"투자는 살 수 있는 것 중에 제일 좋은 집을 사는 것"[구ㄹ1 뽀개고투자하조! 율유랄라]

서투기 3강 잔쟈니튜터님의 ‘안양시 지역분석’ 후기를 남긴다.

금회 잔쟈니튜터님의 강의는 동일 시 안에 비규제 지역(만안구), 규제지역(동안구)를 동시에 비교하고

향후 투자가치로도 좋은 안양시에 대해 집중분석하고 

앞마당을 만든 후 투자를 위한 잔쟈니튜터님의 ‘시세트레킹’  투자 인사이트에 대해 배워보았다.

안양은 서울 주요업무지구와 가깝고 교통 접근성, 학군, 환경이 두루 좋은 지역이다.

안양시는 동안구라는 규제지역과 만안구라는 비규제지역이 존재하는데,

과거 2023~2024년 평균입주량 대비 많은 신축단지들이 입주하였고,

현재 입주 2년 차가 되어 투자 매물이 귀한 규제지역에 실입주 하여 

주담대(최대 6억)를 받을 수 있는 기회를 준다. 

지금도 살기 좋은 지역이지만 향후 과천지정타같은 양질의 일자리, 

GTX-C, 월판선과 같은 서울수도권 주요업무지구 접근성이 좋아지는 교통 개선으로

지금보다 미래가 더 기대되는 지역이다.

잔쟈니튜터님의 지역분석은 철저히 가격과 가치를 연결하여 분석하여 

생활권을 나누었고 사람들이 살고 싶어하는 지역일까? 살고 싶다면 왜 그럴까?

생활권의 가격을 형성하는 주요 이유는 무엇일까? 같은 뾰족한 인사이트로

아직 임장보고서가 익숙하지 않은 나에게 좋은 투자 방향성을 제시해 주었다. 

세대당 인구수와 주소지로 선호 생활권을 알게 되었고,

원천징수지 기준 소득 등 데이터로 안양은 직장의 양과 질 모두 양호하나

업무지구보단 베드타운으로서 기능이 큰 도시임을 알게 되었다.

역시 안양은 동안구 평촌의 학군의 가치를 알게 되었고, 안양 내 모든 생활권은 주요 업무지구 접근성이

가격의 차이를 만드는 공통적인 요소이다.

특히 안양을 공부하면서 의외의 지역은 인덕원!!

예전부터 이름은 들어봤지만 안양에 있는 생활권인지 알게 되었고,

경기남부에서 서울로 가는 중요한 교통의 중심지로

앞으로 미래 가치와 향후 더 좋아질 지역이 될 투자처가 될 것이다.

평촌 택지는 1기신도시에 지어진 구축 단지들로 균질한 아파트와 학원가로 연식이 오래되어도

선호도가 높고, 현재 재건축, 리모델링을 추진하는 단지들이 많다.

여기서 재건축, 리모델링을 추진하면 무조건 가격이 오르고 수익이 나는 줄 알았는데,

공사 원가가 최근 3배나 상승하여 분담금이 많이 올라 예전처럼 이익이 많지 않고

추진이 쉽지 않다는 걸 알게되었다.

또한 규제지역에서 재건축은 조합설립인가 후 조합원 지위 양도가 금지된다는 것도 알게 되었다.

여기서 현재 투자시장은안양 뿐만 아니라 강남 1시간 내 가치있는 서울수도권 지역은

호가가 하루 지나면 오르는 시장이라 A, B 단지 중에 A단지가 우선 순위라도

이미 많이 올라 버려 비싸졌고 B가 입지가 덜 좋아도 싸다면 매수해도 좋은 시장이라는 것이다.

그리고 비규제지역을 투자할 수 밖에 없는 사람은 규제지역과 가격을 비교하면 안된다.

비록 입지가 더 좋은 규제지역이 가치대비 더 저렴하더라도..

투자는 살 수 있는 것 중에 제일 좋은 집을 사는 것이다.    

이렇게 입지 분석을 끝내고 비교평가와 투자결정하는 법을 배웠다.

생활권 내 비교, 생활권 간 비교, 지역 간 비교 후 최종 투자의사결정 내리기까지

잔쟈니튜너님의 노하우를 아낌없이 알려주셨다.

마지막으로 투자인사이트를 쌓는 매월 앞마당 트래킹은 1지역(구)에서 3개 단지(상, 중, 하)를 선정해

시세와 흐름을 확인한다.

그리고 시세트래킹 확인 중 시세 흐름이 느껴진다면 투자 후보물건 지역 전체 단지를 시세 조사한다.

마지막으로 매물 임장 후 저환수원리 투자 기준에 맞는지 판단 후 투자결론 후 실행에 옮기면 된다.

끝으로 잔쟈니튜터님의 독서를 통한 중심잡기 루틴까지..

모든 투자 인사이트를 다 알려주신 튜터님께 감사하고

꼭 튜터님의 투자 인사이트를 임보에 BM 하리라 다짐했다.