[우주추쿠 독서후기 26#6] 부동산트렌드2026_김경민,정재훈,김규선,이소영,이영민

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 <부동산트렌드2026>

2. 저자 및 출판사: 김경민,정재훈,김규선,이소영,이영민

3. 읽은 날짜: 2026.02.24

4. 총점(10점 만점): 8점/10점

STEP2. 인상 깊었던 구절 한 가지

STEP3. 책에서 본 것

[part1. 2025년 부동산 시장 돌아보기]

#공급부족으로 인한 서울수도권 집값 상승 예상 #서울 내에서 주거 형태로서 빌라의 큰 비중과 역할

1. 역대 최악의 공급 부족과 금리인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 많은 요인이 서울 부동산 상승 태세를 가리키고 있었다.
2. 공급 부족이 심각하다는 현실을 인지한 시장 참여자들은 매수로 대응하는 상황이다.
3. 2025년 2분기 노도성 지역 거래량은 2022년 1분기 이후 최대치를 기록했으며, 이는 대표적인 상승 도미노의 서막으로 해석할 수 있다.
4. 아파트가 서울시에서 60%를 차지하지만, 실제 거주 가구 기준으로는 비아파트, 특히 연립 다세대주택(일명 ‘빌라’)이 전체 가구에서 57%를 차지한다. 특히 빌라는 중산층 이하 계층, 청년, 신혼부부, 고령층 등 사회적 약자를 위한 주거 선택지로서의 기능을 담당해 왔다. 따라서 이 시장의 위축은 곧 사회적 주거 안전망 붕괴로 직결되며, 아파트에 대한 과도한 수요 집중, 임대차 시장의 불균형, 도시 공간의 단층화 같은 부작용으로 이어질 수밖에 없다.

[part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장]

#거래량 증가와 가격상승이 동시에 일어나는 시장

1. 서울의 경우 가격은 2023년 1분기 저점 대비 2025년 2분기에 20.1%라는 상승률을 기록하며 전국에서 가장 뚜렷한 회복 흐름을 보였다. 상승세를 보인 지역을 구체적으로 살펴보면 서울(20.1%)을 필두로 경기(10.1%), 인천(8.2%), 세종(7.8%) 순으로 회복세가 이어지고 있다.
2. 주목할 점은 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 이뤄졌다는 사실이다. 보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목받고 있다. 이는 단순한 경기 반등을 넘어 시장 심리가 회복되고  자산 선호도가 빠르게 이동하고 있다는 신호로 해석된다.
3. 최근 전용면적 59 이하 소형 평형이 국평을 대체하는 새로운 표준으로 자리잡고 있으며, 이는 자산 방어 성격이 강한 투자 수요층의 선호가 반영된 것으로 보인다.
4. 특히 주목해야 하는 부분은 서울시 거래량이다. 서울시 거래량은 2023년 1분기 이후 상승 패턴이 명확하다. 특히 2025년 1분기(19300건)와 2025년 2분기(25388건)는 2023년 1분기 이후 가장 많은 수치다.
5. 신도시별로 회복 속도에 뚜렷한 차이가 나타나는 것인데, 특히 강남에서 멀어진 신도시느 상승률이 상대적으로 낮아보인다.
6. 서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 쵝에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라도 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다.

→ 키맞추기를 할 수 있다. 다만 강남권과 강남에서 가까운 곳들이 먼저 상승한다는 ‘사실’이 포인트인 것 같다. 상승장 초기 좋은 자산이 먼저 오른다. 이때 투자한다면 좋은 자산에 먼저 투자하는 것이 맞다. 아직 좋은 자산도 쌀 때! 강남이 다 오르고 내 투자금으로 살 수 있는 것들이 없어진 후에는 중심에서 먼 곳일지라도 여전히 투자로 괜찮다. 결국엔 키맞추기로 같은 비율로 상승할 것이기 때문에! 왜? 서울이라는 땅 자체가 희소하고 그 안에서 살아야 하는 사람들은 많기 때문이다!!

7. 관건은 어느 시점에 수요자들이 시장에 참여하느냐다. 권역별 회복 속도 차이는 다양한 요인에 기인한다. 특히 이 현상은 유동성 접근이 상대적으로 쉬운 고소득층 수요자들이 트로피 자산 성격을 가진 프리미엄 매물에 집중 투자한 결과로 보인다.

→ 해당 시기 어떤 참여자들이 시장에 많이 참여할 수 있는 환경인가에 따라서 거래량, 상승률이 다르다.

[part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석]

#빌라에 대한 공급, 수요 감소가 서울 주거시장에 미칠 영향은? 아파트 쏠림으로 나타나면서 매매가, 전세가를 밀어올리는 현상이 발생하지 않을까?

