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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
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0. 책의 핵심내용
과거의 흐름을 통해 현재와 미래를 생각해본다. 같은점과 차이점을 명확히 이해하여 투자 방향을 결정한다.
1. 주요 내용
제1장 한국의 아파트 문화 이해하기
P38
서울시장이 다가올 70년의 개발사업 구상을 밝히는 자리에서
제6한강교(현 영동대교)와 제7한강교(현 잠실대교)를 추가로
건설하여 한강 이남을 제2서울로 개발, 강북 인구 100만명을
이주시키겠다고 발표하였다.
강북에 집중된 불균형한 도시 구조를 분산시키기 위해
강남 지역 개발 구상을 밝힌 것이다.
→ 70년대 강북권에 밀집되어 있던 인프라를 강남권으로
이동시키면서 본격적인 강남시대가 도래했다.
여기에 계획도시로서 택지개발이 시작되면서 선호하는
도시의 모습을 갖추게 되었고, 이후 지속적으로 발전하며
지금의 위상을 갖게 되었다.
P59
아울러 전세 시장도 형성되었다.
집주인들은 대부분 전통적인 임대 방식인 전세를 선호하였고
전세가는 30평대를 기준으로 매매가의 50%선을 유지하였다.
이 시점을 출발선으로 하여 끝없는 토끼(매매가)와 거북이(전세가)의
경주가 시작되었다.
→ 오랫동안 전세제도를 활용하여 집주인과 임대인의 이해관계에 의해
가격이 형성되었고 50% 선을 지키며 운영되고 있었다.
전세가가 매매가를 넘을 수 없기에 전세가가 매매가를 밀어올리는
현상이 지속적으로 나타났고 지금도 이런 추세는 과거와 같이
이뤄지고 있다.
제2장 아파트값 1차 파동 (1973 ~ 1974)
P91
집을 사려는 사람보다 전세를 찾는 사람이 많았는데
집값이 안정되자 굳이 집을 사야 할 필요를 느끼지 못했던 것이다.
또 주택을 매입할 경우 금리도 높아 대출이자 등의 금융 비용이
부담스러웠다.
이처럼 당시에는 주택을 소유하기보다 이용하려는 경향이 더 컸기 떄문에
과거에 30평형 기준으로 매매가의 50%선을 유지했던 전세가는 70%
수준까지 육박해 있었다.
→ 집값 하락기에는 여러 상황을 판단할 때 매수보다 임대의 선택을 하게되고
전세가가 상승하여 전세가율이 지속적으로 상승하게 된다.
이러한 기간이 오래될수록 갭 투자가 용이해지는데 과거와 달리 현재는
부동산 반응 속도고 빠르고 상승에 대한 기대감이 커서 전세보다 매수에
더 많은 관심이 있는 것도 사실이다.
P92
매매가와 전세가의 관계를 비유하자면 마치 토끼와 거북이의 경주와 같다.
여기서 토끼는 매매가격, 거북이는 전세가격을 의미한다.
이 경주는 오르막길을 토끼가 앞서고 거북이는 뒤따르며 펼쳐지는데
동화와 달리 거북이가 토끼를 앞지를 수 없다.
하지만 주택 공급이 크게 증가하면 전세가가 떨어지고 토끼와 거북이의 간격도
벌어진다.
전세가 비율이 40% 이하로 떨어지면 오히려 집주인이 전세금에 자기 돈을
보태서 내어줘야하는 역전세난을 겪게 되어 무주택자가 상팔자가 된다.
→ 전세는 매매가를 넘어설 수 없으며 경주하듯이 일정거리를 줄였다 넓혀다하며
상승과 하락을 반복한다.
전세가는 지속적으로 상승하지않고 떨어지기도 하는데 이 때 큰 폭으로 하락하여
역전세가 발생할 수 있기에 전세가에 대한 지나친 욕심은 항상 경계해야한다고
생각한다.
제3장 아파트값 2차 파동 (1977 ~ 1978)
P135
74년 양도소득세가 신설되면서 기존 아파트는 아무래도 거래가 위축될 수 밖에
없었다.
