모의투자 선정하고 기록 남긴다!
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