전세대출금으로 근저당 말소+전세 동시 계약으로 본계약 예정입니다. 특약에 부족한 부분은 없을까요?

안녕하세요! 

근저당이 잡혀있는 물건이나 새로운 세입자를 구하여

이번주 토요일 전세동시계약으로 진행예정입니다.

(불과 지난주에 아무것도 하고싶지 않다고 질문을 올렸는데… 무사히 성사되었습니다 :) 정말 감사합니다!)

명절을 끼고 있어 부사님이 금일 중으로 초안을 보내주겠다고 하셔서,

가계약 특약시 조율했던 내용을 기반하여

사전에 미리 모의 계약서를 작성해보았는데요.

<매매 특약>

1. 현 시설 상태에서의 매매계약이나, 작금일에 누락된 사항 발생시 매도인이 수리하기로 한다.
2. 잔금일까지 제세공과금, 장기수선충당금, 관리비는 매도인이 부담한다.
3. 매도인의 하자담보택임에 대해서는 관련 법규를 따른다.
4. 현 등기사항증명서 상 근저당권 설정(OO은행, 채권최고액 금 -원정)은 잔금(또는 잔금일)에 변제 및 전액 말소하기로 하고, 추후 잔금일까지 소유권 이외의 변동사항이 없도록 한다. 말소가 완료되지 않을 경우 매도인이 책임진다.
5. 옵션, 비품 포함(시스템에어컨 2대, 붙박이장, 인덕션, 보일러 등) 상기 물품은 철거하지 않고 현 상태로 인도한다.
6. 매도인은 매수인의 임대차 계약을 위한 부동산 방문 등에 적극 협조한다. (집 보여주기, 전세계약)
7. 전세계약금은 중도금으로 보며 매도인 계좌로 입금한다.
8. 매도인과 임차인이 전세계약을 진행한 경우, 매수인이 전세계약을 그대로 승계한다.
9. 현 매매와 전세계약이 동시에 진행되는 건으로써 매수인의 잔금 중 일부는 새로운 임차인의 보증금으로 충당한다.
10. 잔금일에 매수인의 잔금 지급, 소유권 이전, 근저당 말소, 세입자 전세계약 체결은 모두 동시 이행 조건으로 진행된다.
11. 잔금일에 등기소 말소 접수증 또는 등기부 변동이 확인되지 않는 경우, 매수인은 잔금 지급을 유보할 수 있다.

• 근저당이 채권최고액기준 79%, 대출잔액기준 70%가량 남아있음
  → ‘잔금 전 (또는 잔금일)에 변제 및 전액 말소한다’는 특약이면 충분할지

• 세입자분이 은행직원이라 괜찮다(?)고 본인이 말씀하셨지만 대출이 원활하지 않을 수 있음
  그러나 대출이 안나오면 계약 파기해도 되냐는 말씀은 하지 않음
  전세대출 시행시 전세계약을 매도인과 해야하는지 매수인과 해야하는지는 금일 확인한다고 함

  → 대출 안나오면 파기한다는 말씀 따로 안했으니 해당 관련 특약은 넣지 않아도 무방한지
   

   

<전세 특약>

1. 현 시설 상태에서 임차인이 현장 확인 후 계약한다. 기본 시설 파손시 임차인은 원상복구한다. (자연마모 제외)
2. 현재 매매진행 중인 상태임을 고지한다.
3. 잔금 시 임대인은 대출 전액을 상환하기로 하고 새 매수인은 임차인을 근저당 없는 1순위 조건으로 하기로 한다.
4. 임차인의 원활한 전세대출을 위해 임대인 및 매수인은 계약서 작성 등 적극 협조하기로 한다.
5. 계약일에 임대인은 국세, 지방세 완납 증명서를 지참한다. → 부사님이 작성함
6. 전기, 수도, 가스 등의 노후로 인한 수선은 임대인이, 사용한 부주의로 인한 파손 및 소모품 수선, 관리 소홀로 인한 곰팡이, 결로에 대한 배상은 임차인이 한다.
7. 애완동물, 실매 흡연을 금지하며, TV는 무타공만 가능하다.
8. 임차인이 이사할 경우, 이사 날짜는 미리 협의하여 정한다. 임차인은 만기 4개월 전 이사 여부를 임대인에게 미리 통보한다.
9. 임차인은 임대인의 사정(매매, 전세)에 의한 부동산 방문에 적극 협조한다.
10. 계약금을 위약금으로 하며 임대인은 계약금의 배액을 상황하고 임차인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다. 단, 계약해제 시 현 임대인은 새로운 매수인과 협의하여 결정하기로 한다.
11. 임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 동의한다.

• 현 특약은 매도자-임차인이 전세계약을 하고 제가 승계받는 기준인데 은행에서 매수자-임차인으로 계약서 작성 요구할 경우 10번 항목의 ‘현 임대인은 새로운 매수인과 협의하려 결정하기로 한다’라는 문장만 제외하면 될지
• 매도인과 임차인이 전세계약 작성할 경우 저는 국세, 지방세를 별도로 준비하지 않아도 되는지 & 그래도 미리 준비해두는 게 좋을지
• 잔금일 전세대출금으로 근저당 말소한다는 내용은 전세계약서에는 별도로 작성하지 않아도 괜찮은지

동시계약+전세 대출금으로 근저당 말소 조건이다보니

특약에서 누락된 부분은 없는지 걱정이 됩니다 ㅜ.ㅜ..!

그리고

• 부사님께 초안 요청시 전세, 매매 계약서 모두 요청하면 될까요?
• 사례를 봤을 땐 소유권 이전이 아직 되지 않아 현 매도인과 전세계약하고 승계 받는 경우가 대부분이던데
  매도인이 아닌 저와 전세 계약서를 작성하게 될 가능성도 있을까요?

명절이 지나 바쁜 하루가 시작되었지만 답변 부탁드립니다.. ㅠ.ㅠ!!

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