사업적으로 매우 바빠서 한달만에 정식 칼럼을 작성합니다!
보통 포트폴리오를 설계할 때는 이런식이다. 30억을 가지고 있다 가정 후, 서울 부동산에 몇 퍼센트, 미국 주식에 몇 퍼센트를 보유할 것인가? 비율을 계산하는 방식.
그런데 사실 30억이란 숫자 자체가 허상이다. 2018년 반포 아리팍이 평당 1억을 돌파 했을 때, 다들 난리였다. 하지만 지금은 옥수 준식축이 평당 1억을 돌파해도 무관심 하다. 그만큼 돈의 값어치가 떨어지는 것이다.
그래서 먼 미래의 순자산에 대해서 생각할 때는 이런 생각도 해봐야 한다. 서울 어느정도 아파트를 가질 것인가? 금은 몇 그람을 최소 가질 것인가? spy 몇주를 가질 것인가? 오늘은 이렇게 가지고 싶은 자산의 최소 수량을 기준으로 현재 기준 얼마가 필요한지 역으로 계산해보려 한다.
집
집은 일단 서울에 대단지 아파트를 기준으로 생각해보자. 최종주택이란 15년이상 팔지않고 보유해도 그 가격이 통화량 증가 이상을 먹어주면서 오르는 주택을 말한다. 사실 이런 주택은 그렇게 흔하지 않다. 지금으로부터 15년이 지나도 통화량을 지속적으로 먹으면서 알아서 무럭무럭 성장할 집의 마지노선은 어디일까? 그리고 이들은 어느정도의 가격일까?
일단 마래푸 사례를 보자. 마래푸는 2014년 09월식으로, 올해 9월에 11년이 지났다. 하지만 어떤가? 여전히 가격은 위용을 떨치고 있다. 2015년 대략 5~6억 정도 하던 24평의 가격은 현재 22억까지 올랐다. 대략 4배 정도 오른 것이다. 11년동안 신축 아파트가 기축화 되어가는 와중에 4배가 가격이 오른 것이다. 이 정도급의 아파트라면 최종주택 커트라인에 들어갈 것이다. 10년에 4배면, 연복리 15%정도의 수익률이며, 전세를 끼고 자기자본 50%로 보유했다면, 아마 투자금 기준8배 연복리 25%가까운 수익률일 것이다.
(대부분의 개인 투자자들는 연복리5%도 달성하지 못한다.)
마포에 마래푸가 있다면 성동에는 래미안 리버젠이 있다. 12년식 아파트로 올해 13년차이며, 내년이면 14년차다. 13년도에 24평 기준 5억 중반 정도 하던 가격은 현재 22억이 넘었다. 역시나 비슷한 정도의 수익률과 상승수준을 보이고 있다. 강북권역에서 이 두 아파트가 대표적으로 최종 주택의 바지노선인 아파트가 된다.
한강 남쪽 권역에서는 강동구의 그라시움이 있다. 16년말 24평 기준 6억대의 분양가였는데, 현재는 20억이다. 9년동안 3배가 넘게 올랐다. 서쪽으로 가면 동작구의 흑석한강 푸르지오도 대표적으로 그런 아파트다. 12년도식으로 리버젠과 연식이 같다. 24평기준 12년말에 6억중반 가격이었다. 현재는 22억까지 실거래되었다. 역시나 13년동안 3배가 넘게 올랐다.
이정도 아파트는 현재 24평 기준 20억~22억 수준을 보이고 있다. 필요 금액은 20억 정도가 된다.
내가 보유중인 아파트도 현재 24평 기준 21억에 실거래 되어서 최종주택 마지노선에 들어갈수 있는 아파트다. 물론 난 해당 주택을 종자주택 개념으로 매입했기 때문에 최소 앞으로 한번은 팔고 갈아 탈 것이다. 하지만 이정도면 최종주택으로 가져가도 자산 시장에서 소외 되지는 않는다는 뜻이다. 그렇기에 최종주택일 수도 있는 것이다.
그 외 실 물 자산
어제 챗 gpt에게 물어보니, 금 값은 지난 100년동안 160배가 올랐다. 이 정도면 금도 주요한 자산 중에 하나로 볼 수 있다. 실제로 최근 들은 놀라운 이야기 두개가 있다.
첫째, 로마 시대때 장군급 월급과 지금 미군의 비슷한 수준 장군급 월급은 금으로 환산시 대동소이하다고 한다. 둘째, 40년 단위로 보면 금,주식,은의 수익률은 대동소이하다. 특히 위험가중 수익률은 거의 동일하다고 한다. 21년까지는 주식 수익률이 더 높다는 인식이 일반적이었지만 22~25시즌을 거치면서 금의 놀라운 가격 상승으로 수익률이 초장기적으로 거의 동일하다는 중론이 이번 사이클에도 그대로 들어맞는 모습이다. 그렇기에 금과 은을 일정 부분 가지고 있는게 좋다고 생각한다.
금
한국 금거래소 기준 가장 큰 골드바는 1000g이다. 즉 1kg이다. 이정도를 보유하려면 현재 가격은 아래와 같다. 대략 2.3억이 필요하다. 이게 20년 후에는 23억이 될수도 있다. 즉 돈의 액수로 표시되는 액면가는 사실 허상이다. 그래서 실물 자산을 기반으로 생각해야 한다.
