[보노퐝] 나는 왜 매도에 9개월이나 걸렸을까? 욕심은 줄이고, 적극성은 올리기!!(24년 12월 실거주 매도 복기)

안녕하세요

보다 나은 내일을 위해

노력하는 투자자

보노퐝입니다.

24년 실거주 매도에 대한 복기글 작성하겠습니다.

24년 제 상황

실거주, 지방 1호기로 2주택 상태였습니다.

24년 아이가 초등학교 1학년에 입학했고, 아내가 아이를 돌보기 위해서 1년 휴직을 했습니다.

종잣돈 모이는 속도가 줄어들었지만 어떻게든 추가 투자를 하고 싶어서,

5천만원 투자금으로 할 수 있는 지방을 계속 찾아 다녔습니다.

투자 방향 변경

24년 4월 투자 코칭(부자대디 튜터님)과

지방투자 실전반 수강(버린돌 튜터님)을 통해 방향성을 변경했습니다.

실거주 매도 후 나오는 금액을 활용하여 서울 갈아타기로요.

두 가지 선택 모두 자산의 규모는 비슷했습니다.

3주택을 하는 것이 갈아타기 보다 1억 내외로 자산 규모는 컸지만,

갈아타기를 할 경우 실거주 주택보다 3~4개 급지를 올릴 수 있는 장점이 있었습니다.

지방만 보다가 갑자기 서울을 볼 수 있다니까 당황했습니다.

지금까지 만들어 놓은 앞마당은 쓸모 없는 것이 되나? 이런 생각도 했습니다.

“선택을 할 수 있는 시장이 좋은 시장이다.”라는 이야기를 듣고 마음을 다잡을 수 있었습니다.

2024년 시장 상황

가격

2023년 초 바닥을 다지고 가격이 상승하고 있었습니다.

23년, 24년 상반기 연속으로 풀었던 정책대출로 갈아타기 수요를 자극하여 거래량이 폭발했습니다.

24년 마무리 시점에는 서울-수도권 상급지는 전고점을 회복했고, 

중급지는 전고에서 10%, 하급지는 전고에서 20% 가량 낮은 가격이었습니다.

서울-수도권 전체로 보면 적정한 가격과 매우 싼 가격이 섞여 있는 시장입니다.

정책&금리

상반기에는 조여 놨던 대출도 풀어줬고, 신생아특례대출이 나오면서 시장에 유동성이 풀렸습니다.

이 힘을 받아 상반기에 매매 가격 상승과 거래량이 증가했습니다.

하반기에는 가격 상승을 제어하기 위해 9월 1일부터 스트레스DSR 규제 2단계를 실행했습니다.

금리도 24년 지속적으로 내려오다가 하반기 상승으로 돌아섰습니다.

12월 초에는 국내 정치이슈까지 발생했습니다.

상반기에는 유동성이 증가했고, 하반기에는 유동성이 줄고, 매수 심리까지 얼어붙었습니다.

공급

서울

24년 1월 강남구 개포동 디에이치퍼스티어아이파크 6702세대

24년 6월 강동구 길동 강동헤리티지자이 1299세대

24년 8월 강북구 미아동 북서울자이폴라리스 1045세대

24년 9월 송파구 문정동 힐스테이트e편한세상문정 1265세대, 강동구 천호동 강동밀레니얼중흥S-클래스 999세대

25년 1월 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 12032세대, 동대문구 이문동 래미안라그란데 3069세대.

경기

24년 3월 수정구 산성역자이푸르지오2,3단지 1270+840세대

24년 6월 동안구 평촌엘프라우드 2739세대

24년 8월 동안구 평촌트리지아 2417세대

24년 10월 만안구 안양역푸르지오더샵 2736세대, 광명 호반써밋그랜드에비뉴 1051세대

24년 12월 광명 트리우스광명 3344세대

25년 1월 만안구 안양어반포레자연앤e편한세상 2329세대

서울, 경기 모두 중심지에 입주가 아주 많은 상황은 아니었습니다.

서울에선 동남권에 입주가 몰려 있었고, 경기도에선 안양, 광명에 입주가 몰려있었습니다.

이 지역들은 입주가 있을 때 주변 기축 단지들의 전세가가 잠시 눌리는 현상이 있었습니다.

실거주 집을 매도하는 관점으로 생각해보면,

24년 전체적으로 공급의 영향은 크지 않았고, 가격도 싼 시기였습니다.

다만, 정책과 금리 상황으로 상반기는 매도하기 좋았지만, 하반기에는 매도하기 어려운 상황이었습니다.

언제 팔아야 할까?

장기보유할 수 있는 자산인가?(수도권 강남 1시간 내 입지독점성이 있는 곳인가?)

실거주 주택이 있던 곳은 수도권 외곽에 신도시입니다.

강남까지 물리적인 거리도 멀었고, 주변에 빈땅도 많습니다.

