[서투기 30기 14불란 14조 원과장] 앞마당 만들고 트래킹으로 관리하면서 기회를 기다리는 투자하기! (3강 후기)

안녕하세요. 

서투기 30기 14불란 14조 원과장입니다.

이번 잔쟈니튜터님 강의에서는

임보를 작성하는 방식부터

각 입지요소를 투자 수요로 연결해보는 연습,

비교평가 하면서 가치를 먼저 보는 기준 잡기,

투자자로서 인사이트를 가져가기 위한 시세트래킹 필요성까지

투자 전반에 필요한 모든 것을 담은 강의였습니다!!👍👍

더불어 경기도 B지역의 생활권 / 단지의 선호도를 하나하나 나눠주시고

그 안에서 가치와 가격을 결정하는 요소가 무엇인지 들으면서

지금 보는 앞마당에도 적용해 볼 수 있는 것이 있어서

많이 배운 강의였습니다~

감사합니다 튜터님 :)

[인상깊은 내용과 적용할 점]

1. 임보에서 넣는 데이터를 현장에 연결하기

우리는 통계학자가 아니다.

데이터 해석만으로 끝내는게 아니라 투자적으로 어떤 의미가 있는지,

그래서 이 요소가 사람들의 거주 수요를 가져올 수 있는지?

이 질문에 대한 대답을 적어보자

2. 현재 임장 중인 지역이 ‘노원구’라서 학군 요소를 주의깊게 들었는데

잘 몰랐던 부분이 있어 메모해 두었습니다.

해당 지역에 중학교 학군만큼 일반고 학군이 잘 갖춰져있다면

특목고 진학률인 낮을 수 있고, 예를 들어주신 지역이 분당이었습니다.

반면 일반고 학군이 별로인 상황이라면 특목고 진학률이 높을 수 있다는 해석에 놀랐습니다.

특목고 진학률이 높으면 그냥 좋은건 줄 알았는데

이 부분도 디테일하게 해석해 볼 수 있구나를 알게되었습니다.

임장 중인 노원구의 특목고 진학률이 굉장히 높아서 놀랐는데

이 이유가 일반고 학군은 다소 떨어져서 특목고로 빠지려는 수요가 많구나

를 이해했습니다.

3. 재건축과 리모델링 뜯어보기

재건축과 리모델링 호재 단지는 전세가는 낮은 반면, 매매가가 높아서

투자 단지로 접근을 안해서 딥하게 본 적이 없던 것 같습니다.

재개발되는 단지의 경우, ‘재개발 단지의 현재가 + 예상 분담금’ vs

‘주변 신축 단지 매매가’ 를 비교해서

어느정도 보유 리스크가 있는지,

시행 단계에 따라 얼마나 투자금이 묶여 있을지 등을 고려해서

투자적으로 판단해보면 좋겠다고 생각했습니다.

시행 단계별 꿀팁으로는 

재건축은 안전진단을 승인 받는 것이 오래 걸리고
리모델링은 관리처분인가(분담금 확정하는 단계)가 오래 걸린다는 것도 알게 되었습니다.

(그래서 노원구 대부분의 재건축 단지가 안전진단 단계에 걸려있던 거구나..)

4. 영원한 비교평가의 난제, ‘가치 좋은 59^ vs 가치가 덜 좋은 84^’

강의에서 나온 B지역의 2개 단지를 예로 들면서 설명해주셨는데

내가 어떤 투자를 고려하는지에 따라 다른 판단을 할 수 있다는 내용이 와닿았습니다.

<장기 보유>를 할 수 있다면, 가치가 더 좋은 단지를

<가격> 측면에서 같은 가격 or 같은 투자금이라면 가치가 더 좋은 단지를

<가격,투자금> 관점에서 덜 좋은 단지가 더 싸거나 투자금이 덜 든다면

가치가 덜 좋은 단지도 OK !

이 때 전제 조건은 가치가 덜 좋은 단지도 수요가 있는 단지여야 한다는 것이 꿀팁~!

5. 인사이트를 얻기 위한 시세트래킹 루틴 잡기

‘인사이트’는 앞마당을 늘리는 그 시기에 얻어지는 것이 아니라

시세트래킹을 계속 해나가면서

이전에 선호도를 나눈 단지의 가격 변화를 보면서

내 기준을 맞춰가는 과정에서 인사이트를 얻을 수 있던 거더라구요~!

2월에 개인적으로 회사일도, 설날도 이슈가 많아서 시세 루틴을 못챙겼지만

매일 시세트래킹 1개 지역을 진행하면서

앞마당 지역의 가격흐름을 지켜보면서 인사이트를 쌓아 나가겠습니다~