남들은 다 좋다는 신축인데, 왜 내 눈에는 묘하게 촌스러워 보일까요?
반대로 어떤 구축은 연식에 비해 유독 깔끔하고 살기 좋아 보이기도 합니다.
단순히 기분 탓일까요? 아닙니다.
여기에는 우리가 놓치기 쉬운 '상품성'과 ‘설계의 비밀’이 숨어 있습니다.
오늘은 임장 가서 헷갈리기 쉬운 구축과 신축의 가치 판단 기준을 딱 정리해 드립니다.
안녕하세요~~!
투자자의 정신을 깨워주는 알람 ‘아라메르’입니다.
오늘은 여러분들이 가치 판단을 할 때 헷갈리는 포인트를 들고 왔습니다.
구축이 많은 지역 혹은 신축이 많은 지역일 경우
"단지별 차이를 어떻게 분석해야 할지 모르겠어요!!" 하시는 분들을 위해서 준비했습니다.
<구축>: 위치 우선! 그리고 관리상태의 디테일
위 사진 속 두 단지는 놀랍게도 모두 동일한 연식입니다. 하지만 한눈에 봐도 차이가 느껴지시나요?
제일 큰 차이는 바로 이 두 가지입니다.
- 동간 거리의 확연한 차이
- 조경의 유무와 단지 규모에서 오는 '느낌'의 차이
A 단지는 조경이 짱짱하고 정비가 아주 잘 되어 있는 모습이죠. 아니나 다를까, 해당 단지는 대형 평수가 섞여 있기 때문에 전체적인 단지 구성이 훨씬 여유롭고 쾌적합니다.
반면 B 단지는 평형 구조도 작고 단지 자체가 'ㅁ'자 구조인데, 그 안이 전부 주차장으로만 채워져 있습니다. 그러다 보니 시각적으로 훨씬 협소하고 답답해 보이는 측면이 있죠.
이처럼 같은 연식, 같은 지역이라도 평형 구성과 단지 배치에 따라 우리가 체감하는 '급'이 달라지게 됩니다.
- 관리 상태의 차이: 대형 평수가 많거나 수준이 높은 단지일수록 관리 상태가 짱짱합니다.
- 80~90년대식: 지하 주차장 유무를 꼭 보세요. 지상 주차장만 있는 경우 주차가 매우 힘듭니다.
- 00년 초중반: 지하 주차장이 있더라도 엘리베이터가 지하까지 연결되어 있는지 여부가 핵심입니다.
- 단지 컨디션: 대단지, 동간 거리가 넓고 보도블럭 관리가 잘 되어 깔끔한 타입들을 찾아보세요. 같은 구축이라도 조경이 있는 단지가 있고, 내부가 주차장으로만 채워져 있는 곳들이 있습니다.
주차 꿀팁: 밤에 다시 와볼 수 없어도 알 수 있는 흔적이 있습니다.
낮에 차가 많이 없더라도 이중 주차나 개구리 주차의 흔적이 보인다면?
밤에는 주차 전쟁이 치열할 거라는 걸 바로 짐작할 수 있죠.
- 기타: 샷시 교체 여부(거주민 교체 및 수리 활발함의 척도), 복도식/계단식 차이도 필수 체크 항목입니다.
그리고 구축의 경우 단지의 컨디션보다 더 중요한 게 있습니다. 바로 '어디에 위치해 있는가'입니다.
특히 우리가 구축을 투자한다면 대부분 수도권 투자를 염두해두고 계실텐데요..!
수도권의 경우 교통이 지역의 레벨과 직결되기에 역과의 접근성을 무시할 수 없으며,
메인 상권이나 학교, 학원가와의 거리를 생각해야 합니다.
비슷한 연식의 같은 퀄리티 단지더라도, 해당 편의성 때문에 안에 사는 사람들이 달라지므로
커뮤니티가 바뀌고 결국 단지의 격차가 생기기 마련입니다.
매수의 관점으로 보자면 우리는 결국 '땅'을 매입하는 것입니다.
구축 단지를 매수할 경우 우리는 땅을 바라보고 사는 것이므로,
약간의 컨디션 차이보다 오히려 위치와 땅의 가치를 더 많이 생각해보고 매수해야 합니다.
<신축>: 디테일한 상품성의 차이
건물은 다 좋아 보이죠? 하지만 ‘조경’과 ‘동간 거리’를 보세요.
