[베즈]칼럼 필사 #1 /[한가해보이] 일주일만에 임장 마스터 하는 방법1

내가 걷고 있는 지역을 아는 지역이 아니라 투자와 연결할 수 있는 앞마당으로 만들기 위해서 다음의 단계가 필요하다.

1.사전 조사: 지역현황, 입지분석을 통해 지역을 이해

2.분위기 임장: 주요 상권, 분위기, 생활권을 통해 선호도 파악

3.단지 임장: 특징, 환경, 거주자를 통해 선호요소 확인

4.사전임보: 생활권, 단지정리, 시세를 통해 투자후보 매물파악

5.매물 임장: 투자 후보 매물을 확인하며 우선순위 검토

6.지역 정리/임장보고서: 정리, 비교 분석을 통해 투자 결정

투자와 연결하는 사전조사 +1일

분임 가기 전에 반드시 해야하는 과정

제한된 시간에 지역을 완벽히 익히고 놓치는 것 없이 다시 그 지역을 가지 않아도 되게 하는 것.

사전 조사에서 중요한 것은

실제 현장에 가서 무엇을 봐야 할지 파악하는 것.

이 지역 사람들이 좋아하고 싫어하는 것이 무엇인지 개략적으로 알아두는 것.

이 과정에서 많은 사람들이 어려워하는 것은

지도에서 정확하게 무엇을 봐야 할지 모르겠다는 것.

사전 준비에서는 분임에서 살펴봐야 할 핵심적인 부분을 미리 확인하고

이 내용을 분임에서 확인.

*지도에서 챙겨볼 3가지. 상상하기

1)입지 독점성이 엿보이는지

안양시 동안구. 평촌이라 부르는 지역.

금천구와 서초구, 서울 일자리가 위치.

산이 둘러싸고있어 주변으로 뻗어나갈 땅이 없다.

4호선과 1호선이 지나가면서 일자리를 지하철로 연결해주고 순환도로와 고속도로가 서울까지 접근성을 용이하게 해준다. 서울과의 연결성이 좋다.

더욱이 GTX와 월판선이 새롭게 들어서며 일자리의 접근성을 더욱 좋게 만들 예정.

지역내 새로운 아파트가 들어설 땅이 부족하고 서울 일자리로 접근하기 좋아 다른 지역이 대체하기 쉽지 않을것.

그런데 바로 위 큰 빈땅이 보임.

이 부분을 확인해서 어떤 위치인지, 영향이 있을지를 분임을 통해서 살펴보기

2)어떤 곳에 위치하고 있는지

지도를 크게 보면서 위치와 주변 살피기

안양 동안구와 만안구가 위치하고 있고 주변에 과천, 의왕, 군포, 광명을 확인.

이렇게 지도를 넓게 살펴보면서 어떤 곳에 위치하고 있는지 주변 지역을 함께 보며 생각.

또한 일자리는 어디 있는지를 보며 이동하기는 편리한지를 함께 살펴보며

배드타운의 역할을 할지 직주근접에 가까운 모습일지 생각.

3)생활권이 구분 될 만한 요소는 무엇인지

임장지역의 지도를 자세히 들여다 본다.

'지하철은 지역의 분위기를 나눌까?'

'큰 도로는 어떻게 지나가나?'

'큰 도로는 지역을 어떤 모습으로 구분할까?'

하천은 두 지역의 연결성을 제한할지를 생각하며 생활권이 나눠지는 모습 그려보기

그리고 분임에서 확인할 포인트로 머리에 넣어두기

이렇게 현장에서 걷기 전,

사전 조사를 통해서 현장에서 더 명확하게 살펴볼 포인트를 체크할 수 있게 된다.

*투자와 연결하는 분임 +2일 & +3일

분임에서 중요한 것은 숫자(가격)의 편견 없이 이 지역에서 좋아하는 요소를 찾는 것.

그리고 그 요소를 통해 생활권별 분위기를 잘 구분하는 것.

그런데 이렇게 입지와 선호요소도 살펴보지만 생활권 우선순위 정하는 것을 아직도 어려워한다.

분임에서는 결국 선호도를 파악하고

생활권 우선순위를 정하기 위해 살펴봐야 할 핵심을 잘 파악하고

그 부분을 단임에서 다시 확인할 것을 정리해야 함.

생활권 우선순위를 정하는 것이 어렵다면 이 3가지 살펴보기

1)상권의 규모만 보는 것이 아니라 상가의 모습과 브랜드까지 살피기

2)출퇴근 수단이나 선호상권까지의 접근성이 어떻게 되는지

3)생활권이 바뀌는 곳에서 분위기 차이 느끼기

이것을 확인하기 위해 분임 동선을 짜고 걸으면서 확인.

범계역에서 시작하고 주 상권을 돌아보면서 규모와 함께 어떤 상가들과 업종이 있는지 보고

지역내 일자리를 보고 다른 생활권의 모습은 어떨지 궁금한 인덕원으로 간다.

이 곳에서 과천의 빈땅의 위치도 확인하고

평촌의 남쪽으로 들어오면서 생활권의 차이와 분위기를 살핀다.

