[서투기30기 토허제 풀리면 9로9로 달려가조 웨클] 투자 인싸이트는 쌓는 것은 '누적의 힘'이다.

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.

항상 잔쟈니님 강의를 들을 때마다 지역의 가치과 가격을 보고, 비교평가하는 눈을 새롭게 익힙니다.

비교평가를 가장 깊이 있게 인싸이트는 주시는 분이라 들을 때마다 감탄하고, 감사함을 느낍니다.

✅ 새롭게 알게 된 것

Part 1. 2026년 안양을 봐야 하는 이유

1. 과천지식정보타운 일자리 직주근접 호재 : 제2의 판교, 마곡이 될 곳.
2. 2023~24년 과잉공급 시기 입주단지들의 2년차 비과세 기한 도래 → 시장 매물 출현(기회)

3. 하락장에서 팔릴 수 있는 단지를 사야 한다. 상승장에서는 팔기가 어렵다.(양도세 중과 때문에) 하락장 초입에서 파는 게 베스트인데, 환금성이 중요한 이유가 된다. 사람들의 수요가 확실한 단지.

    

   Part 2. 안양시 입지 및 가격분석

4. 지역개요의 3요소 : 지/인/소! 지도(위성지도, 지적편집도), 인구(세대당 인구수), 소득(집값을 받아줄 수 있는 소득인가)
5. 인구는 많은데 세대당 인구수는 적은 곳? 빌라, 주택가 밀집 지역이라는 뜻. 단순히 집값이 싸서 많이들 거주 하는 곳.
6. 거주지 소득이 원천징수 소득보다 높다는 얘기는, 소득이 높은 사람들이 좀 멀더라도 이 지역에 사는 수요가 높다는 이야기로, 교통이나 학군이라는 입지가치가 있다는 이야기.
7. 모든 입지요소는 집값에 영향을 주어야 의미가 있다. 수요를 끌어들일 만한 입지 가치인지...
8. 환경의 두 가지 관점? 거주하기에 ‘편리’한가, 거주하기에 ‘쾌적’한가.
9. 인덕원이 ‘교통 호재’의 영향으로 평촌 북부의 선호도를 역전함. 석수역 인근이 아래 박달생활권보다 생활권이 우위인 이유는 서울과의 위치 접근성이 더 좋기 때문에(가깝기 때문에)
10. 평촌 구축 대장 귀인현대홈타운 가격이 안양역더샵푸르지오와 가격이 비슷하다는 것은 평촌 구축에 학군과 입지가치 즉, 땅의 가치가 높다는 뜻.
11. 평남 단지 우선순위 : 귀인마을-향촌-목련-초원-꿈-샘-무궁화마을 / 평북 단지 우선순위 : 은하수-관악-샛별=한가람-공작마을

12. 동안구에서 가격이 같다면, 연식이 10년 차이 나도 택지 안으로(평촌) 들어가야 한다. 90년대 구축이더라도, 평촌 신도시 안이 낫다.

     

    Part 3. 안양시 투자전략 및 매수 우선순위

13. (비교평가 1단계) 생활권 내 비교 ---> 가격 결정 요소 찾기 ---> 생활권 내 단지 선호도(우선순위) 매기기 ---> 선호도 우선순위에 맞게 가격 비교하기
14. 비교평가 기준: 앞으로 시간이 지날수록 수요가 빠져나가는지(약해지는지) 아닌지를 본다. 수요가 꾸준히 유지되는지 볼 것. ex) 지금은 연식이 좋은 편이라서 수요가 받쳐주는데, 시간이 지나면 연식은 빠지고, 땅의 가치(입지)는 낮은 곳이라면 좋은 선택이 아닐 수 있다.(전고점을 믿지 말 것)
15. 약점이 큰 단지 예를 들어, 세대수가 너무 적어서 거래가 별로 없다. 그래서 하락장에 갈아타기 해야 하는데 환금성이 떨어진다면 큰 약점이 된다. 이런 단지인데, 연식(상품성)과 입지(땅의 가치)가 낮다면, 투자 후순위가 된다.
16. 비교평가에서는 ‘수요’의 크기를 가지고 판단한다. 그 수요가 땅의 가치(입지)에 기반해서 앞으로 유지될지 판단한다. 가격결정요소, 핵심가치를 수요와 연결하는 게 중요함. 교통이 중요한 곳인지(역세권), 학군이 중요한 곳인지, 연식이 중요한 곳인지...

17. 어떤 단지 주변, 생활권에 상권의 1층에 공실이 많다는 건, 복작복작하다는 느낌이 없다면, 그 곳의 소비력이 떨어져 있다는 것. 투자에서 중요한 요소가 된다. 생활권의 활력이 있는가 없는가. 길가에 사람, 유동인구가 얼마나 많은가...이게 수요의 크기를 가늠한다. 실제로 현장 임장을 해봐야 알 수 있다.

