안녕하세요 프로 참견러입니다 :)
일교차가 심한 요즘인데
건강 유의하시면 좋겠습니다
근래에 지방 매도 후 수도권 갈아타기하는
희소식을 많이 접한것 같아요
대세흐름(?)과는 반대로 저는
지방 1호기를 매도하지 않고 보유하기로 결정하며
전세갱신계약을 하게 되었는데요
어떤 이유로 지방 구축을 팔지 않고 보유하게 되었는지!
과정을 복기해보려고 합니다.
저와 같이 지방 물건을 매도해야할지,
보유해야할지 고민하고 계시는 분들에게
작게나마 도움이 되었으면 좋겠습니다 :)
매도 결정
후회없는 매도를 위해서는
다음과 같은 기준으로 의사결정을 합니다
1. 수익이 났거나
2. 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있거나
3. 감당하기 어려운 리스크가 있거나
제 1호기는 비록 지방광역시 구축 아파트이지만
싸게 샀기 때문에 1년만에 100% 수익이 났고
사고나서 가격이 오르니
어서 2년이 되기만을 기다렸던것 같아요ㅎㅎ
지방에서도 돈 벌수있다는 경험을 안겨준
소중한 물건이지만
구축이기 때문에 오래 가져갈수는 없다는 생각이었어요
또 수도권 외곽 실거주 집을
어렵게 매도한 경험을 하면서
‘팔릴 때 팔아야 한다’는 생각이 강했습니다
다만 한 가지 걸렸던 점은
여전히 가치 대비 가격이 싸다는 사실이었습니다.
‘기다리면 오를텐데 매도는 너무 섣부른가’
‘하지만 1~2천 더 벌자고 수도권 기회를 놓치는 게 더 리스크 아닐까?’
비싸질때까지 기다리는게 합리적인 판단일지
지방 구축 물건이니 팔 수있을 때 팔아야하는 것일지
오래 고민했던 것 같아요
당장 갈아탈 물건은 없었지만 수익이 났기 때문에
‘팔릴 때 팔자’는 생각으로 기울어 매도를 준비하게 됩니다.
💥복기포인트
-수익이 나서 매도하는 것까지는 O
-갈아탈 단지가 정해지지 않은 상태로 매도X
-지방구축이라서,팔릴때 팔아야겠어서는 감정적 의사결정!
진퇴양난
규제의 벽
투자한 지역은 과공급으로 인해
여전히 눌려 있는 시장이었지만
제가 투자할 당시는
매매도 전세도 절대적으로 싼 시기였기때문에
수익을 볼 수 있었던것 같아요.
하지만 전세가는 여전히 저렴했기에
‘갭이 벌어진’ 상태가 되었습니다.
게다가 상급지에도 투자기회가 열려있었기에
같은 투자금으로 투자하기엔 아쉬운 단지로
투자 수요도 붙지 않은 상황이었습니다
하지만 실거주 수요는 꾸준히 유입되었기 때문에
거래가 심심치않게 일어나고 있었어요
저는 전세 만기와 동시에 매도를 원했기에
선택할 수 있는 옵션은 두 가지였습니다.
1. 세입자에게 매도
2. 갱신권 거절하고 실거주자에게 매도
세입자는 70대 어르신으로 홀로 거주하시며
본인의 집을 매도한 뒤 전세로 들어오신 상황이어서
세입자가 매수할 가능성은 낮다고 판단했습니다
게다가 세입자는 갱신권 사용 의사가 있었기에
제가 전세를 내보낼 수있는 방법은
전세금을 반환하고 실거주를 이유로 갱신권을 거부하는 것
밖에는 없었습니다
하지만..
당시 2호기 잔금으로 인해
풀 대출을 받아야 하는 상황이었고
연이은 대출 규제로 인해 추가 현금 동원도 어려웠습니다.
현금여력이 없으니 갱신권 사용을 하겠다는 세입자를
퇴거시킬 방도가 없더라구요
‘갱신을 하고 세 낀 채로 팔거나
팔리지 않으면 또 2년을 보유해야겠구나.
그 사이 수도권은 다 오르는 거 아닐까.’