하지만 신축 아파트만은 예외였다.
아파트값이 안정되자 기존 아파트보다 내부구조와 마감재가 훨씬 좋아진
신축 아파트에 관심이 높아지며 약간의 프리미엄이 붙어 거래가 되었다.
여기저기서 분양을 알리는 오색 애드벌룬이 띄워졌는데 신축 아파트를
분양할 때마다 핸드백 부대가 우르르 몰리며 왕성한 수요가 일어났다.
→ 예나 지금이나 신축에 대한 수요는 항상 강했고 사람의 본능이 아닐까
생각한다.
사람은 새 것에 끌리게 되어있고 현재는 소비습관과 맞물려 과거보다
더 이런 성향이 강하다고 생각한다.
앞으로 신축이 더 귀해질것으로 생각되기에 한동안 신추게 대한 수요는
매우 강할 것으로 생각한다.
P178
강남 지역 아파트에서 또 다시 불기 시작한 투기 바람은 한강을 건너 북상하였다.
단독주택이 밀집되어 있는 강북 지역 집값을 투자자들이 휘젓자 강남 지역을
뺨칠 정도가 됐다.
돈바람은 방향을 바꿔 외곽지역으로 향했다.
→ 부동산 상승의 바람은 대부분 강남에서 시작되어 강북과 수도권 외곽으로
퍼져나간다. 그렇기에 강남이 움직일 때 어디가 반응할지 생각해보고
미리 반응이 있을만한 곳을 저렴하게 매수할 수 있는 준비가 필요하다고
생각한다.
P184
1977년 7월 부가가치세의 과세가 기폭제가 되어 기존 아파트값이 한두 달 사이에
50% 오르자 환금성이 좋은 아파트가 폭발적인 인기를 끌며 아파트신드롬이 일어났다.
집값의 3대 요소인 땅값, 건축자재값, 인건비의 상승뿐만 아니라 비물가요인까지 겹쳐
인상 속도가 매우 빨랐다.
아파트값이 물가상승을 뒤따르는 것이 아니라 오히려 물가 상승을 주도하는 느낌마저
주었다.
→ 아파트값의 상승은 물가상승율을 따라가는것이 가장 이상적이지만 의도대로 되지 않는
경우가 많다.
최근에는 투자재의 성격도 가지고 있어 물가상승보다 앞서는 경향이 있는데 이는 과거에도
비슷했다는 점에서 이런 추세 역시 반복되고 있다는 것을 알게해준다.
제4장 아파트값 3차 파동 (1982 ~ 1983)
P206
세입자 보호를 위해 주택 임대기간을 1년으로 하도록 못 박은 주택임대차보호법이 제정되었다.
자리 잡고 살 만하면 6개월마다 이삿짐을 꾸려야 했던 세입자들은 한숨 돌릴 수 있었으나
그 대가는 톡톡히 치러야 했다.
법 시행을 앞두고 집주인들이 전세금을 한꺼번에 왕창 올려버려 전세가율이 매매가의 절반
수준까지 오른 것이다.
→ 현재의 임대차 보호법 (2+2)는 과거 6개월에서 지속적으로 늘어나 현재의 모습으로
발전했다는 것을 알 수 있다.
이렇게 기간이 늘어날 때마다 향후 받을 수 있는 임대료를 한번에 받으려 하기에
전세가가 폭등하게 되는데 이 시점에 투자 포인트를 잡는다면 생각보다 투자금을
줄일 수도 있다고 생각한다.
제5장 아파트값 4차 파동 (1987 ~ 1991)
P264
소형 아파트 전세가 비율이 80%를 육박하였으나 내일보다 오늘은 중요시하는 신세대
맞벌이 부부들은 태평했다.
잠재 수요층을 이루고 있는 이들은 내 집 마련 콤플렉스에 시달리며 살아온 쉰 세대들의
인생을 닮는 것을 거부했다.
폼 나게 살기 위해 집보다 차를 먼저 구입할 정도로 내 집 마련에 적극성을 보이지 않았다.