장기적으로 보유하기 보단 연식의 가치가 살아 있을 때 매도하는 방향으로 결정했습니다.

수익이 났는가?(적정한 수익/약간의 수익/손실)

실거주 집을 매도하면 수익은 2억원 가량 났습니다.

매매가는 전고점 대비 15% 이상 떨어져서 절대적으로 저평가 된 가격입니다.

다만 같은 가격으로 할 수 있는 더 좋은 가치의 단지가 있어 상대적 저평가는 아닙니다.

같은 시기 비슷한 가격으로 할 수 있었던 서울 단지 매매가가 빠르게 상승했습니다.

26년 2월 실거래가 기준 수익이 4억 가량 차이가 납니다.

물론 상승의 흐름이 수도권 외곽까지 퍼지는 대세 상승장이 오면 차이는 줄어들 것입니다.

더 좋은 자산으로 갈아탈 물건이 있는가?(급지, 연식, 평형을 올릴 수 있는 물건이 있나?)

서울 앞마당이 2개 뿐이었습니다.

영등포구, 동대문구가 앞마당이었습니다.

자산재배치를 통해 확보 할 수 있는 투자금은 4억대입니다.

24년 4월에 알고 있는 지역 내에서 4억대로 할 수 있는 단지를 뽑아봤습니다.

당시에는 두개 단지 중 어떤 단지가 더 나을지 알지 못했습니다.

그래도 두 단지 모두 실거주 단지 보다는 가치가 좋다는 확신은 있었습니다.

보유하는데 리스크가 있는가?(역전세 등으로 추가 자금을 마련할 수 없을 때)

주담대에 신용대출까지 끌어서 매수를 했지만, 보유하는 기간 동안 대출 상환을 지속했고,

원리금이 저축액 대비 25% 선으로 보유에 부담은 없는 상태였습니다.

종합해보면,

실거주 집의 매매가가 절대적으로는 싼 구간에 있었지만,

자산재배치를 통해서 만들 수 있는 돈으로 더 좋은 자산을 가질 수 있는 상황이었습니다.

실거주 집을 매도하고 더 좋은 자산으로 갈아타는 것으로 결론 냈습니다.

얼마에 팔아야 할까?

단지 내에서 내가 가진 물건의 장단점과 경쟁 물건의 상태, 상황, 가격 파악

실거주 집은 내부 컨디션이 최상은 아니었지만, 흔히 이야기하는 RR 물건입니다.

선호도가 비슷한 동에서 나온 매물을 리스트업 했고, 비교해서 내 물건이 1등이 되도록 가격을 설정했습니다.

상위 단지, 비슷한 단지, 하위 단지의 매매가격 확인

실거주 집이 있는 지역은 앞마당이 아니라 선호도가 조금 흐렸습니다.

시세 지도를 한번 그려보면서 선호도에 따른 가격 감을 잡을 수 있었습니다.

평형을 구분하지 않고, 상위 단지의 작은평형과 경쟁이 붙을 수도 있습니다.

아무리 단지 내 RR이라도 해도 앞단에 있는 단지의 가격을 넘길 수 없는 경우가 있습니다.

목표 매도가가 선호도가 앞서는 단지의 가격과 비교해도 경쟁력이 있어야 합니다.

가격 협상이 들어 왔을 때 얼마까지 깎아 줄 수 있을까?

매매를 하다보면 가격 협상 없이 진행 되는 경우는 많이 없습니다.

특히 하락장의 경우 호가 보다 얼마 이상 깎는 것이 당연한 분위기가 되는 경우가 많습니다.

매수자가 붙었을 때 가격을 빠르게 확정 짓고 매수자를 붙잡아야 합니다.

그렇게 하기 위해서 매매/전세 금액 뿐만 아니라 세금 및 부대비용까지 미리 계산해야하고,

내가 얼마까지 깎아도 다음 투자에 지장이 없을지 매도 금액별 양도세까지 포함하여 투자금을 정리해야 합니다.

왜 매도를 빨리 하지 못했을까?

매도를 결심한 것은 24년 4월이었고, 매도 계약은 24년 12월이었습니다.

시간이 오래 걸렸습니다.

이렇게 오래 걸린 이유는 3가지였습니다.

부동산에 물건을 내놓기까지 시간이 오래 걸렸다.

처음 아내에게 실거주 매도하고 싶다고 이야기 했을 때가 24년 4월이었습니다.

5년 가량 거주하면서 몸과 마음 모두 편하게 지냈습니다.

거주 안정성과 생활의 편리함을 내려 놓는 것이 쉽지 않다는 것을 이해했고, 

아내의 답을 기다려주었습니다.

이 시간은 충분히 필요한 시간이라 전혀 아쉽지 않습니다.