평촌을 다 살펴보기 보다 임장 시간을 고려해 호계동 남쪽으로 먼저 내려가 생활권을 살펴보고

신축단지들이 입주한 곳의 분위기를 비교해 본다.

상가는 어떤지 사람들은 어떤지를 보는 것.

평촌 북쪽으로 올라가 평남이라 부르는 곳과 분위기 차이를 느끼고

또다른 생활권인 동편마을로 가 특이점을 살펴보고

재개발이 활발한 비산동을 둘러보면서 어떤 분위기인지 느껴본다.

마지막으로 인접한 생활권의 큰 상권이 안양역과

과거 입주로 주변 생활권을 흔들었던 메가트리아를 보고 범계역으로 돌아와

다른 시간대의 주상권의 모습을 보고 평촌역에서 마무리.

1)상권의 규모만이 아니라 상가의 모습과 브랜드까지

먼저 상권의 규모와 더불어 특징까지 살펴보는 것이 중요.

어떤 소비력을 보이는지 확인

수도권에서는 퇴근시간 반찬가게와 유기농 전문점 등의 구매 모습을 살펴보고

지방에서는 아이들의 등하교 시간 카페의 모습을 살핌.

또한 학원의 규모뿐만 아니라 영어 논술 등의 비율과

브랜드, 심지어 어린이 수영장까지 있는지를 봄.

그리고 헤어샵과 네일샵, 피부샵이 있는지를 넘어서 인테리어를 보고

이곳의 소비력을 확인하는 것.

같은 반찬가게이지만 깔끔한 모습의 유기농 재료를 활용한 반찬가게가있고

시장길에 일반적인 반찬가게도 있음. 구매 대상이 달라짐.

유기농 재료의 반찬가게가 생활권에 자리잡고 있다면 비싼 가격에도 구매하는 비율이 높아 지역내에서 선호도 높은 곳일것.

2)출퇴근 수단, 선호상권까지의 접근성은?

대중교통과 선호상권 등의 접근성을 보는 것.

수도권에서는 일자리 접근을 위한 지하철역과 광역버스 정류장의 접근성이 생활권에서 좋고 그 곳의 출퇴근 시간 밀도를 살펴보며 유동인구를 보는 것.

지방에서는 상대적으로 출퇴근시간의 모습보다 지역 내 중심상권까지 자동차 이동의 편리성과 생활권 내 학원가의 도보로 접근성이 좋은지를 살펴보는 것이 생활권 선호도 우선순위를 정할 때 더 비교에 필요한 요소로 작용.

대중교통의 접근성을 보기 위해 출퇴근 시간에 서울 일자리에서 또는 임장지에서 강남 등으로 이동

이렇게 퇴근시간에 4호선 지하철을 통해 임장지로 향해봄.

단순히 거리뿐아니라 출퇴근 피로도를 함께 보는 것.

출근시간의 버스정류장 밀도와 지하철 내부의 밀도를 보며 유동인구를 확인하며 대중교통의 접근성을 살펴보는 것.

3)생활권이 바뀌는 곳의 분위기는?

생활권이 바뀔 때 분위기를 본다.

생활권이 이렇게 저렇게 나눠진다는 것보다

그 생활권이 어떻게 차이가 나고 분위기가 다른지를 보는 것.

상가의 관리상태나 공실 등을 보면서 차이점을 보고

수도권에서는 지하철 노선에 따른 차이,

지방에서는 대규모 신축 아파트 주변의 모습에 따른 차이를 살펴보는 것.

상권의 특징, 출퇴근 수단까지의 접근성, 생활권이 바뀔때의 분위기 차이를 잘 살펴보는 것이 핵심.

일반적 모습과 프리미엄의 차이.

분임을 통해 우선선호를 확인하고, 상대적 선호를 단임에서 확인하는 것.

*투자와 연결하는 단임 +4일 & +5일

단임에서 중요한 것은 분임에서 살펴본 선호요소와 더불어 이 지역에서 좋아하는 요소를 단지에서 찾는 것.

다음으로 이 곳에 살고 있는 사람들의 차이점을 찾아 선호도에 연결.

그럼 어려워지는 것은 아파트의 입지와 선호도를 가격으로 연결하는 것.

그래서 이 부분이 어려워서 가격을 놓고, 입지로 연결을 하게 되는 것.

단임에서는 아파트의 선호요소를 좌우할 핵심을 파악하고

아파트 우선순위를 정하는 것을 목표로 해야 함.

단임에서는 어떤 부분을 중심으로 봐야할까?

1)여기 거주하는 사람들은 어떤 걸 더 중요하게 생각하는지

2)단지를 지나가는 시간을 고려해서 분위기 살피기

3)이곳에 사는 사람은 누구인지 보기

-단임 동선

출퇴근 시간에 범계역에서 시작해 단지에서 출근하는 모습을 살펴보고,

호계동 남쪽으로 내려와 생활권별로 살펴보면서

다시 평남의 무궁화, 목련마을로 올라오고 향촌과 샘마을, 꿈마을, 초원을 거쳐,

인덕원으로 넘어가 동편마을에서 관양 개발지역으로 갔다가 변화가 이루어지고 있는 곳까지 살피기

비산동까지 살펴보고 다시 평촌으로 돌아와 은하수, 관악, 샛별, 한가람까지 보고 4호선을 따라 주상권을 다시 둘러보면서 생활권과 상권과 학원가, 교통접근성의 위치를 떠올려 보며 마무리.