불안한 마음이 들었습니다.
💥복기포인트
-지방물건 매도를 계획중이라면 투자포트폴리오를 점검해야함 (잔금이 겹치지 않도록)
-지방물건 매도시점에 자금여력 확인 필수 (현금이 무기다)
최선
할 수 있다고 생각한 것에서
한 걸음 더 나아가는 것.
마음을 접고 갱신을 준비하던 때에
감사한 기회로 월부학교를 수강하게 됩니다.
팔기로 마음 먹었다면 팔릴때 까지를 데드라인으로 잡는다
매도에 도움되는 진짜 임팩트 있는 일들을 한다
최대한 빨리 팔려고 애쓴다
1강 양파링 멘토님의 강의를 들으면서
제가 매도를 위한 '최선'을 다하지 않고
상황에 의존하고 있다는 생각이 들었어요
다시 처음으로 돌아가 보니
저에게 아직 쓰지 않은 카드가 남아있더라고요
고령이기 때문에,
본인집을 매도하고 전세로 왔기 때문에
지레짐작하며 시도하지 않았던
세입자에게 매도를 시도하게 됩니다.
조심스럽게 의사를 여쭤봤을 때
놀랍게도 세입자는 매수 의사가 있음을 밝혔어요!
‘이렇게도 매도가 되는구나…’
.
.
.
적극적으로 나서서 가격 협상을 몇차례 주고받았지만
아쉽게도 매매는 성사되지 않았습니다
그럼에도 해볼 수 있는 것은 다 해봤다는 사실이
마음을 정리하는 데 큰 도움이 되었습니다.
💥복기포인트
-세입자 낀 매도는 순차적으로 (세입자에매도→퇴거→갱신)
-지레짐작하지 말고 할 수 있는 최선을 시도해볼 것
아는만큼 보이는 투자
위는 공급이 정리되며 전세가와 매매가가 반등한
중소도시와 광역시의 매매전세지수 그래프입니다.
아래는 서서히 온기가 퍼지고 있는 광역시 상위권 구의 흐름입니다.
공급이 정리되면서 전세가가 급격히 상승하고
매매가가 반등하는 모습이
위 두 지역과 닮아보이지 않으신가요?
아래는 제가 투자한 지역입니다.
전세가가 상승 보합 상승 보합을 반복하며
스물스물 올라가는 모습을 보이고 있어요
반면 매매가는 아직 심정지 상태입니다
공급은 27년을 끝으로 절벽을 보이고 있습니다
24-25년 과공급으로 전세가 하락을 우려했지만,
예상과 달리 전세 물건은 빠르게 소진되었고
투자한 단지의 전세가는 안정적으로 유지되었습니다.
(시장은 예측 불가하다는 것을 다시 한번 배우며 겸손해집니다..)
가성비 학군과 인접지 직장 수요로 인해
안정적인 인프라와 생활권이 있는 곳으로
구축밭이지만 꾸준히 찾아드는 생활권의 단지이고
수요가 탄탄하게 받쳐준 덕분에
전세갱신하며 5%전세상승분을 받을 수 있었어요
처음 매도를 시도할 때
‘지방이라서’, ‘팔릴 때 팔아야 해서’라는
불안함으로 매도결정을 내렸지만
지금은 여전히 가치대비 가격이 싸다는 것을 인지하고 있기 때문에,
다른 지역의 사이클을 확인해본 덕분에,
확신을 가지고 보유할 수 있게 되었습니다.
이번 결정이 좋은 의사결정일지 아닐지
결말은 아직 알 수 없습니다.
다만 지방 구축 20평대 아파트를 보유함에 있어서
스스로 납득할 수 있는 의사결정을 했다는 점이
이번 경험에서 제가 얻은 가장 큰 수확인것 같습니다
지금 지방물건의 매도와 보유사이에서
갈등하고 계시다면
✔️내 단지가 해당 지역에서 어느정도 가치/수요를 가지는지
✔️매도의 3원칙을 기준으로 매도해야할 상황인지
✔️현재 어느정도 가격 수준/시점에 와있는지
판단해보시고 현명한 의사결정 내리시기를 응원하겠습니다!
길고 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
