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20억 용산집, 8억 전세 끼고 매입땐…전세반환대출 1억, 현금 19억 필요
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[기사정리]
정부가 5.9까지 규제지역 일부 다주택자 매물에 대한 토지거래허가 규제 완화
'전세 끼고 매매'가 일시적 가능
하지만 서울 전역, 경기도 12개 지역이 '3중 규제(토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구)’로 묶여 있고
주택담보대출 규제 등도 엄격해 실제 매매로 이루어지기까지 고려할 사안이 많음
■ 주의할 점
세입자가 거주 중인 다주택자 소유의 집을 매수해 실제 집주해야 하는 시점은?
기존: 토지거래허가구역 내 주택은 허가일로부터 4개월 안에 취득(등기), 취득일로부터 2년 거주
보완: '전세 낀 매물'을 무주택자가 사서 5.9.까지 계약을 체결하면 서울 강남 3구(상남,서초,송파구)와 용산구는 4개월,
나머지 21개 구는 6개월의 잔금, 등기 시 양도소득세가 중과되지 않음
실제 입주는 임대차 계약 만료일에 하면 됨
→ 전세반환대출 최대 1억원, 20억원짜리 아파트를 매매하려면 현금 19억원이 있어야 한다
■ 세입자가 있는 주택을 사고팔 때 추가로 유의해야 할 점은?
'토지거래허가구역에서 세입자의 거주 기간이 현재 2개월 이하로 남았을 경우 계약갱신청구권 사용 가능성 확인,
세입자가 갱신청구권을 쓰겠다고 의사를 표현했을 경우 실거주 이유를 들어도 갱신 거절을 못할 수 있기 때문
→ 실거주 이유를 들어도 갱신 거절을 못할 수가 있다고 함
■ 집주인이 살고 있던 집이면?
과정이 간단함, 계약금 5.9.까지 낸 후 거래 허가 받고 9.9.까지 등기 및 입주
주택담보대출을 일으키기 때문에 대출금액을 높일 수 있다.
-15억 이하 6억
-15억 초과 ~25억 이하 4억
-25억 초과 2억
■ 일시적 2주택자도 이번 조치 대상에 해당?
명목상 다주택자이긴 하지만 세금측면에서는 1주택자 비과세 적용, 5.9.까지 팔지 않으면 문제가 되는 경우가 아닌만큼 제외해야한다는 의견이 많음
■ 재건축 아파트를 매매할 때 조심하라는 조언이 있는데
'투기과열지구'에서 재건축은 조합 설립 이후
재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도 금지
* 조합원 지위승계 가능한 경우
실거주 목적의 장기 보유자는 예외적으로 전매가 허용
아래 세 가지 요건을 모두 동시에 충족
[내생각]
무주택자를 위해 갭투자에 대한 규제를 완화시키는 느낌으로 나왔으나 실효성이 떨어지는 것 같다.
전세 반환 대출이 1억원이면 현금이 많아야 되고, 대출을 일으킬 수 있는 주인이 살고 있는 집으로 찾는 것이 낫고
전세 보증금 반환 시점 현금흐름이 괜찮은 사람에게는 유리할 듯하나 그 수가 적을 것 같다.
무주택자를 위하는 정책 같으나 무주택자의 경우 생애최초인 경우도 많을텐데 갭투자로는 대출을 못 일으키지 않는지?
실거주를 위한 정책이라면 대출 규제를 좀 더 완화시켜줄 필요가 있을 것 같다.
또 보완된 정책들이 나올지?? 공급대책에 관련된 내용은 흐지부지된 것 같다.
토지거래허가내에 갭투자는 '다주택자 매물'에 대한 규제 완화로 1주택자가 아닌 다주택자의 매물인 것도 확인해야 한다.
(무슨 기준인지는 잘 모르겠다)
