여유로운리치_자향즈와 함께 하는 나눔글 챌린지 #4 토허제 지역 무주택자 갭투자 규제 완화에 대한 생각

경제적 자유를 이루고 여유롭게 살고 싶은 부자 여유로운리치입니다

저희 겨울즈와 함께 시작하는 릴레이 나눔글

이번 주제는 바로 핫한 주제인

‘다주택자 양도세 중과 유예 폐지 

but 일시적 규제 완화’

입니다

관련기사 

20억 용산집, 8억 전세 끼고 매입땐…전세반환대출 1억, 현금 19억 필요

현재 상황

저번 릴레이 주제와 비슷하게도 이번에도

다주택자 양도세 중과 유예 폐지와 관련된 내용입니다

2022년 5월 10일부터 시행된 다주택자 양도소득세 중과 유예조치는

결국 26년 5월 9일부로 완전히 종료가 되었습니다

다주택자 양도소득세 중과 유예가 폐지됨에 따라

이제는 다주택자들이 집을 양도하게 되면

기본세율에  20%(2주택) 또는 30%(3주택)의 세율이

추가로 내야되는 상황이 되었는데요

다만 정부에서는 세입자가 있는 주택은 매도가 쉽지 않기에

일시적으로 전세낀 매물에 대해서 실거주 유예를 시켜주었습니다

일단 다주택자들이 양도세 중과를 내지 않기 위해서는

유예기간인 26년 5월 9일 이전에 계약을 하고

실거주를 해야하는 기간을

기존의 토허제 지역이였던 강남3구는 4개월 그대로

나머지 21개의 구는 6개월의 기간 내 잔금 및 등기를 하면 됩니다

다만!!

전세입자가 들어있는 물건(세낀물건)은

원래의 정책이라면 실거주가 불가능하기에

매도,매수를 진행할 수 없었으나

최대 2년인 28년 2월 11일까지

실거주 의무를 유예시켜 주기로 했습니다

 기사에 있는 예시를 가져와보면

용산에 있는 매매가격이 20억원이고 전세가 8억에 껴있는 집은

(전세만기 28년 2월 11일로 가정)

원래는 토지거래허가구역이기에 세입자가 낀 물건은

매도할 수 없었지만

이번 완화정책을 통해서

26년 5월 9일 이전까지 계약을 먼저 하고

계약 후 4개월 이내로 잔금을 치르고 나면

전세 만기가 되기 전까지는 실거주를 하지 않고

매수를 할 수 있게 되었습니다

왜 정부는 이런 결정을 했는지?

정부에서는 다주택자의 집을 시장에 내놓게 하기 위해서

다주택자 양도세 중과 유예를 폐지하는 결정을 내렸는데요

기간이 26년 5월 9일까지다보니 

양도하기에도 시간이 부족할 뿐 아니라

10.15대책 이후 토지거래허가구역으로 지정된 지역들은 

실거주 요건이 생기게 되었는데

전세가 낀 물건들은 4개월 이내로 실거주요건을 만족시키기가

상당히 어렵기 때문에

다주택자분들이 팔고싶어도 팔 수 없는 상황이 생겼습니다

그렇기에 정부는 시장의 유동성을 증가시키기 위해

다주택자들이 전세가 낀 물건들을 매도할 때

매수자가 무주택자라는 조건에 한해서

한시적으로 실거주 요건을 완화시켜 주었습니다

시장에 미칠 영향?

