[서기30기 2번에도 반드시 투자 할 집 4조 배당받는도비] 8년차 누적의 힘을 느낄 수 있었던 3강 강의 후기

안녕하세요 배당받는도비입니다.

#1. 현재의 부동산 대책과 투자 기회

2. 12. 부동산 대책에서

새로 조정지역이 된 곳은 계약 후 

6개월 내 잔금을 해야하는 것으로 변경되었고,

세낀 물건 또한 세입자의 만기 시점(최대 2년)까지

실거주 의무를 유예할 수 있으며,

세낀 물건을 매수하여 등기를 받아 대출을 받을 경우,

주택구입목적외 대출이 되어 6억이 아닌 

1억 밖에 대출이 안된다는 것을 정리할 수 있었습니다.

이때, 잔쟈니 튜터님께서

세입자의 만기 시점에 맞춰서

잔금 시점을 조정할 수 있다면(최대 6개월)

주택구입목적외대출이 아닌 주담대로써 6억을 대출받을 수 있기 때문에

세낀 물건도 만기 시점에 따라 투자로 검토할 수 있다는 것을 새로 알았습니다.

규제 지역에 실거주를 고민할 때,

다주택자 양도세 중과로 인하여

세낀 물건이 급매로 나올 경우

만기가 6개월 내 남은 물건인지도 확인해보면 

좋은 투자 기회를 잡을 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

#2. 청약에서 청약 가점도 보면 좋다.

저는 청약을 볼 때, 청약 경쟁률과 가격을 봤고,

그 마저도 세대수가 적은 평형은 제외했던 것 같아요

이번에 튜터님께서 4인 가족 만점통장이 69점이라는 것과

만점 통장이 당첨되었다는 것은 그 만큼 사람들의 수요가 있다는 것을

알려주기 때문에 청약가점도 같이 보면 좋다고 말씀해주셔서

다음부터는 청약 경쟁률, 분양가 뿐만 아니라 청약 가점도 같이 봐야겠다는 생각을 했습니다.

#3. 투기과열지구 내 재건축, 리모델링 단지를 보는 법

투기과열지구 내에서

재건축은 조합설립 후 사고 팔 수가 없어

조합설립 이전 단계의 아파트를 검토해야하는데

이때, 사업 계획 지연 등 변동성이 있더라도 입지가 괜찮아서

장기 보유의 관점에서 들고 갈 자신이 있다면 매수할 수 있으며,

조합설립 이후 분담금 감당이 안되고 여전히 투기과열지구 내라면 

현금청산을 할 수 밖에 없다는 것을 배웠습니다.

그렇다면 투기과열지구 내에서 재건축 초기 단계에 있는 단지를 매수 검토할 때,

상승장에 따라 재건축 진행이 빨리되고 조합설립 이후로 넘어가면

매도를 못하는데 분담금이 얼마고 내가 감당할 수 있을까?

또 매매가와 분담금을 더한 가격이 인근 비슷한 가격의 기축과 비교했을 때,

과연 메리트가 있는 가격일까를 미리 고민해봐야겠다는 생각이 들었습니다.

한편, 리모델링은 사업 단계와 상관없이 사고 팔 수가 있어

건축심의 과정에서 분담금이 많이 나와 실망 매물이 쏟아질 경우,

호재가 있는 단지를 꽤 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있다는 것을 배웠습니다.

#4. 입지 좋은 구축과 입지 덜 좋은 신축

입지가 뛰어난 구축과 입지 덜 좋은 신축의 가격이 같다면,

장기 보유 관점에서 왠만해선 입지가 뛰어난 구축을 하는 것이 맞지만,

지금 같은 상승장에서 입지가 뛰어난 구축 가격이 많이 상승한 상태라면,

입지는 덜 좋아도 상대적으로 저렴한 신축을 매수할 수 있다는 것과,

입지가 괜찮은 구축과 상대적으로 입지가 떨어지는 신축의 가격이 같다면

입지가 괜찮은 구축을 선택하는 것이 좋지만,

입지 차이가 크지 않은 만큼, 신축과 구축의 가격이 어느 정도 수준인지에 따라

좀 더 유연하게 매수검토를 할 수 있다는 것을 배웠습니다.

