[월부학교 겨울학기9반/독서TF 삶은일기] <부동산트렌드 2026> 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: <부동산 트렌드 2026>

2. 저자: 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민 

3. 읽은 날짜: 2026.2.19

4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점

STEP2. 책 속 기억하고 싶은 문구

p.6

 다만 2025년 상반기의 강남권 아파트 폭등이 앞으로도 지속된다고 보기는 어렵다. 간혹 신고가가 나오더라도 가격 상승세는 둔화할 가능성이 크다. 과거 몇 년에 걸친 누적상승률을 보면 강남과 강북의 움직임은 유사했다. 따라서 앞으로 주목받을 핵심 이슈는 강남권의 상승세가 강북권으로 전이되는 ‘상승 도미노’다. 

→ 이 부분이 이 책의 가장 핵심적인 질문이자 답변이라고 생각합니다. 

 강남과 강북의 움직임을 봤을 때, 역사적으로 늘 강남이 먼저 움직였고 그 상승의 파도가 강북으로 전이된다는 점입니다. 또한 이렇게 퍼지는 과정에서 강남은 그동안의 상승폭을 점차 줄이는 상태라서 정체되거나 하락하는 듯처럼 보이기도 하며, 상대적으로 이때의 강북권역은 크게 상승하는 시기라고 합니다. 

p.79

 전세자금대출 상품이 나오면서 전세는 금리 수준과 자금 조달 여건 등 (매매가격에 영향을 주는) 금융 환경의 영향을 받게 됐다. 그 결과 투자처로서의 성격이 약한 빌라 시장의 매매가격과 전세가격이 같은 요인의 영향을 받게 됐고, 이는 두 가격체계가 같은 방향으로 움직이는 환경을 조성했다.

→ 2008년 이명박 정부부터 처음 전세자금 대출이 가능해졌고, 이후 전세는 금리의 영향을 많이 받는 형태로 변했습니다. (찾아보니 이전에도 서민들을 위한 전세금을 일부 대출해주는 제도가 있었지만 그 성격은 현재의 전세자금대출과 많이 다르다고 하네요) 이 때문에 작게는 정부의 권한 아래에서 부동산 시장에 영향력을 행사하는 것이 가능해졌고, 크게는 미 연준의 금리 조정에도 일부 영향을 받게 되었습니다. 

이는 우리가 더이상 거시경제와 금리 정책을 나몰라라 할 수 없다는 결론에 도달하게 됩니다.

p.116

 인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비 위축을 불러오며, 한편으로는 실물자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할도 한다. 고정 수익을 제공하는 예금의 실질가치가 하락함에 따라 자산가 및 중산층은 가치 보존 수단으로 부동산 같은 실물자산에 눈을 돌리게 된다. 인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다. 대표적 실문자산인 부동산이 인플레이션 해지 수단으로 주목받는 이유다. 부동산의 이러한 특성은 시장의 수요를 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다. 

→ 인플레이션은 물가 상승으로 인한 소비 위축도 부르지만 반대로 부동산과 같은 실물자산에 투자하고 싶은 마음도 자극한다는 내용입니다. 유동성이 폭발적으로 늘어나 인플레이션으로 인해 물가가 상승할 수록 화폐의 가치는 급락합니다. 멜팅머니. 우리가 더더욱 가치있는 자산으로 화폐를 옮겨야 하는 이유입니다.

p.174

 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다. 실질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간(5년 이상)을 고려할 때, 전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품임을 시사한다. 이는 역사적으로도 전세가 단순한 임대차 수단이 아니라 인플레이션 방어력이 확실한 ‘운용 가능 자산’으로 작용할 수 있다는 점을 확연하게 보여준다. 

→ 물가상승률을 두 배 이상 넘는 전세 연간상승률을 통해 운용자산으로 가능하다는 결론을 낼 수 있다는 것입니다. 앞선 결과들과 마찬가지로 ‘이지 머니(유동성 확장으로 인해 시중에 늘어난 통화량)’와 ‘멜팅 머니(통화량의 증가로 화폐를 가지고 있을 수록 가치가 점점 떨어지는 현상 비유)’를 실물 자산으로 바꿔두지 않으면 자산의 감소만 체험할 뿐 증가를 함께 할 수 없습니다. 

p.187

 상승장이 처음 시작된 곳은 강남3구(강남,서초,송파)였고, 이들 지역과 가까울수록 상승 시차가 짧아졌다.  (중략)  강남3구가 강북3구보다 대체로 ‘먼저’, 그리고 ‘높은’수익률을 보이지만 2015년, 2018년, 2020~2021년에는 강북3구의 실질수익률이 강남을 넘어섰다.

→ 강남권역보다 강북권역의 실질수익률이 높은 것은 강남권역의 값비싼 주택 가격에 이유가 있습니다. 50억 주택이 2배 상승하여 100억을 도달하기는 쉽지 않지만, 4억의 주택이 8억으로 2배 상승하는 데는 훨씬 속도가 빠르기 때문입니다. 

또한 강남권역의 상승파도가 외곽으로 번지는 것의 시차를 이야기 하는 것은 <돈의 대폭발> 속 ‘돈의 거리’를 이야기 하는 것과 비슷한 맥락이라고 생각합니다. 돈의 진원지, 파도의 진원지에 가까울수록 더욱 많은 정보와 높은 상승률을 얻을 수 있습니다. 이는 똑같은 행동을 하더라도 다른 결과물을 얻을 수 있음을 시사합니다. 좀더 강남권역에 가까우면서도 좋은 물건에 투자할 수록 가치가 높을 가능성이 있다는 점입니다.  

p.257

 2024년 시작된 집값 슈퍼사이클이 여전히 진행 중이라는 것이다. 물론 6.27 대책으로 말미암아 단기적으로 시장이 정체된 것으로 보이지만 이는 제한적이다. 다음으로는 본질 가격이 여전히 조금씩 우상향하는 가운데, 강북 지역으로 ‘상승 도미노’가 이어질 가능성이 있다. 

 서울시 전체 거래량에서 강북권 비중이 점차 커지고 강남권 비중은 감소하면서, 시장이 강북권의 영향을 받는 상황이 만들어지고 있다. 이에따라 서울시 아파트 시장은 2~5% 사이의 상승세를 보일 것으로 예측된다.

→ 정말인지 사실을 확인하기 위해 강북권과 강남권의 지난 하반기 6.27 규제 이후 거래량을 비교해보았습니다. 반년 정도의 기간동안 강남권은 6.27 규제 이후 큰 폭으로 거래량이 줄었고, 강북권은 거래량을 유지하거나 강남권보다 거래가 좀더 많은 수준이었습니다. 

 이 점에서 주목해야 할 부분은 저자가 이야기하듯 강북권도 도미노의 영향으로 상승 기류를 받는다는 점이겠지만, 더불어 강남권도 꾸준히 거래가 있다는 점도 유의해야 합니다. 

<외곽으로 상승 도미노가 이어지고 있습니다>

STEP3. 함께 논의하고 싶은 점

P.116

인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다. 대표적 실물자산인 부동산이 인플레이션 해지 수단으로 주목받는 이유다. 부동산의 이러한 특성은 시장의 수요를 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다. 

Q. 유동성의 증가로 인플레이션의 압력이 커지고 빠르게 화폐가치가 하락하고 있습니다. 현금을 더욱 가치있는 실물자산으로 바꾸는 행동을 할 필요성을 느끼는데요, 여러분의 인플레이션 해지 수단은 어떤 것들이 있나요? 또는 어떤 행동이나 습관으로 유동성 증가의 시대를 이겨낼 수 있을까요?