세율이 아니라 '이것'이 바뀌면 세금이 늘어납니다 [등어]

안녕하세요 등어입니다 :)

최근 공정가액비율 조정에 대한 

기사를 보게 되었습니다

‘공정가액비율이 오른다’는 말이

왜 세금 인상과 연결이 되는 걸까요?

공정가액비율이 무엇인지

그리고 왜 중요한지

한 번 알아보도록 하겠습니다

💸 부동산 보유에 따른 세금

부동산 보유에 따른 세금은

1) 재산세

2) 종합부동산세

이렇게 두가지 입니다

(자세한 설명은 아래 글 참고하세요)

https://weolbu.com/s/EZPMmIvNEM

두가지 세금을 계산하는 방식을 살펴보면

1) 재산세

재산세 = 공시가격 x 공정가액비율 x 재산세율

* 참고용 제산세율표

2) 종합부동산세

종부세 = [(합산 공시가격 - 기본공제) x 공정가액비율 x 종부세율] - 세액공제

* 참고용 종부세율표

두가지 세금을 결정짓는 요소는 세가지 입니다

• 공시가격(공시지가)
• 재산세율, 종부세율
• 공정가액비율

🤔 누가 결정하는가?

✅️ 공시가격(공시지가)

법률개정이 아닌 행정 결정사항으로

정부 기조에 따라서 현실화율 조정이 가능합니다

✔ 정하는 주체:

     - 표준지 공시지가 → 국토교통부 장관 

     - 개별공시지가 → 시장·군수·구청장

✔ 국회 통과 필요 없음

✅️ 재산세율, 종부세율

세율은 법률사항으로 

정부가 개정안 제출 → 국회 통과 → 법 개정 순서로

쉽게 바꾸지 못합니다

✔ 정하는 주체: 국회 (법률)

✅️ 공정가액비율

국회 통과없이 정부(행정부)가 개정 가능하여

상대적으로 손쉽게 개정이 가능합니다.

✔ 정하는 주체: 대통령령

현재는 60%인데 과거 문재인 정부시절에는

종부세 공정가액비율을 95%까지 늘린적도 있습니다

📌 조정 난이도

공정가액비율 > 공시지가 > 세율

즉, 기사에서 말했던 것이

가장 조정이 쉬운 변수 입니다

💡 그래서 실제로 얼마나 늘어날까?

예를 들어 공시지가 7억, 5억

두채를 단독 명의로 보유했다고 가정해보겠습니다

💰종합부동산세 계산

종부세 = [(합산 공시가격 - 기본공제) x 공정가액비율 x 종부세율] - 세액공제

1) 현 기준 공정가액비율 60%

공시가격 합계 12억 - 기본공제 9억 = 3억

과세표준 = 3억 x 공정가액비율 60% = 1.8억

종부세율 = 1.8억 x 3억 이하 0.5% = 90만원

2) 현 기준 공정가액비율 80%

공시가격 합계 12억 - 기본공제 9억 = 3억

과세표준 = 3억 x 공정가액비율 80% = 2.4억

종부세 = 2.4억 x 3억 이하 0.5% = 120만원

💰재산세 계산

재산세 = 공시가격 x 공정가액비율 x 재산세율

1) 현 기준 공정가액비율 60%

과세표준 = 공시가격 7억/5억  x 공정가액비율 60% = 4.2억/ 3억

재산세 = 4.2억 x 재산세율 + 3억 x 재산세율 = 180만원 수준
(지방교육세 20% 포함)

2) 현 기준 공정가액비율 80%

과세표준 = 공시가격 7억/5억  x 공정가액비율 80% = 5.6억/ 4억

재산세 = 5.6억 x 재산세율 + 4억 x 재산세율 = 270만원 수준
(지방교육세 20% 포함)

📌 결과 

총 세금 차이가 약 120만원 정도입니다

여기서 금액 자체의 규모보다 중요한건

공정가액비율 20%p 상승이

약 40% 수준의 세금증가로

이어질 수 있다는 점입니다

세율과 공시지가가 그대로이더라도

공정가액비율만 바뀌어도

보유 부담은 크게 달라질 수 있습니다

특히 다주택자나 상급지 보유자일수록

영향은 더 커질 수 있습니다

내 포트폴리오에서 공정가액이

10~20%p 변할경우 세금이 얼마나 변하는지

한 번 계산해보는 것도

리스크 관리의 한 방법일 것입니다

지금까지 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)