[마음철] 맴철의 짧은 생각 나눔 #12 5천 미만 투자, 어디 하실래요?

안녕하세요

온 마음을 다 해 늘 배움을 추구하는 투자자

마음철 입니다.

오늘은 5천만원 미만으로 투자를 한다면

수도권과 광역시, 그리고 중소도시 중 

어디에 투자할 수 있을지,

그래서 어디에 투자하는 것이

가장 나을 것 같은지 알아보겠습니다.

투자금 5천만원 이하 수도권

투자금이 5천만원 이하인 경우

수도권에서 어디에 할 수 있을지 

알아보고자 합니다.

투자금 5천만원을 기준으로 볼때,

4억/3.5억이면 최선의 수준이

아닌가 싶습니다.

4억대에서 투자금이 5천만원이라는건

전세가율이 거의 85% 이상이기 때문에

수도권에서 사실상 그정도는

쉽지 않다고도 생각합니다.

먼저 수도권에서 투자금 5천 이하로

투자할 수 있는 단지를 찾아보니 다음과 같네요.

수원 권선구 보성,유원 

24평 복도식 방3화1 3.3억/2.8억

수도권에 있는 모든 단지들을 보진 않았지만,

수원시, 부천시, 고양시, 화성시 등등

생각 보다 5천만원으로 할 수 있는

단지가 있진 않았습니다.

투자금 5천 이하로 투자 가능한 광역시

광역시에서는 어떤 단지가 

투자금 5천 이하로 가능할지

알아보겠습니다.

먼저 부산입니다.

부산 사상구 주례동에 위치한

주례경동리인 입니다.

매물 설명을 보시면 3500만원으로

투자가 가능하다고 하지만,

임차인 퇴거 조건으로 실제 투자한다면

5천 내외가 들 단지 입니다.

부산에서 사상구는 상당히 후순위 지역이라

실제 투자를 검토한다면 다른 곳을

우선해서 봐야 할 거 같네요.

다음은 대전 입니다.

서구 관저동의 관저어반힐스 입니다.

5천만원을 넘어서 안 들고 올까 하다가

이거라도 들고 오자 싶어 보았네요.

(주례경동리인을 보니 어반힐스 정도야..)

위치나 상품성(브랜드,평형 등)이 

모두 아쉽긴 하지만 충분히 검토할만

하다고 생각이 드네요.

천안, 청주 신축 59와 

비슷한 가격이니까요.

투자금 5천 이하로 투자 가능한 중소도시

중소도시는 비교적 수도권,광역시에 비해

투자 가능한 단지들이 있기는 했습니다.

다만 이미 선호하는 신축들을 중심으로 

1급지(용지동-유니시티), 2급지(가음정동-대원동),

3급지(양덕동) 등에 있는 단지들의 가격이

반등하기 시작한 창원시에서는

감계 생활권 정도가 가능했기에 넘겼습니다.

그리고 향후 입주 리스크로 

천안과 청주는 현재 투자 우선순위로

검토하기 쉽지 않습니다.

다만 입주 리스크를 줄이고

충분히 저렴하게 투자한다면 천안과 청주도 

가능할 것이라 생각이 들었는데요.

천안에서는 봉서산아이파크 84타입

3.6억 / 3.1억으로 5천만원에 투자가

가능하고요.

청주에서는 방서지구에 위치한

중흥s클래스더퍼스트가 가능하며,

용암동에 위치한 우미린에듀파크2단지가

가능한 상황 입니다. 

천안의 봉서산아이파크는 나홀로 신축이고

주변 환경이 살기에 좋지 않습니다.

반면 방서중흥s클래스나

우미린에듀파크2단지는 택지 내에

위치한 신축으로 거주환경이 

괜찮은 단지 입니다.

신축 택지 속 선호도가 밀리는 신축도

가격이 저렴하고 투자금이 적게 드니

괜찮은 선택지 입니다.

다만 보유하고 매도할때 더 용이한,

구축 택지 내에서 독점성 있는 

우미린에듀파크2단지가 더 낫다고

생각이 드네요.

그래서 어디가 나을까요?

투자금 5천으로 할 수 있는 단지를

정리해보면 다음과 같습니다.

수도권)

수원 권선구 보성,유원 24평

3.3억/2.8억

광역시)

대전 서구 관저어반힐스 24평

3.4억/2.8억

중소도시)

청주 상당구 우미린에듀2단지 34평

3.95억/3.5억

이 세 물건 중 최선의 물건을 뽑는건

리스크에 대해 고민해봐야 

선택할 수 있겠습니다.

먼저 내가 리스크를 대비하기에

지역 상황이 투자우호적인지,

그리고 대출수준, 저축액 등이 적절한지를

판단해야 합니다.

리스크를 대비하기에 어려운 상황이라면

대전이나 청주 물건을 현재 조건에서

검토하는 것은 어려울 것입니다.

18~19년 당시 대전 대장 크로바를

투자할 수 있었지만, 역전세를 대비하고자

투자를 하지 않으신 너나위님처럼요.

그래서 만약에 저라면 셋 중

보성,유원을 투자할 거 같네요.

수도권, 광역시, 중소도시를 훑으며..

생각을 적으려 훑어보니 느낀 것은

수도권과 광역시에서 괜찮은 단지를

투자하려면 못 해도 8천 정도는

필요하겠다는 것이었습니다.

완전 소액으로 괜찮은 단지를

사기에는 아직 전세가율이 

그정도로 높진 않더라고요.

또한 이번에 뽑은 단지들은

실제로 투자한다면 정말 투자금을

훨씬 줄이려고 애쓸 거 같습니다.

많이 아쉽더라고요.

5천 이하로 투자하려면

1억이 드는 단지부터 찾아서

현장에서 만들어야 할 것이고,

개인적으로는 마산 시세흐름이 

괜찮은 거 같습니다.

정리하면 다음과 같습니다.

1. 투자금 5천이라면 1억 드는 단지부터 살피고,

   부산-대구-대전-광주/마산 순으로 보겠음.

   (4억/3억이 마지노선인듯)

2. 수도권, 광역시에 투자하려면 8천~1억은

   있어야 유의미한 단지에 할 수 있을 듯함.

3. 현재 마산의 시세흐름이 소액투자하기에 좋음.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.