문제는 그 다음인데 아내가 실거주를 매도하자고 24년 5월에 답을 줬고, 

부동산에 매물을 올린건 24년 8월이었습니다.

이사할 준비를 한다는 것이 그 이유였는데, 

이때 제가 많이 도우면서 집 정리를 빠르게 끝냈으면, 

부동산에 내놓는 시기를 당길 수 있었습니다.

욕심을 냈다.

24년 8월에 실거주 단지까지 흐름이 왔습니다.

(3월에 가격이 반짝 반등한 것은 호재 실현 영향성이었습니다.)

거래량도 늘었고, 예상보다 높은 가격으로 매도가 되고 있었습니다.

거래 되는 수준으로 매매를 내놨어야 했는데, 

가격이 올라가는 흐름이라 앞자리를 바꾸고 싶은 욕심이 났습니다.

지금 생각하면 말도 안되는 호가로 내놨고, 한동안 그 수준에서 가격을 유지했습니다.

실거주 집이 매도되지 않는 상황에서도 비슷한 선호도를 가지는 동의 물건은 나가고 있었습니다.

제가 팔고 싶었던 가격에서 5천만원 이상 싸게 나가고 있는 상황이었지만,

더 받고 싶은 욕심에 매매가격도 내리지 않고, 여러 부동산에 물건을 뿌리지도 않았습니다.

빠른 시기에 가격을 조정해서 내놨다면 

매도를 조금 더 높은 가격에 더 빠른 시기에 확정 짓고, 

갈아탈 물건을 찾아볼 수 있지 않았을까 생각합니다.

소극적이었다.

8월에 물건을 부동산 한 곳에만 내놨습니다.

매주 시장 분위기를 확인하며, 손님은 없는지 꾸준히 물어봤습니다.

대출을 막아서 손님이 잘 돌지 않는다는 말씀을 해주셨고, 그때마다 가격을 조금씩 내렸습니다.

저의 이런 상황을 보신 동료분은 집 정말 팔고 싶은 것이 맞는지 물어보셨습니다.

그 때의 생각은 한 명만 걸려라에 가까웠습니다.

본격적으로 매도를 결심한 것은 24년 11월이었습니다.

주변 부동산에 모두 전화를 걸어서 내가 팔 물건의 적정 가격을 다시 정했습니다.

주차 별로 내 놓는 부동산을 늘리고, 가격도 3천만원씩 조정했습니다.

단지 부동산, 동네 부동산, 옆동네 부동산, 앞동네 부동산에 내놓으면서 

그 시기에 맞는 적정 매도 가격을 알 수 있었습니다.

광고도 충분히 싼 가격에 하고 있었는데, 거기서 호가를 더 낮춘다고 하니…

단지 내 부동산 사장님의 온도가 바뀌는 것을 느꼈습니다.

짧은 시간에 매수 대기자를 굉장히 많이 붙여 주셨고, 

1주일이 안된 시점에 매수자를 만날 수 있었습니다.

실거주 매도 복기글 작성을 마치며,

조금 더 이른 시점에 매도를 하고, 갈아탈 물건을 찾았다면,

같은 투자금으로 단지의 선호도를 한 단계 더 올릴 수 있었습니다.

같은 물건을 투자 했더라도 투자금을 줄일 수도 있었구요.

다만, 제가 그만한 준비가 안되어 있었고 매도 할 때의 자세와 방법도 제대로 알지 못했습니다.

갈아타기 시기가 늦어져서 5천만원에서 1억 정도 덜 벌수 있지만,

장기 보유할 수 있는 자산을 가질 수 있어서 감사합니다.

아내도 자산을 옮겨 놓고 나니, 조금은 더 안정감을 느낀다고 말해주었습니다.

제가 흔들릴 때 중심을 잘 잡아주고, 저를 믿어주는 아내 감사합니다.

매도 과정에서 도움을 주셨던 멘토님, 튜터님, 동료분들 감사합니다.

잘한점

기존 투자 방향을 고수하지 않고, 시장에 따라 변경했다.

갈아타기라는 목표를 어떻게든 달성했다.

매도 직전에는 매매가를 너무 고집하지 않았다.

완벽하지는 않았지만 갈아타기 프로세스를 지켰다.

선매수를 하지 않았다.

아쉬운점

매도에 소극적이었고, 빠르게 행동하지 못했다.

더 받고 싶은 욕심이 났다. 더 받으면 더 좋은 것을 할 수 있으니까.

투자금 확정을 빠르게 하지 못했다.

적용할점

내 물건 매도에 적극적인 일 잘하는 부사님을 찾아야 한다.

매도 단지 뿐만 아니라 주변 단지까지 넓혀서 매매 되는 가격을 확인해야 한다.

매도할 때는 욕심을 내려 놓고 잔금 날짜를 빠르게 확보하자.

갈아탈 후보 단지가 있어야 잔금 날짜 조율도 수월하다.

감사합니다.