1)어떤걸 중요하게 생각하나

학군지와 강남접근성 두 가지 모두 중요한 평촌

수도권의 특징에 따라

-지하철 접근성을 우선시 하는지,

-분임과 사전준비에서 살펴본, 학군지로써 중학교 배정을 우선시 하는지,

-그 곳에 사는 사람은 누구인지

3가지를 살펴봐야함.

1)지하철 접근성

지하철 역을 기준으로 지하철역 도보권인 '은하수청구'

중학교는 지역내에서 평균 정도의 모습.

지하철 도보가 어려운 '꿈마을라이프'

그렇지만 평촌 뿐 아니라 전국에서 최상위 중 하나인 귀인중을 배정받을 수 있다.

지하철 접근성을 우선시하는 생활권에서는 단임을 하며 범계역까지 실제 소요시간과 샛길 등을 확인

반면 학교와 학원가 접근성이 더 선호되는 '초원마을' '꿈마을'에서는 학교 배정과 더불어 학원가까지 소요되는 시간을 직접 세어보기

이렇게 세부적인 부분을 확인하며 불편한지 편리한지를 보고

여기 거주하는 사람이 누구인지까지 확인하면서 단지의 선호도 파악

2)어느 시간대에 지나가는지

단지 앞의 퇴근 시간 유동인구는 어떤지,

늦은 저녁시간 단지 앞 상가의 일상은 어떤지,

단지 사이 샛길의 모습은 어떤지

늦은 저녁에도 잔지로 들어가는 신호등 앞에 사람들이 많고

단지의 슬세권 상가에 사람들이 여전히 이용을 많이 하는 곳은 선호도가 높다.

어두운 밤인데도 단지 사이 샛길에 사람이 여전히 많음.

주변 환경이 쾌적한 부분이 선호도에서 작용.

3)거주하는 사람은 누구인지

주말에 아빠와 함께 나와 단지 앞 상가로 가거나 놀이터에서 노는 모습을 통해 생각하고,

등하교 시간 단지 인근 카페에 엄마들의 티타임에서도 단지에서 살고 있는 사람들을 확인.

지하주차장에서는 캠핑카의 주차 비율을 보고 소비와 더불어 재무 여유를 확인.

단순히 사람을 보는 것이 아니라 그 사람들의 어떤 자산 또는 소득 수준인지를 판단하면서

이 단지가 바로 옆 단지보다 조금 더 소득수준이 높은 사람들이 사는 곳 & 더 선호가 높다고 판단 가능.

직접 보지 않으면 알 수 없는 것이 있다.

건물을 보는 것이 아니라 누가 사는지를 보는 것이 정말 중요!!!

단임을 하며 살펴봐야 하는 것.

[깨달은 점]

1.사전 조사는 지역의 현황과 입지분석을 통해 '지역을 이해'하는 것.

2.사임은 생활권, 단지정리, 시세를 통해 투자후보의 매물을 파악하는 것.

3.분임을 가기 전까지 지역을 완벽히 익히고 놓치는 것 없이 다시는 그 지역을 가도 되지 않게 하는 과정이 필요하다.

4.사전 조사를 통해 현장에 가서 무엇을 봐야할지 파악해야 한다.

5.사전조사에서 입지독점성, 위치, 생활권 구분 요소 반드시 생각해서 분임 루트에 넣어야 겠다.

6.분임가서 생활권 우선순위를 정하기 위해 상권의 모습과 브랜드까지 살피고,출퇴근 수단과 선호하는 상권까지의 접근성을 살피고, 생활권이 바뀌는 곳에서 분위기의 차이를 확인해야한다.

7.단임에서 중요한 것은 분임에서 살펴본 선호요소와 더불어 단지내 선호요소 파악. 이 곳에 사는 사람들이 어떤걸 중요하게 생각하는지, 어느 시간대에 지나다니는지, 거주하는 사람은 누구인지 확인해야한다.

8.직접 봐야만 알 수 있는 것이 있다.

[적용할 점]

1.이번 사전 조사에서 최대한 지역을 이해하기 위해 노력하기

2.이번 임보는 '투자 후보'를 뽑기 위해 생활권, 단지정리, 시세에 진심으로 임하기

3.분임 전까지 '현장에 가서 뭘 볼지' 생각하고 분임루트 짜기(입지독점성, 위치, 생활권 구분 요소)

4.분임-상권 종류와 브랜드, 출퇴근 수단, 선호 상권까지의 접근성, 생활권이 바뀌는 곳에서의 분위기 차이 느끼기

5.단임-거주민이 어떤걸 중요하게 생각하는지, 어느 시간대에 다니는지, 거주하는 사람은 누구인지(ex캠핑카)

6.임장할 때 조원들 얼굴보며 다니는게 아니라 환경 보며 다니기

[칼럼]

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