1. 가구 수 기준, 서울 전체 429만 가구 중 아파트에 거주하는 가구는 183만 가구로 43%에 해당하는 반면, 비아파트에 거주하는 가구수는 246만 가구(57%)로 아파트를 능가한다.
2. 빌라는 더 이상 주거지로 선택되지 않는다. 이유는 첫째, 가격의 정체다. 둘째, 건축 원가 급등이다. 셋째, 전세사기이다. 공급자 철수와 수요자의 기피가 동시에 발생할 경우, 특정 주거지지구는 정비사업 추진 없이도 물리적으로 쇠퇴하게 된다. 현재 빌라 시장의 수축은 단지 주택 유형 하나의 시장 축소가 아니라, 서울 주택 시장 구조 전반의 변동성과 취약성을 확대하는 방향으로 작용하고 있다.

→ 서울시 전체 가구 중 빌라 등 비아파트 거주하는 가구 수가 57%로 절반 이상이다. 하지만 가격정체, 건축원가급등 등으로 주택을 공급하려는 사람들이 줄어들고, 전세사기 여파로 빌라릴 기피하는 현상이 생겨 수요마저 줄었기 때문에 이 수요는 아파트로 쏠릴 수밖에 없다. 기존 빌라까지 선택지가 있었을 때는 수요가 분산 되었지만 결국 수요가 아파트로 집중되는 현상이 나타날 수밖에 없다는 것. 아파트는 주거지로서, 자산으로서 앞으로도 더욱 견고하게 입지를 다질 것 같다.

[part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP6]

#인플레이션 헷지 수단인 부동산 투자

1. 트럼프식 보호무역주의는 세계 무역 구조를 뒤흔들었고, 특히 우리나라처럼 수축 의존도가 높은 국가들에 막대한 부담을 안겼다. 이는 결국 국내 인플레이션을 자극하는 요인으로 작용하고 있다.

2. 인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다. 대표적 실물자산인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 주목받는 이유다. 부동산의 이러한 특성은 시장의 수요를 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다.

   → 부동산은 인플레이션 헤지 수단이 되고 이는 부동산 가격이 더욱더 상승하는 이유이다.

3. 인플레이션이 오면 일반적으로 중앙은행은 금리를 동결하거나 인상해 인플레이션을 억제한다. 대한민국은 미국보다 경제 성장률이 낮고 잠재적인 성장 동력도 약한 데다 불법 계엄 후폭풍으로 서민 경제는 파탄 상태다. 한국은행은 고꾸라진 경기를 살리기 위해 기준금리를 인하하고 있다.
4. 인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우, 부동산 시장의 수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다. ‘수요자’ 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 ‘공급자’ 입중에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다.
5. 서울 아파트 시장에서 단지 간 격차는 시간이 갈수록 커지고 있다.
6. 초고가 아파트 가격 변동은 시장 전체를 대변하지 못함에도 불구하고 언론의 집중 보도로 인해 시장이 급격히 상승하고 있다는 잘못된 인식을 갖게 될지 모른다. 이는 주택 구입을 앞당기거나 비합리적인 결정을 유도하는 결과를 낳는다.
7. 미래 입주물량이 부족하다는 점이 지방 광역시 아파트 시장이 좋아질 거라는 결론으로 곧장 연결되지 않는다.
8. 앞으로 예정된 서울시 입주 물량의 양상은 명확하다. 첫째는 2029년까지 공급 급감이 지속된다는 사실이고, 둘째는 서울권역 내 입주량의 현격한 차이가 시장에 차별적 영향을 줄 것이라는 점이다.

9. 서울시 전체 공급 중 거의 절반을 차지하는 빌라는 서민주택을 담당하는 만큼 꾸준히 시장에 공급돼야 한다. 모든 사람이 아파트를 살 수 있는 소득을 갖추지는 못하기 때문이다. 현재 서울시는 1. 아파트 미래 입주 물량, 2. 아파트 현재 착공 물량, 3. 빌라 현재 착공 물량 모두 급감하는 상황을 겪고 있다.이러한 공급 측면의 구조적 문제는 경기 상황과 관계없이 시장에 영향을 미친다.

   → 나는 아파트 공급 물량에만 초점을 맞춰 봤는데 향후 빌라 입주물량도 턱없이 적어서 이게 빌라든 아파트든 모든 주거 대상의 가격 상승역할을 할 것 같다.