특히 나중에 절대 못 바꾸는 ‘동간 거리’를 우선적으로 보셔야 합니다.
이는 단순한 개방감을 넘어 일조권 확보와 사생활 보호에 직결되는 요소이기 때문입니다.
또한 단지 내 차량 통행 여부(지상 공원화)도 꼭 체크하세요.
연식이 좋은 단지일수록 사람들은 더욱 디테일하게 편의성을 찾습니다.
특히 재개발이 활발한 지역일 경우에는 신축들이 엄청나게 많이 지어지죠?
대표적으로 대구광역시를 예로 들어보겠습니다.
대구의 특징은 오래된 도심은 난개발이 많고, 현재 중심부부터 재개발을 통해서 입주가 들어서고 있습니다.
신축이 흔해지는 현상이 있기 때문에 연식에 더욱 민감한데요.
연식이 매우 중요함에도 디테일하게 더 봐야 할 것은,
같은 연식이라도 '동안 단지'가 있고 '노안 단지'가 있으며 단지의 퀄리티가 확연히 다르기도 하다는 점입니다.
실제로 같은 생활권에 위치한 단지 사례입니다.
A단지는 24년식으로 초신축에 해당하지만,
21년식인 옆 단지보다 상품성이 조금 빠져 보이죠?
이 두 단지는 도로 사이를 두고 있는 같은 생활권임에도 가격 차이가 거의 1.5억 가까이 나는 것으로 확인됩니다.
왜 이런 퀄리티 차이가 날까요?
기본적인 규모 차이도 있겠지만, 재개발·재건축 단지의 특성도 큰 이유입니다.
정비사업의 경우 조합 설립 이후 인허가 절차가 지연되면서 실제 착공이 몇 년씩 밀리는 경우가 많습니다.
문제는 사업시행인가 단계에서 확정해둔 설계를 나중에 바꾸기가 쉽지 않다는 점입니다.
설계 변경은 추가 비용과 시간, 분담금 문제로 이어지기 때문이죠.
그 결과 준공 시점 기준으로는 ‘초신축’임에도 불구하고,
조경 구성이나 커뮤니티 배치가 몇 년 전 트렌드에 머물러 다소 아쉽게 느껴지는 단지가 나오기도 합니다.
또한 세대 내부 구조에서도 요즘 선호되는 대형 팬트리나 수납공간이 부족해 올드하게 느껴질 수 있습니다.
다만 모든 재개발 단지가 그런 것은 아닙니다.
최근에는 착공 직전 상품성을 보완하거나 브랜드 건설사가 트렌드를 적극 반영하기도 합니다.
추가적인 팁!! 단지의 면적 모양에 따라서도 차이가 발생합니다.
네모 반듯한 정사각형에 가까운 땅이라면 조경 설계가 유리하지만,
가늘고 긴 모양의 단지들은 상대적으로 구성이 어려워져서 퀄리티가 떨어질 수 있습니다.
마지막으로
오늘은 구축과 신축의 디테일을 살펴봤는데요!
이 내용들은 결국 ‘상품성’에 대한 내용이니만큼,
지역마다 적용할 부분이 다르다는 포인트를 알고 가시길 바랍니다.
대구 같은 경우 신축이 흔하고 거주민들이 상품성을 중요시하기 때문에
신축 안에서도 디테일을 잡아야 선호도 파악이 쉽습니다.
하지만 그 안에서도 상품성을 뒤집을 수 있는 요소는 존재하죠.
수성구 범어동처럼 '강력한 학군' 요소가 가미된다면 연식과 상품성은 뒤로 밀리기 마련입니다.
따라서 해당 내용은 지역별 입지 결정 요소에 따라서 적절히 사용하시는 걸 추천드립니다.
부동산은 아는 만큼 보인다는 말이 있죠.
처음에는 동간 거리가 좁은지, 주차장 흔적이 무엇을 말해주는지 눈에 잘 들어오지 않을 수 있습니다.
하지만 이렇게 하나하나 디테일을 쌓아가다 보면,
남들이 보지 못하는 '진짜 가치'를 발견하는 눈을 갖게 되실 겁니다.
여러분의 임장 발자국이 늘어날수록, 흔들리지 않는 여러분만의 기준도 더욱 견고해질 거예요.
혼란스러운 시장 속에서도 객관적인 가치 판단을 위해 공부하시는 여러분의 열정을
진심으로 응원합니다! 오늘도 한 걸음 더 성장하는 투자자가 되시길 바랍니다.
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