보통 금을 2 가지면, 은을1 정도 갖는게 자산배분 측면에서 조금 더 유리하다. 사실 둘은 상관성이 매우 높기 때문에 분산효과는 없다. 하지만 현재는 은의 가격이 역사적 평균보다 금대비 많이 낮다. 또 은의 수요는 증가하고 있는데 공급은 금처럼 한정적인 상황이다. 그렇기에 금이 단기간에 매우 많이 오른 지금 상황에서는 은을 실물 자산 내의 일부 비율을 할당하여 보유하면 좋다고 생각한다.
22년말 가격 기준으로 난 은이 10배도 오를 수 있는 포텐이 있다고 봤다. 그때 비해서 약 2.5배 올랐으니, 4배 정도는 여력이 남아있는게 아닌가 싶다. 내가 몇개월 전 처음 실버바를 두개 구입했을 당시 개당220 정도였는데, 오늘 글을 작성하려고 보니 360만원이 넘는다. 정말 은도 단기간에 많이 오르긴 했다.
은
한국 거래소 기준 가장 크기가 큰 실버바는 1000g이다. 즉 1kg이다. 금이 대략 2.3억 정도라면, 은의 경우 1억 정도 보유하면 비율이 대략적으로 맞는다. 개당 370만원이라고 치면, 27개 정도를 사면 된다.
(비트)코인
자산배분 관점에서 비트 코인도 보유해야 한다고 생각한다. 다만 지금은 하락 추세이기 때문에 신규로 보유하기는 껄그럽다. 이번에도 4년 사이클이 정확히
들어맞는 모습을 보이고 있다.
그럼에도 왜인지 하나 정도는 보유하면 훗날 후회하지 않을 확률이 월등히 높을듯 하다. 물론 여기서 코인을 좀 더 좋아하는 사람들은 이더를 섞어서 마치 금과 은을 모두 보유하듯이 보유하는 전략을 많이 하는 것으로 안다.
그럼에도 코인은 내 취향이 아니다. 난 벨류가 가능한 자산만 좋아한다. 그래서 아주 라이트하게 비트 한개를 보유한다고 가정시, 현재 1.3억 정도다. 은과 비트 코인을 합한 금액과 금의 총 금액이 딱 맞는 것도 마음에 든다.
이렇게 하면 실물자산을 대략 5억 정도 보유하게 된다.
금융자산
자산배분의 황금 레시피는 이렇다.
미국등 선진국 주식 30%
중국, 일본, 인도, 한국등 신흥국 주식 30%
미국채(달러현금성) 10%
한국채(원화 현금성)10%
실물자산(금,은,비트코인 등) 30%
그렇다면 위 실물자산을 대략 5억 정도 보유하고 싶어 했다는 사실을 가지고 역으로 총 금액을 추정해보자. 실물자산을 5억 가질려면 주식이 10억 정도는 있어야 한다. 미국채와 한국채를 도합 3,5억정도 가지면 얼추 비율이 맞는다.
즉 총 자산배분 포트는 대략 18.5억 정도가 되어야 부동산외 실물자산을 5억정도 보유할 수 있다. 여기에 현금을 최소 2억 정도는 보유하고 싶다. 2억은 20억짜리 주택 청약을 받을 경우 계약금 10%정도에 해당하는 금액이다. 그러면 대략적으로 자산배분 포트 + 현금이 20억 정도된다.
결론
아까 아파트가 대략 20억 + 자산배분 포트 17~18억 + 현금 2억 정도가 내가 생각하는 이상이다. 공교롭게도 대략 40억 정도의 순자산인데, 이는 현재 순자산 상위 1% 기준인 33억인 것을 감안하면 대략 5년후 상위1%의 기준이 되는 금액일 것이다. 공교롭게도 5년후 내 목표 순자산과도 근사치 값이 나왔다.
물론 실제에서는 40억 정도가 있다면 난 주택에 몰빵칠듯 하다. 일단 몰빵을 쳐놓고 나머지를 소득으로 적립식 매수를 할듯 하다. 그이유는 주택을 정상적으로 래버리지(ltv50% / dsr40%) 나올때 받아서 사놔야 하기 때문이다. 그래서 이를 최우선으로 한다. 특히 최상급지 재건축 아파트는 15년이면 8배도 오른다. 위에어 언급한 최종주택의 마지노선들도 강력하지만, 그보다도 두배가 더 높은 것이다. 아미 이정도 강력함을 낼수 있는 자산은 거의 없을 것이다.
특히 이정도면 재건축이 가능한 최상급지 아파트가 가능하다. 대표적으로 40평이하를 기준으로 대치미도, 서빙고 신동아, 잠실주공5, 장미, 개포567단지등이 있다. 아마 5년후에 40억을 갖고 있다면 이정도에 몰빵 칠듯 하다.
하지만 만약 김부장처럼 경제활동이 사실상 종료되는 시기라면 위와같이 구성하여 생활비만 벌면서 자산을 헐지 않고 그대로 보유하는 것을 목표로 경제활동을 할 것 같다.
이정도 돈과 자산이면 나와 사랑하는 사람들이 돈 때문에 불행해지는 것은 거의 다 방어가 될 것이다!
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