일부는 증시가 활황세를 보이자 집을 팔고 전세로 살면서 남는 돈으로 주식 투자를
하기도 했다.
→ 젊은 세대의 생각 역시 반복된다는 생각이 드는데 이 시기의 젊은층과 지금이 비슷하다고
생각한다. 비싼 부동산에 거부감을 갖고 현재 소비에 집중하거나 주식에 투자를 하게 되는데
결과는 항상 좋지 않았던 것 같다.
현재도 비슷한 상황이 전개되어 우려되는 점이 많은데 과연 이번 시장의 결과도 어떻게 될지
잘 살펴볼 필요가 있다.
P312
필요하다면 투기 억제를 위해 헌법상 대통령에게 부여된 긴급명령권을 발동해서라도
반드시 투기를 뿌리 뽑을 것이라고 천명한 가운데 대대적인 물량 공세를 취했다.
주택난을 해결하고 집값을 안정시키기 위해 분당, 일산 등 아껴두었던 땅에
신도시 건설계획을 발표한 것이다.
서울에서 한 시간 거리 이내에 생활,교육,문화 등 도시 기반 시설과 편의시설을 갖추고
녹지와 휴식공간을 대폭 늘려 쾌적한 신도시를 건설하겠다는 것이었다.
→ 1기 신도시의 공급은 역대급 규모로 진행됬고 수도권 집값 안정화에 상당부분
기여한 것이 사실이다.
공급이 시장을 안정시킨다는 것이 증명되었고 사람들이 원하는 곳에 새로운
주택을 공급하는 것이 중요하다는 것을 보여준 대표적인 사례라고 생각한다.
P324
크게 오른 전세가가 약간의 시차를 두고 매매가를 밀어 올렸다.
거북이와 토끼의 간격이 좁혀지자 전세금을 올려주느니 차라리 집을 사자는 매수 세력이
형성되었다.
시간이 흐를수록 수요층이 두터워지자 집값이 오를 것이라는 기대심리가 작용, 부를 값도
점점 높아졌다.
→ 전세가는 끝없이 오르지 않고 어느 수준이 되면 사람들은 매수세로 돌아서게 된다.
돌아섰을 때 매가가 오르는 속도는 위치마다 다른데 비교적 덜 오를 때 매수를 하는
것이 갭투자자에게는 유리하다.
현재 이런 모습을 보여주고 있는 지역이 있는데 유심히 살펴볼 필요가 있다고
생각한다.
제6장 아파트값 5차 파동 (2001 ~ 2006)
P387
한강만 바라보 수 있다면 강변도로의 차량소음쯤은 문제가 되지 않았다.
북향 아파트라도 좋았다.
전통적으로 선호해온 남향을 고집하지 않고 북쪽을 향하도록 설계된 아파트가 등장했고
강남 지역의 기존 아파트도 뒤늦게 뒷베란다 쪽을 개조해 전망창을 만들기도 했다.
→ 한강변 조망은 희소성을 갖고 있으며 모두의 로망 중 하나이다.
북향이라도 보고 싶은 것이 사람의 심리이며 한강벨트의 아파트들이
기대 이상으로 상승한 것 역시 이 때문이다.
과거나 지금이나 사람들의 심리는 변한 것이 없다.
P400
전세난을 겪을 때면 어김없이 틈새 주택상품이 개발된다.
다세대주택과 다가구주택에 이은 후속 주택상품으로 무늬만 아파트인 원룸주택이
등장했는데, 이는 생소하지는 않았다.
→ 전세난이 심화되면 건설에 오래 걸리는 아파트보다 대체재에 대한 관심이
높아진다.
상급지의 빌라나 다세대주택, 오피스텔이 상승하게 되는데 이를 보고
투자를 했을 때 결과가 좋지 않을 수도 있다고 생각한다.
대체 상품 거래가 활발한 시기에는 전체 주택 시장이 상승장의 절정으로
가고 있다고 볼수도 있기에 더욱 보수적으로 생각하고 접근할 필요가 있다.
