[존자] "아파트만 배정되는 초등학교 vs 빌라도 섞여서 배정되는 초등학교" 가격에 영향이 있을까?

안녕하세요, 존자입니다:)

특별한 학군이 없는 지역에서 학군, 어떻게 판단하고 계시나요?

대치나 목동, 중계, 수성구와 같이 학군 때문에 이사가는 동네가 아니라면 

초등학교를 중요하게 보게 되는데요,

저는 단순히 초등학교 학급당 학생수와 초등학교까지의 거리 정도만 파악하여 선호도를 따져봤었습니다.

그런데 이번 실전반 2강에서 진심을담아서 튜터님께서 

초등학교를 볼 때, 

대형평수가 있는 단지가 많이 가는 학교 vs 아파트 단지에서만 가는 학교 vs 빌라가 많이 섞인 학교

로 나누어 파악해보면 대형평수가 많이 가는 학교, 아파트만 가는 학교 그리고 빌라가 섞여 가는 학교에 배정되는 단지 순으로 선호도 차이가 난다는  인사이트를 주신 것이 무척 인상 깊었는데요, 

아파트 단지에서만 배정되는 학교와 빌라가 섞여서 배정되는 학교에 대한 선호도 차이가 가격에도 반영이 될까?가 궁금해서 실제로 검증해 보았습니다.

(소중한 인사이트 주셔서 감사합니다 튜터님💛)

아래는 동대문구에 위치한 래미안크레시티와 래미안위브입니다.

래미안크레시티와 래미안위브는 2014년 10월 준공으로 연식도 동일하고 세대수도 2000세대 초중반 정도로 비슷하며 서로 아주 인접한 위치에 있어 같은 환경을 누리고 있습니다.

또, 래미안위브는 5호선 답십리역 역세권 단지, 래미안크레시티는 청량리역 준역세권 단지로 교통면에서 래미안위브가 살짝 더 우세하지만 청량리역에  GTX-B,C 등 각종 호재가 많아 가격에 반영이 되고 있어 두 단지가 교통이 비슷하다고 보고 진행했습니다.

(단지 컨디션, 환경, 교통이 비슷한 상태에서 학군의 차이만 확인해보고자 했습니다.) 

래미안크레시티가 배정되는 학교인 전농초등학교는 거의 대부분 아파트 단지에서만 배정이 되는데요, 

래미안미드카운티, 롯데캐슬노블레스, 롯데캐슬sky-L65와 같은 선호하는 아파트 단지들로 구성되어 있습니다.

래미안위브의 경우 답십리초등학교에 배정되는데, 답십리초등학교는 아파트 뿐만 아니라 빌라에서도 많이 배정되는 학교입니다.

초등학생 자녀가 있는 가정은 보통 33평에 많이 거주하고, 아이가 없거나 어린 신혼부부의 경우 25평에 많이 거주하기 때문에 33평끼리 가격비교한 결과와 25평끼리 가격 비교한 결과에 차이가 있다면 초등학교의 영향이 있다는 거라고 생각해서 평형 별로 가격비교를 진행해보았습니다. 

이때 추가적으로, 래미안미드카운티의 가격도 같이 비교했는데요

래미안미드카운티는 18년식 1000세대정도 규모의 단지로 교통적인 메리트는 상대적으로 부족하지만

전농초 초품아 단지라 아무래도 크레시티 가격에 반영되었을 수 있는 청량리역 호재의 영향을 감안하고 생각하기 위해 함께 비교했습니다.

 위 그래프 비교를 보면,

33평의 경우

매매가: 크레시티>미드카운티>래미안위브

전세가: 미드카운티>크레시티>래미안위브

임을 알 수 있습니다.

전고점을 찍은 21년 무렵엔 미드카운티가 아직 3년차 밖에 안된 신축이었는데 같은 전농초등학교에 배정되는 크레시티의 경우 교통입지가 더 좋으니 더 높은 전고점을 찍었고, 현재에도 더 빠르게 상승하는 모습을 보여줍니다.

반면, 래미안위브는 교통입지가 미드카운티보다 좋은데도 크레시티처럼 더 높은 가격을 형성하지 못하고 미드카운티랑 비슷한 수준의 가격대를 형성하다가 상승장에서는 덜 오른 모습을 보여줍니다.

전세가의 경우에도 래미안위브가 크레시티와 미드카운티보다 전세가가 더 낮은 모습을 보여줍니다.

래미안위브의 다른 조건이 크레시티와 유사하고, 미드카운티보다 래미안위브의 교통이 더 좋은 것을 고려했을 때 

빌라가 섞인 학교인 답십리초등학교에 배정되는 것이 가격에 영향을 미친 것이라고 해석했습니다.

25평의 경우에도 살펴보면

매매가: 크레시티>래미안위브≥미드카운티

전세가: 미드카운티≥크레시티=래미안위브

라는 것을 알 수 있는데요, 

25평은 미드카운티가 초신축일 무렵인 21년 상승장에는 크레시티≥미드카운티>래미안위브 였지만 교통이 중요한 만큼 현재는 크래시티와 래미안위브의 가격이 훨씬 치고 올라가는 것을 볼 수 있습니다.

전세가의 경우에도 크레시티와 래미안위브의 전세가가 미드카운티랑 크게 다르지 않음을 알 수 있는데요 

교통이 중요한 25평에서는 래미안위브의 매매가와 전세가가 모두 미드카운티보다 떨어지지 않고 오히려 지금은 매매가가 더 많이 치고 올라가는 것을 볼 때, 33평의 가격에 학군(초등학교)의 영향이 확실히 있는 것이라고 볼 수 있다고 생각했습니다.

결론적으로, 아파트 단지만 가는 초등학교에 배정되는지 여부가 33평의 경우 특히 가격에 영향을 주지만 가장 우선으로 영향을 주는 입지요소는 아니며, 수요층이 다른 25평에는 초등학교 배정 여부가 영향을 크게 미치지 않는 다는 것을 알 수 있었습니다. 

그 생활권에서 가장 우선이 되는 입지요소(위 경우에는 교통)를 똑같이 갖췄다면 그 다음으로는 아파트만 가는 학교에 배정되는지, 빌라도 섞여 가는 학교에 배정되는지를 파악하는 것이 유의미할 것 같습니다.

강의에서 배운 내용을 실제로 적용해보며 알게 된 내용이 읽어주신 분들께도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다❤️