전세낀 물건에 대해서 실거주 요건을 완화하였기에

일시적으로는 매물이 증가할 수 있을거라 생각이 됩니다

다만 매물이 증가하는 지역은 서울 중심부에 있는 가격이 높은 곳들보다는

상대적으로 가격이 저렴한 서울 외곽이나 수도권 물건들이 많이 생길 거라 생각되는데

그 이유는

다주택자 입장에서 본다면

서울에 여러채 물건을 들고 있다면 급지가 높은 집을 더 지키기 위해서

낮은 집을 먼저 처분을 하려고 할 것이고

무주택자 입장에서 본다면

전세낀 매물을 매수한다고 고려했을때

결국 2년 뒤에 실거주를 하려고 하면 전세금을 돌려줘야 하는데

현재 수도권은 6.27대책 이후 

전세자금 퇴거 대출 한도가 1억밖에 안되기에 

결국 전세가 높게 낀 물건을 사더라도

그 돈을 2년 이내에는 어떻게든 마련을 해야합니다

위에서 봤던 용산 집은 전세가 8억에 껴있어서 지금 당장은

12억으로 매수가 가능하지만

결국 28년 2월 11일날 세입자가 나갈때

추가적으로 7억의 자금을 더 마련해야합니다

내 생각은?

분명히 이 정책으로 인해서

다주택자 분들 중에서 반드시 전세 낀 물건을 

매도해야 하는 분들의 물건은

가격 협상에서 우위를 가져올 수 있을 뿐 아니라

당장 큰 돈을 들이지 않고 매수를 할 수 있기에

무주택자분들에게는 기회라고 생각이 됩니다

다만 위험요소도 있다는 생각이 드는데요

현재는 전세를 끼고 매수를 하지만

그렇다고 해서 2년 실거주 요건이 

사라지는 것이 아니기에

단순히 저희가 투자하듯이 접근을 했다가는

돌려줘야 할 전세금을 마련하지 못해서

어려움이 생기게 될 수도 있을거 같다는 생각도 듭니다

결국 현재 무주택자분들이 

단순히 전세낀 물건이 실거주 완화되었기에 

전세낀 물건만 찾아서 사야지라고 하기보다는

아래와 같이 행동을 해봐야 할 것 같습니다

1) 실제 내 자금 계획을 확실하게 계산해보기

매매가 8억에 전세 5억에 낀 규제지역의 물건을 

매수한다고 하였을때

현재 필요한 돈은 3억이긴 하지만

위에서도 말했듯이 규제지역은 

전세자금 퇴거대출이 1억밖에 안되기에

결국 2년 뒤에 

4억의 돈은 내가 마련할 수 있는지 

자금흐름을 확인을 해야 합니다

2) 전세낀 물건보다는 물건의 가치에 집중하기

규제로 인해서 기회가 생긴 것은 좋긴 하지만 

결국 중요한 것은 이 집이 

다른 사람들도 좋아하는 살고 싶은 집인지

생각을 해야 합니다

남들이 좋아하는 집을 매수해야 수요가 많아

가격도 더 잘나가고

결국 나중에

매도를 할 때에도 더 수월하게 매도하고

갈아타기를 할 수 있기 때문입니다

3) 내 자금에 맞는 단지 추리고 비교하여 매수하기

매수를 하라는 말을 들으면

당장 아무거라도 사야되는거 아닌가 

생각이 드실 수도 있을텐데

급하게 아무거나 사라는 의미가 아니라

1번처럼 내 자금 상황을 잘 계산해본 다음

각자 자금 상황에 맞는 단지들의 후보를 추리고 나서 

부동산에 가서 매물을 보며

그중에서 가장 좋다고 생각하는 단지를

사야함을 의미합니다

규제로 시장이 혼란하기에

시장에 물건이 많이 없고 비싸다고 생각되기에

나중에 좀 더 기회가 오지 않을까라고 생각하기에

과거처럼 또 미루게 된다면

가장 나쁜 선택이라고 생각됩니다

최근들어 계속 대통령님께서도

SNS에 부동산 규제에 관련된 글을 많이 쓰시고

수시로 정책이 바뀌는 상황을 보며

제가 과거에 경험을 하지는 못했지만

과거의 흐름이랑 많이 비슷하게 간다는 느낌을

많이 받게 되는 것 같습니다

이번 정책들을 잘 정리하고 공부하면

분명 훗날 또 이런 시장을 마주하게 되었을 때

잘 대처를 할 수 있겠다는 생각이 드네요

오늘도 저희 겨울즈 덕분에 기사에 대한 저의 생각을

적어볼 수 있었는데 이런 기회를 주신

잇님 및 겨울즈들 너무 감사합니다