#5. 비역세권은 로드맵이 필요하다.

제 투자금으로 할 수 있는 단지는 항상 비역세권이라 고민이 많이 되었는데

가격이 싸고, 

지역 내 수요가 충분하며

내 예산으로 할 수 있는 것 중 최선이라면 매수하되,

장기보유보단 갈아타기 방향성을 갖고 지켜보는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.

이번에 투자후보물건으로 비역세권 단지가 나올 경우,

위 기준에 따라 투자검토를 하겠습니다.

#6. 전고점을 맹신하지 말고 수요의 관점에서

입지가 좋은 24평과 입지가 덜 좋은 34평에서

24평의 입지가 뛰어나다면

당장 전고점이 낮더라도 장기보유 관점에서 24평 투자를 할 수 있으나,

34평도 충분히 괜찮은 단지라면

24평 투자를 할 투자금이 안되거나, 34평이 24평에 비해 충분히 싸다면

유연하게 투자를 검토할 수 있고,

한편, 실거주로 뽑은 20평 단지가

투자로 뽑은 32평 단지보다 입지가 좋고

32평 단지는 연식가치가 떨어지면서 장래 수요가 줄어들 것이 예상된다면

지금 당장은 32평 단지가 전고점이 높더라도,

수요의 관점에서 20평 실거주 투자를 하는 것이 합리적이라는 것을 배웠습니다.

전고점을 맹신하지 말고,

수요의 관점에서 고민하겠습니다. 

#7. 방향성이 아니라 단지!

실거주를 할까? 투자를 할까 방향성만 고민할 것이 아니라

실거주를 할 경우, 내가 어떤 대출을 받아 어떤 단지를 할 수 있는지

투자를 할 경우 어떤 단지를 투자할 수 있는지를 보고

과연 수요의 관점에서 어떤 투자가 나은지를 고민하는 것이

중요하다는 것을 깨달았습니다.

이번에 투자결론을 내릴 때,

실거주와 투자, 각각의 경우에 나올 수 있는 후보물건을 뽑아내어 

비교해보고 결정하도록 하겠습니다.

#8. 투자의 인사이트는 누적에서 

투자의 인사이트는 앞마당을 만들면서 생기는 것이 아니라,

만든 앞마당들의 가격변화를 오래 지켜보면서

어디가 더 좋고 덜 좋은지 알게 되면서 생긴다는 것을 알았습니다.

무리하게 시세트래킹 단지를 늘리기보다

상,중,하로 시세 흐름을 파악할 수 있는 단지를 설정하고

꾸준히 시세트래킹을 실행할 수 있도록 하겠습니다.

#9. 오래 투자할 수 있는 힘. 독서

항상 생각만하고 우선순위에서 밀리는 독서.

하지만 저도 2년 가까이 투자생활을 하면서

이걸 언제까지 해야하나 막연함에 사로 잡힌 적이 종종 있었습니다.

이번 강의를 통해, 그런 감정이 드는 순간마다

나를 잡아줄 수 있는 것은 독서겠구나 생각이 들었고,

그렇기 때문에 독서는 꾸준히 해야하겠구나라고 스스로 다짐을 하게되었습니다.

*적용할 점*

1. 비교평가 시, 전고점을 맹신하지 않고 수요의 관점에서 생각하기

2. 방향성만 찾지 않고 단지 vs 단지로 비교하여 나에게 맞는 최종 단지를 뽑아보기

3. 돈독모 1권, 추가 1권 총 2권은 이번 달 완독하고 후기쓰기

긴 시간 강의해주신 잔쟈니 튜터님 감사합니다!