안녕하세요 몽그릿입니다 :)
월말이 되면, 한 달 동안 지역 분석과 단지 분석을 끝내고
마지막 매물 임장을 하며 앞마당을 마무리 하는 시즌이기도 합니다.
저는 내향형 사람이라 사람을 만나고, 아직도 매물 임장하는게 쉽지 않습니다..ㅠㅠ
최근 투자를 하면서 매물 임장이 정말 정말 중요하구나 다시 생각하게되었는데요
투자 당시 제 투자금으로 하기 어려웠던 단지를 운 좋게 투자를 할 수 있었습니다.
이렇게 할 수 있었던 이유는 매물 임장 때 수없이 물어봤던 ‘물건의 상황’ 이었습니다.
매도자의 상황을 어떻게 투자에 연결 시킬려고 노력했는지 제 투자 당시 때 상황을
몇 가지 예시로 들어보겠습니다.
1. 집주인 물건 - 급한 척하지 않았지만 매우 급했던 매도자
첫 번째 물건은 일반적인 집주인 물건이었습니다. 중층물건이었는데 가격은 최저가 물건은 아니었습니다.
근데 하나 특이 한게 있었다면, 해당 단지의 물건은 보통 부동산2~3개 정도였는데 해당 물건은
부동산 10곳에다가 매도를 내놓았습니다.
물건지 사장님 부동산을 통해서 몇번을 찾아가 매도자의 상황을 들을 수 있었습니다.
2주안으로 반드시 팔아야 하는 상황이었습니다. 신축 단지로 입주를 해야 하는데 잔금을 하지 않으면
매 달 300만원의 정도의 이자를 내는 상황이었습니다.
당시 시장 분위기가 조금씩 과열되기 시작하였는데 제가 본 물건은 후 순위 생활권의 물건이라
물건 보는 사람 자체가 없었습니다. 그렇기에 저는 4천만원 깎아 달라하였고, 전세 맞추는 기간 동안
이자 비용은 내가 내겠다고 이야기를 하였고 매도자는 고민했습니다.
제가 이렇게 까지 할 수 있었던 것은 매도자는 해당 단지 초기 분양을 받고 들어와 이미 해당 단지에
차익이 있었고, 이사 가는 단지도 이미 시세차익이 충분히 있었기에 4천만원 깎더라도
빨리 팔고 싶어하고 싶은 마음 + 이자 비용에 대한 해결이라면 충분히 해 볼만 하지 않을까 싶었습니다.
부동산 사장님 설득시켜 매도자분을 설득 시키게 많은 시도를 하고, 매도자도 고민했지만
아쉽게도 실 거주자가 등장해서 물건을 가져 가버려 실패했습니다…ㅠㅠ
2. 세낀 물건 - 매도자와 협상보다 임차인과 협상시도
조금 의아해 할 수도 있을 것 같습니다. 보통 매도자의 상황을 주로 확인하지만
이 물건 같은 경우는 실제 제가 투자한 물건이기도 합니다. 전체 협의 과정에서 임차인이 90%
매도자와 10% 협상하여 투자를 실제로 진행하게 되었습니다.
해당 물건은 실제로 반 전세로 살고 있어 투자로 쉽지 않았던 물건이었습니다. 그렇기에
투자자가 많았던 단지임에도 불구하고, 투자자가 쉽게 진행하지 못했던 물건이었습니다.
그래서 저도 이 물건은 쉽지 않겠구나 싶었지만 부사님과 이야기를 나누면서 전세로 맞출 수 있겠냐
여쭤 봤을 때 지나가는 말로 한마디를 흘렸습니다.
‘현금이 조금 많은 것 같애’
그럼 전세 얼마까지 가능할 것 같아요? 여쭤봤을 때 시세 정도로 이야기 해주셨고
저는 투자금이 모잘라 할 수 없었습니다.
하지만… 현금이 조금 있다는 그 말에 포기하지 않고 집 착모드로 게속해서 부사님을 괴롭혔습니다.
X.X억에 안될까요..? (시세보다 4천만원 높게 불렀습니다) 사장님은 코 웃음 치며 안되지~
아 그럼 세입자랑 제가 직접 연락해보겠다고 해서 세입자를 설득시켜 투자를 진행 할 수 있었습니다.
(자세한건 투자경험담에 작성해놨습니다..글이 너무 길어질 것 같아)
제가 투자 물건을 찾는 과정에서 이렇게 시도를하고 물건을 만들 수 있었던 것은
서론에서 이야기 한 것 처럼 ‘물건의 상황’을 파악해서 그 상황을 가지고 '협상의 가능성'을
계속해서 물어봤던 것이 투자에 정말 큰 경험이 되었습니다.
도대체 어느 정도는 가능할지, 안될지는 매물 임장 하며 수도 없이 물어보며 아 이 정도는 가능성 있겠구나
연습을 했기에 투자에 고스란히 적용되었던 것 같습니다.
저는 매물 임장을 하면 꼭 물건의 상황을 물어보고, 협상의 단서가 있을만한 부분이 생긴다면
이 정도는 가능할까요 ?라고 물어보려 노력합니다. 왜냐하면 물건마다, 사람마다 상황이 모두 다르기에
최대한 다양한 케이스를 접할 수 있기 때문입니다.
매물 임장을 통해 어떤 사람들이 살고, 선호도 파악이 되면서 선명한 앞마당 만드는 과정의 종지부라 생각합니다.
거기에 투자까지 연결 시킬 수 있는 물건의 상황을 파악하며 임장 하면 더 의미 있는 마무리가 될 것 같습니다.
1. 물건의 상황을 파악한다.
2. 그 상황을 통해 협상의 가능성을 확인해본다
3. 많은 데이터를 통해 투자에 적용한다.
이제 날씨가 풀리면서 임장하기 좋아지는 날씨가 되어가는데, 다들 즐겁게 임장 하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다 :)
