수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[가격인상예정] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
행동대장 행동π' 쪼코파이a 입니다.
요즘 부동산 시장에서는 정신없이 변화하는 정책들 속에서,
특히 양도세 중과 유예와 관련된 영향이 실제 매물과 가격 변화로 나타나고 있습니다.
과거에는 쉽게 나오지 않던 상위 지역 매물들이 최근 들어 빠르게 증가하는 모습을 보이고 있으며,
반면 하위 지역은 상대적으로 매물 증가 폭이 제한적인 등 지역별로 다른 흐름이 나타나고 있습니다.
또한 시장에 나오는 매물들의 가격을 살펴보면,
최근 실거래 가격과 유사하거나 심지어 더 낮은 가격으로 나온 매물들도 다수 확인됩니다.
이러한 변화는 내집 마련을 준비하는 무주택 매수자에게
분명 하나의 기회가 될 수 있습니다.
그래서 오늘은,
‘세입자가 있는 매물(세낀 매물)’에 대한 매수 전략을 실제 사례를 통해 비교해 보겠습니다.
첫 번째, 전세 낀 매물
매매 10.2억 / 전세 4.3억 / 만기 2027년 4월
이 매물을 단순하게 계산하면,
매수자는 다음과 같은 현금이 필요합니다.
매매가 10.2억 – 전세보증금 4.3억 =
최초 필요 현금 5.9억
하지만 여기서 중요한 부분이 있습니다.
2025년 6.27 대출 규제로 인해
전세 반환자금 대출은 최대 1억까지로 제한됩니다.
즉, 전세 만기 시 돌려줘야 할 4.3억 중
- 대출 가능 금액: 1억
- 추가 필요 현금: 3.3억
결과적으로,
최초 필요 현금 5.9억 + 추가 필요 현금 3.3억 =
총 필요 현금 9.2억
이처럼 단순 계산보다 훨씬 많은 현금이 필요하게 됩니다.
여기서 활용 가능한 전략, ‘후순위 담보대출’
같은 조건에서, 후순위 담보대출을 활용해 보겠습니다.
KB시세: 8.5억
생애최초 LTV 70% 적용
8.5억 × 70% = 5.95억
여기서 선순위인 전세보증금 4.3억을 제외하면,
5.95억 – 4.3억 =
1.65억 (담보 여력)
실제 실행 가능 금액은 보수적으로
약 1억 ~ 1.5억 수준
으로 예상할 수 있습니다.
이를 적용하면,
기존 필요 현금 9.2억 →
약 7.7억 ~ 8.0억 수준까지 감소
즉, 후순위 담보대출을 통해
필요 현금을 약 1억 이상 줄일 수 있는 전략이 가능합니다.
두 번째, 반전세 낀 매물
매매 10.5억 / 반전세 2억 / 월세 75만원 / 만기 2026년 12월
이 경우 역시 후순위 담보대출 전략을 적용할 수 있습니다.
KB시세: 7.45억
LTV 70% 적용
7.45억 × 70% = 5.21억
5.21억 – 보증금 2억 =
3.21억 (담보 여력)
보수적으로 실제 실행 가능 금액은
약 2.2억 ~ 2.8억 수준 으로 볼 수 있습니다.
평균값 2.5억을 적용하면,
매매가 10.5억
– 보증금 2억
– 후순위 대출 2.5억
= 최초 필요 현금 6.0억 수준
그리고 향후 보증금 반환까지 고려하면,
최초 필요 현금 6.0억
- 보증금 반환 2억
= 최종 필요 현금 약 7.7억 으로 계산할 수 있습니다.
핵심 포인트: 규제로 막힌 것이 아니라, 전략이 바뀐 것입니다
최근 6.27 대출 규제로 인해
세낀 매물 매수가 어려워졌다고 생각하는 분들이 많습니다.
하지만 실제로는,
‘매수가 불가능해진 것’이 아니라
‘전략이 달라진 것’에 가깝습니다.
후순위 담보대출,
KB시세 기반 담보 여력 활용,
전세와 반전세 구조에 따른 현금 흐름 분석을 통해
무주택자도 충분히
현실적인 내집 마련 전략을 세울 수 있습니다.
양도세 중과 유예로 인해
시장에는 분명 이전보다 다양한 매물들이 나오고 있습니다.
그리고 이러한 시기에는,
단순히 매물을 보는 것이 아니라
‘구조를 이해하고 전략적으로 접근하는 것’이 중요합니다.
같은 매물이라도,
어떤 전략을 활용하느냐에 따라
누군가에게는 어려운 매물이,
누군가에게는 기회가 될 수 있기 때문입니다.
시장은 언제나 누군가에게는 위기이고,
누군가에게는 기회입니다.
그리고 그 차이는
자금의 크기가 아니라,
시장을 바라보는 시선의 차이에서 시작됩니다.
지금 이 순간에도,
기회는 조용히 만들어지고 있습니다.
감사합니다.