P432
최악으로 치달으며 한없이 내리꽂히던 집값을 비상 착륙하게 만든 것은 금리였다.
정부가 고공비행하던 금리를 끌어내기면서 하락세가 둔화되었다.
미래에 대한 불안감이 여전히 시장을 짓눌렀으나 집값이 무릎 밑으로 떨어졌다는
인식이 확산되면서 움츠러들었던 투자심리가 조금씩 살아났다.
→ 주택 매입은 결국 대출을 활용하기에 대출을 억제하면 매수세는 꺽일 수 밖에
없다.
현재 상황에서도 금리 하락이 매우 어려운 상황이기에 아파트 가격 상승을 할 수
있는 한 축이 힘을 잃고 있다고 생각한다.
돈이 없으면 매수 자체를 할 수 없기 때문이다.
P477
세입자들은 전세를 선호하지만 실질금리가 뚝 떨어져 전세보증금을 올려봐야 마땅히
굴릴 만한 곳을 찾지 못한 집주인들이 임대수익률이 높을 뿐만 아니라 매달 꼬박꼬박
현금을 챙길 수 있는 월세로 전환했다.
→ 임대인은 내가 가진 물건을 어떻게 활용하여 가장 수익을 낼 수 있을지 고민한다.
그것이 전세일수도 월세일수도 반전세일수도 있다.
금리의 영향으로 변하게 되는데 이로 인해 그 시기에 맞는 임대 방식이 선택될 뿐이다.
P495
1단계 : 전세값이 오른다
2단계 : 이사철 소형 아파트값이 오른다
3단계 : 미분양 아파트가 잘 팔린다.
4단계 : 분양 시장이 달아오르며 분양가가 오른다.
5단계 : 강남, 신도시 중심으로 오른다.
6단계(소파동) : 강북, 수도권으로 확산된다.
7단계(대파동) : 광역시, 지방도시로 확산된다.
→ 현재 시장이 각 단계에 딱 맞지는 않지만 6단계 언저리에 온 것 같다고 생각한다.
아직 지방은 초반 상승장의 모습이며 수도권 외곽 역시 비슷하다.
과연 이전 코로나 시장처럼 모든 아파트가 오르는 대세 상승장이 올지
시장 상황을 자세히 알아볼 필요가 있다.
제7장 그로부터 20년 후, 오늘날의 파동은
P558
그러나 과거와 같이 섣부른 낙관은 금물이다.
서울,수도권의 주택공급은 여전히 부족하고 인구는 계속 줄어들고 있으며
정책은 언제 또 바뀔지 모르기 때문이다.
결국 부동산 시장의 반복되는 사이클이 언제 다시 시작될지에 대해서는
투자자들의 냉철한 분석과 판단이 필요하다.
→ 과거와 현재가 매우 유사하게 흐르고 있지만 규제와 화폐 유동성, 인구구조 등
많은 것이 변했다.
따라서 유사점과 차이점을 명확하게 파악하고 비슷하게 갈 것은 무엇이며
차이점은 무엇인지 생각해봐야한다.
과거와 달리 시장 반응 속도가 빠르고 화폐 유동량이 크게 차이가 나는 것은 차이점이며
사람의 본성과 욕심은 그대로라는 것이 비슷한 점이라고 생각한다.
2. 책을 읽고 깨달은 내용
아파트가 본격적으로 건설되기 시작한 1970년부터 지금까지 아파트의 변곡점과
그 시기의 사람들의 생각, 정책의 방향을 보면서 지금과 어떤 것이 같고 다른지
생각해볼 수 있어 의미가 있었다.
사람들의 생각이 비슷하게 전재되는 것에서 많은 것을 느꼈고 그에 대응하는
정책 또한 비슷한다는 것이 놀라웠다.
현재 시장에서 과거와 유사한 시점을 깊게 공부해보면서 앞으로의 투자 방향성에
대해 생각해보는 시간을 가져봐야 될 것 같다.
3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.
- 현재와 비슷한 시점의 과거 시장을 살펴보고 배울것과 경계해야될 것을 생각해보기