     

    Part 4. 기회를 잡는 투자자의 앞마당 관리법

18. 시세트레킹의 목적은 ‘지켜보니 이런 곳이 시세가 먼저 반응하더라’는 걸 보면서 사람들의 선호요소를 확인하는 것. 시간이 지나면서 어디가 먼저 많이 오른다는 것을 알게 되었을 때, 어디가 더 좋은(가치가 있는) 곳이구나라는 걸 알기 때문에, 매수의 확신을 갖게 됨.
19. 앞마당을 만들었다면, 어디가 더 좋고, 어디가 덜 좋은지, 생활권 내 단지 선호도 상/중/하를 알아야 한다.
20. 시세트레킹을 해도 시장의 분위기를 잘 모르겠다면, 트레킹하는 단지 수를 늘리기보다는 전화임장을 해서 ‘지역의 분위기’를 묻는 게 낫다.
21. 시세트레킹의 목적은 투자할 단지를 찾는 게 아니고, 지역의 흐름, 시장의 분위기를 파악하는 데 있다.
22. 투자 인싸이트를 쌓는 것은 ‘누적의 힘’이다.
23. 뒤쫓아가는 사람이 아니라, 앞에서 그물 치고 기다리는 투자자가 되자.
24. 책에서 배운 부자의 투자 원칙과 기준, 돈에 대한 생각이 상승장/하락장에서 버티게 해준다. 목표를 지탱하는 힘.
25. 지금은 모두가 ’미래를 낙관하는 시기‘이다. 경험상 이럴 때가 위험하다. 몇 번의 투자를 성공시키는가보다는 최악의 투자 한번을 안하는 것이 장기적인 투자의 성공으로 가는 길이다.

✅ 깨달은 점 & 적용할 점 

1. 최근 수도권 앞마당의 시세트레킹 단지 수를 늘리는 적이 있었습니다. 지역의 흐름, 시장의 분위기를 제대로 파악하지 못하고 있다고 느껴서입니다. 그래서 생각한 방법이 트레킹 단지수를 늘리는 것이었습니다. 하지만, 시세트레킹의 목적이 시세의 흐름과 분위기를 알기 위함이라면, 앞마당의 상/중/하 단지들 1-2개씩이면 충분하다고 말씀해주신 것이 인상 깊었습니다. 단지 수를 늘린다고 해서 해결될 것이 아니기 때문에, 시장 파악이 잘 안된다면, 전화임장을 해보는 것이 10배 나은 방법이라는 것을 알게 되었습니다. 기존에 앞아당별로 10개 단지에서 15개로 늘린 트레레킹을 다시 10개로 줄이고, 궁금하고 아리송한 단지는 전화임장을 해보는 습관을 기르겠습니다.
2. 비교평가의 핵심이 무엇인지 알게 되었습니다. 비교평가를 제대로 하기 위해선, 지역의, 생활권의 가격결정요소, 핵심선호요소가 무엇인지를 파악하는 게 가장 중요합니다. 수도권은 뭐니뭐니 해도 교통이지 라고 생각했다면 오산입니다. 지역별로, 생활권별로 다르기 때문에, 제대로 ‘기준’을 잡고 가야 제대로된 가치 파악이 될 것입니다. 그리고, 항상 가치를 볼 때 ‘수요’의 관점에서 보는 게 중요합니다. 현재의 수요의 크기, 그리고 앞으로의 수요의 크기가 줄지, 늘지, 유지가 될지를 아는 게 중요합니다. 단순히 전고점만으로 앞으로의 가치를 예단해서는 안됩니다. 또 하나는, 환금성에 대한 부분입니다. 비교평가를 할 때 하락장에서도 팔리는가, 거래가 찍히면서 내려가는가가 너무나 중요합니다. 상승장에서는 규제가 강화되기 때문에 실질적으로 팔기가 어렵습니다. 하락장에서 팔 가능성이 높은데, 그 때 내 자산이 선택을 못 받는다면, 시의적절한 시기에 충분한 수익을 내기 어렵고, 상급지로 갈아타기도 요원해질 것입니다. 하락장에서도 거래가 될 만큼 충분한 수요가 있는지 알아야 합니다. 결국에 모든 것이 ‘수요’로 귀결됨을 알 수 있습니다. 위치 자체가 갖는 수요. 직장/교통/학군/환경이 갖는 입지 가치, 연식 대단지 브랜드 등의 상품성의 힘… 모든 것을 종합적으로 고려해야 합니다. 너무나 큰 약점이 있다면, 상승장에서는 별로 티가 나지 않지만, 하락장에서는 선택을 못 받는 아킬레스건으로 작용할 수 있기 때문에, ‘큰 약점’이 있는지 보는 것도 중요한 팁입니다.