[part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트]

#서울시 집값이 오를 수밖에 없는 이유: 핵가족 증가로 인한 가구 수 증가, 소득 증가

1. 서울 부동산 시장은 단기 정책으로 가격을 조정하거나 수요를 억제하는 데 한계가 있다. 장기적으로는 ‘상승에 대한 기대’가 시장의 방향을 좌우하는 핵심 요인이다. 정책이 일시적으로 기대심리를 누를 수는 있지만, 자산으로서의 기대가치는 쉽게 꺾이지 않는다.
2. 서울시 전체 인구가 감소하는 반면에 세대수는 증가하고 있기 때문에, 주택 수요는 유지되거나 오히려 증가할 가능성이 크다. 게다가 서울은 대한민국 경제의 중심지인 만큼 주민들의 소득 역시 꾸준히 상승하고 있다. 이것이 감소하는 서울시 인구를 근거로 집값 하락을 속단하는 의견이 틀린 이유다.

[part6. 2026년 부동산 가격 대 예측]

#강북 아파트의 키맞추기

1. 고가주택 거래가 없다는 사실과  고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다. 즉, 고가주택은 거래가 없어서 가격을 알 수 없으나 본질가치는 인플레이션만큼 상승하고 있을지 모른다.
2. 서울시 아파트 시장의 과거 흐름을 살펴보면 강남이 먼저 상승한 뒤 강북 가격이 오르는 패턴을 보였다. 장기간 누적상승률을 보면 강남과 강북의 상승률이 비슷하다. 따라서 강북이 현재까지 정체 상태였다는 점은 향후 상승 잠재력이 있다는 뜻으로 해석 할 수 있다. 즉, ‘강북 아파트 시장은 더 이상 오르지 않는다’라기보다는 향후 상승 가능성이 있다는 관점으로 바라봐야 한다.
3. 향후 신고가와 하락 거래로 혼란스러운 상황이 펼쳐지더라도 본질가치는 인플레이션 수준에 맞춰 상승하리라 예상한다.

4. 수요가 집중되는 핵심 지역의 가격 상승은 단순한 공급 증가만으로 해결할 수 없다.

   → 입지파트 공급을 보다 보면 내가 투자하려는 단지를 기준으로 영향을 줄 공급인지 아닌지를 생각해본다. 물론 영향이 전혀 없을 수는 없겠지만, 그만큼 선호도가 높은 단지를 매수하게 된다면 향후 입주가 있어도 전세가나 매매가가 덜 흔들릴 수 있다는 것, 그리고 매도하고 싶은 시점에도 무리 없이 매도할 수 있다는 것을 느꼈다. 아파트 투자의 기본 기승전 선호도!!

STEP4. 책에서 깨달은 점, 느낀점

부동산트렌드2026을 읽으면서 든 생각은 월부TV에서 이야기해주시는 내용들과 비슷한 내용들이 많았다는 점이다. 필자는 2025년에 부동산 방향에 대해 “예측”했던 내용에 대해 어떤 부분을 근거로해서 2025년에 예측을 했는지 알 수 있었다. 

이 책에서 내가 가장 유의미하게 본 부분은 ‘빌라’라는 주거형태에 거주하는 가구수가 서울에서 57%로 과반수를 차지하고 있다는 것과 아파트 뿐 아니라 빌라의 착공, 입주 물량 또한 줄어들고 있다는 점이 앞으로 서울시장에서 아파트 가격의 상승을 더욱더 견고하게 뒷받침 해주는 요소이지 않을까 생각이 들었다.

또 과거에는 아파트와 빌라 중 선택해서 거주했다고 하면 빌라 전세사기에 대한 리스크로 거주수요가 아파트로 집중되는 현상 또한 서울아파트의 가치를 높여주는 역할을 하는 것 같다.

서울에 가치 없는 단지는 없다고 말씀하셨던 부분이 바로 여기에 있지 않을까?! 아직도 아파트에 대한 잠재 수요는 넘치고 넘친다. 서울에 등기칠 수 있는 기회가 있으면 놓치지 말고 쳐야겠다는 생각이 들었다.

STEP5. 나에게 적용할 점

• 서울 아파트 등기 치기

  → 서울에서 아파트에 대한 수요는 넘치고 넘친다! 가치 없는 단지는 없다. 서울 아파트는 가질 수 있을 때 갖자!!

• 아직 오르지 않은 단지에 집중

  →결국 서울 아파트는 모두 가치 있기 때문에 아직 오르지 않은 단지도 이미 오른 단지와 비슷한 상승률로 올라갈 것! 이미 떠나간 단지를 쳐다보기보다는 지금 현재 내가 할 수 있는 아직 오르지 않은 단지에서 기회를 보자!

• 부동산을 취득함으로써 인플레이션 헷지하기

  → 인플레이션 시기에는 자산을 취득하는 것이 내 돈을 지키는 방법이다. 현금 대신 물가 상승률에 따라 가치가 같이 올라가는 좋은 자산을 갖자.