수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[가격인상예정] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요~!!
성장하는 투자자를 넘어 잘 하는 투자자가 될 우주추쿠입니닷~!!
앞서 쓴 글에서 투자후보선정부터 매물관리까지
전반적인 과정에 대해 전반적인 과정에 대한 글을 썼습니다.
https://weolbu.com/s/LIdrl1tN64
이번 글에서는 저평가된 투자 후보 단지 선정 후
전임을 통해 투자 가능한 매물을 확인하고, 관리해 나가는 방법에 대해 써보려고 합니다.
이 글은 이미 투자를 몇 차례 해보시고 매물털기를 숨쉬듯이 하시는 선배님들보다
저평가 단지를 뽑은 이후 과정에 어려움을 겪고 계시는
저와 같은 병아리분들에게 조금이라도 도움이 되지 않을까 싶습니다^^
비교 평가는 단지 대 단지
월부 중닭이 된 시점 기억이 모두 기억이 안 나실지 모르지만
월부 햇병아리 시절 우리는 이런 질문을 많이 했을 것입니다.
월부햇병아리
“ 튜터님, 구축84가 좋아요? 신축 59가 좋아요? ”
“ 역세권 구축이 좋아요? 비역세권 신축이 좋아요? ”
튜터님
“ 단지 대 단지로 보세요! ”
월부햇병아리
‘ 그래, 구축이든 신축이든 단지 대 단지로 비교해 봐야지!! ’
시간이 흐르고
월부 중병아리가 된 시점 여러분은 이런 질문을 하셨을 것입니다.
월부 중병아리
“ 튜터님, A단지는 학군지라 구축이지만 수요가 더 있을 것 같고,
B단지는 연식이 좋긴하지만 위치가 좋지 않고 대체제가 많은 것 같아서
A단지가 더 좋은 것 같은데, A단지가 더 좋아요, B단지가 더 좋아요? ”
튜터님
“ 두 단지 다 가치가 있고 투자할 수 있는데
단지 내에서 어떤 동층향인지, 어떤 상황인지에 따라 다를 것 같아요. ”
월부중병아리
‘ 그래, 결국엔 나는 단지를 사는 게 아니라 매물을 사는 거니 매물 단위로 봐야겠다!! ’
단지의 선호도를 파악하기 위한 위 중병아리의 질문은
아직도 유효하다고 생각합니다.
하지만, 투자를 위해서는
단지 선호도 파악 후 한 단계를 더 나아가야 합니다.
단지 대 단지를 넘어 매물 대 매물로 보셔야 합니다.
처음으로 앞마당 전수조사 후
아래와 같은 방법으로 TOP3를 뽑고 결론을 마쳤습니다.
앞마당 전수조사 → 억대별/투자금별 비교평가 → 저평가 TOP3 단지 뽑기
위 과정을 거쳐서 TOP3를 뽑았을 때
나는 A단지가 4.5억이기 때문에 제일 저평가 되어 있다고 뽑았지만,
전임을 통해 확인한 결과
실제 그 매물은 거래할 수 없는 물건이거나,
전세가 낮게 껴있고 임차인도 갱신할거라
현시점 내가 투자할 수 있는 “찐”1등은 아니었습니다.
그렇다면 어떻게 찐1등을 뽑을 수 있을까요?
1. 저평가 단지 뽑기
전수조사 후 매매가 내림차순으로 정렬하고
비슷한 매매가의 단지들 끼리 비교하다 보면
그 안에서 A단지보다는 B단지가 더 낫겠는데?
하는 단지들이 뽑힙니다.
(물론 안 뽑힐 수도 있습니다.
그러면 직장,교통,학군,환경,공급 입지요소를
비교평가하는 과정을 통해
단지 가치를 선명하게 할 필요가 있습니다)
2. 전임을 통한 매물 우선순위 세우기
뽑힌 단지들을 시트에 옮기고
매매가가 저렴한 순으로 전임을 하고
각 매물들의 상태, 상황, 가격을 정리합니다.
전임을 하다보면
매매가가 제일 쌌지만 상황, 상태가 안 좋아서 후순위로 밀려날 수도 있습니다.
내가 투자로 해볼만한 ‘각이 나오는 매물' 순서로 우선 검토 매물로 남겨둡니다.
- 양식 첨부 -
이렇게 매물 단위로 관리할 경우,
시간이 나서 매물을 보러 갈 수 있을 때
바로 봐야 하는 매물이 내 손안에 있기 때문에
해당 부동산 소장님에게 바로 예약할 수 있습니다.
3. 매물임장&매물털기
우선순위 단지들을 예약한 뒤
매물을 보고 그 매물 중 1등을 기준으로 매물을 텁니다.
매물을 직접 보고 ,
그 매물을 기준으로 근처 부동산을 돌면서 그 매물보다
좋은 가격, 상황, 상태의 물건이 없는지 확인합니다.
매물털기 진행 시, 앞서 본 물건이 네이버에 올라온 매물이라면
그걸 기준으로 말씀드려도 괜찮지만,
물건을 보여주신 부사님의 장부 물건이라면 공개하지 않는 것이
예의일 것 같습니다.
내 마음속에 기준을 가지고 그것보다 좋은 것이 있는지
확인해 보시면 될 것 같습니다.
이상 전임을 통해서 매물단위로 투자후보를 관리하는 방법에 대해
말씀드렸는데요~!!!
결국엔 투자를 할 거라면 계속해서 내 후보 단지에
내가 가지고 있는 우선순위 후보보다 더 좋은 매물이 나오지는 않는지
계속 업데이트하면서 투자시점에 바로 의사결정할 수 있도록
준비하고 있는 것이 포인트라고 생각합니다.
시간이 들고 어렵게 느껴질지 모르지만!
전화 한 통화로 내 투자 단지가 바뀐다는 생각으로
꾸준히 전임해서 꼭 좋은 매물 잡으셨으면 좋겠습니다^^
(나도 잘 하자!!)
빠이팅!!!!!
