안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
벌써 보이멘토님과 에2반과 함께 하는 두번째 반모임이 끝났습니다.
이번에도 늦은 시간까지 인사이트 샤워를 했다고 할 정도로 많은 가르침을 주셨습니다.
모든 것을 다 소화하지 못했지만, 후기를 작성하면서 다시 한번 정리하고
배운 것들을 다시 나누어 줄 수 있는 시간이 되어 보겠습니다.
지방 투자 연식과 입지
지방에서 많이 고민하는 것이 입지 좋은 구축 vs 외곽의 신축 vs 입지 덜 좋은 준신축 입니다.
지역 마다 다르고 단지마다 다르겠지만, 결국 핵심은 ‘입지’라는 것을 다시 한번 느낄 수 있었습니다.
"사람들이 정말 연식을 포기하고서라도 살고 싶은 입지인가? "
지방에서도 사람들이 거주하기 좋은 쾌적한 생활권이 많이 있지만, 신축이라는 것을 포기하고 라도 그 단지가 아니라 그 생활권에 살고 싶어하는 것. 그것이 지방에서 가지는 ‘입지’의 힘이라는 것을 느꼈습니다.
그런 곳은 우리가 알고 있는 것 처럼 대전의 둔산동 학군지, 대구의 범4만3 학군지, 부산의 해운대구, 사직동 일부 등 몇몇 지역 뿐이기에 대부분의 지역에서는 브랜드 초신축 대단지가 가지는 힘이 많이 크다는 것을 느낄 수 있었습니다.
그렇기에 과거에 전고점이 높았다고 무조건 더 선호하는 단지이고 현재 더 저평가된 단지라고 생각하는 것은 위험한 판단이라는 것을 배울 수 있었습니다.
그리고 이렇게 입지가 중요한 지역과 상품성이 중요한 지역의 차이가 매매가가 먼저 오르거나 전세가가 오르면서 매매가를 밀어올리는지를 결정하는 것도 배울 수 있었습니다.
앞으로 단지의 과거 흐름을 볼때 이런 미세한 차이도 디테일하게 보면서 내가 투자하는 단지가 어떤 유형의 단지인지를 명확하게 알아야 보유와 매도도 적절하게 판단할 수 있다는 것을 생각할 수 있었습니다.
어떤 사람이 살고 있는가?
지난달부터 느끼는 것이 멘토님께서는 비교평가를 할때 어떤 사람이 거주하는지를 중요하게 생각하니는 것을 느낄 수 있었습니다.
사실 많은 단지들이 입지가치와 상품성 등이 비슷한 단지들이 많기에 미세하게 어떤 단지가 더 가치가 높은지를 판단하기가 애매한 단지들도 많습니다.
그때, 어떤 사람들이 거주하는지에 따라서 상승장에서 그 단지가 갈 수 있는 상승과 하락장에서 그 단지가 얼마나 더 잘 버티는가 달리질 수 있다는 것도 알 수 있었습니다.
또한 투자하려는 지역에서 중요하게 판단하는 입지가치에 따라서 어떤 사람이 사는 단지를 사야하는지도 달라질 수 있다는 것을 배웠습니다.
단순하게 지역에 대한 선호도, 단지에 대한 선호도를 넘어서 어떤 사람들이 거주하는지를 알고 내가 투자하는 지역, 매물 등에 따라서 더 유리한 단지가 달라지는 것도 배울 수 있었습니다.
가격이 아니라 가치로 복기하기
우리가 흔히 지난 투자를 복기하거나, 시장을 복기할때 가장 많이 하는 실수가 가격을 기준으로 복기를 합니다.
내가 투자한 단지가 가격이 많이 오르면 잘한 투자
투자하지 못한 단지가 많이 오르면 못한 투자
가격이 더 많이 오르면 가치가 높은 단지
덜 오르면 가치가 덜 높은 단지
하지만 이런 가격에 기반한 복기는 결과론적인 복기입니다.
그리고 그 가격이 형성할때의 시장상황이 반영되어 있지 않기에 잘못된 결과로 복기되기도 하고, 아직 시장이 완전히 결과가 나오지 않아 가격이 혼재된 상황에서도 잘못된 해석을 하곤 합니다.
따라서 가격이 아니라 가치를 기반해서 생각하는 연습을 하여야 제대로된 복기고 그런 복기가 쌓여야 인사이트가 될 수 있음을 다시 한번 배울 수 있었습니다.
이번 반모임에서도 정말 많은 것을 배웠지만 항상 멘토님의 말씀을 들으면서 느끼는 건 어떻게 이렇게 모든 단지의 가치를 알고 시장을 알고 심지어 매물 상황까지 알고 계신지 매번 놀라는 것 같습니다.
그리고 이정도가 되어야 나도 누군가에게 진정성을 넘어서 실효적인 도움도 줄 수 있는 튜터가 될 수 있겠다는 것을 생각하며 더욱더 열심히 그리고 뾰족하게 실력을 쌓아가야겠다는 다짐도 할 수 있었습니다.
늦은 시간까지 아낌없이 가르침을 주신 보이멘토님 진심으로 감사합니다!
투자복기를 준비해주신 뽀님, 나이님, 리아님 감사합니다!
많은 질문으로 알찬 시간을 만들어준 에2반 모두 감사합니다!
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