[ 서울에 3채 투자하고 4년뒤 은퇴 하조 다산잭슨 ] 우리는 갭 투자자 가 아닌 이유

#이번 4강을 듣고 느낀점 / 깨달은 점이 있나요? 

#소액 투자 하기 좋은 시장은?

1.매매 가격 의 상승 보다 전세 가격의 상승이 더 큰 경우 

2. 시장이 좋지 않기 때문에 매매는 주춤 하지만 전세 의 수요가 넘치는 경우 

#지금은 반드시 자산을 가져야 할때 라는것! 

아직 자산을 가지지 못하였다면 , 정말 심각하게 고민 해야 한다.😶

#부동산 소액 투자 의 정의와 기본 조건 

가치 없는 물건을 소액으로 사는 것 이 아니라 

가치 있는 물건을 시세 보다 저렴한 가격과 적은 투자금 으로 매수 하는 것 이다. 

#소액 투자 의 기본 조건 

#투자 할 때를 기다려야 한다. 

#계속해서 나에게 맞는 소액 투자 물건을 찾아야 한다.

#우리가 고민 을 하는 것! 

#여기는 나중에 오르는데 미리 사둬야 할까요? 기다릴까요 ?

가치 있는 물건을 저렴한 가격에 매수 할 수 있는 기회가 있다면 매수한다!

단, 내가 할수 있는 투자중 에서 가장 최선의 투자 인지 고민 해보기 

# 지역의 가격을 보고 판단 하는 것 !

지역 의 핵심 가치를 가지고 있는 단지 들 의 가격이 높다. 

( 역세권 + 지역내 선호 학군 ) 

단지 내 평형 별 가격을 비교 평가 시 , 48평 과 같은 대형 평형 이 30평 대 의 가격 보다 

저렴한 것 을 보고 , 이 지역 ( 하나의 생활권 의 평형 별 선호도 를 알수 있다. )

사람들의 대형 평형 의 선호도 를 알수 있다는 것 이다. 

#JD 신도시 의 가격 특징 의 시세 의 흐름  과 시세를 읽는 방법 !

항상 투자 시 우선 순위 생활권 그리고 단지 가 있다. 가장 중요한 것 그 해당 지역의 핵심 가치 

의 요소가 해당이 되는 단지 일수록 가치가 높기 때문에 가치 대비 가격이 싼것 을 항상 우선순위로 의사 결정을 한다. 

중동 신도시 의 가격 을 볼때 , 따져봐야 할것 들 

1. 역세권 VS비역세권 

2. 계단식 VS 복도식 

3. 생활 편의 시설 이 많은곳 VS 생활 편의 시설 이 적은곳 

#가격 흐름 중 선호도, 땅의 위치, 평형 별 구조 에 따라서 가격이 견인 되었으나 , 

항상 더욱 높은 가격으로 리딩 하던 단지 의 포도 삼보 영남 23평 이 

후 순위 단지 였던 은하 2단지 에게 매매 최고가 의 자리를  뺏김 이유는 선도지구 로 선정 되면서 

더욱 높은 가격으로 거래가 되었다. 

만약 포도 삼보 에 투자 하여 , 아쉬운 투자를 하였다고 생각 하더라도 , 투자 당시 최선의 선택을 

하였다면 잘한 것! 우리의 힘으로 할수 없는 영역 이라는 것이다. 

아쉬워 하지 말자! 

#시세 를 보고 가격을 볼때 , 가격이 비싸네? 라 고 생각 하기보다 , 

이유를 생각 해보는 것 까지 하자! 

25평 의 매매 가격 4.9억 

26평 매매 가격 4.25억 

27평 매매 가격 4.7억 

25평이 26평보다 가격 비싼 이유는 ? 방 구조 의 차이가 있다는 것! 

초등학교 를 어디를 보내는지 , 까지 확인하자! 

엄마들이 좋아하는 초등학교 인지 , 단지 앞의 생활권이 거주 선호도 가 어떤지 

역세권 이더라도 지상철 이 지나가는 소음 문제로 선호 동 까지 파악 하여 조금 더 세밀하게 파악

하여 가격을 보는 법! 

추가적 으 로 생활권 선호도 가 떨어지지만 일부 단지 의 매매 가격이 높은 곳 

이 있다면 용적률이 115% 로 매우 낮아 재건축 재개발 사업이 ( 평균 대지 지분 17.2평 ) 

 긍정적으로 바라보는 수요가 있어

우선순위 생활권 의 가격과 동일한 매매 가격이 나타나는 단지 가 있다는 것! 

#가격 특징 을 보는 법 

같은 생활권 에서 선호도 높은 2개의 단지 에서 가격을 비교 하였을 때 , 

방구조 를 반드시 확인 하고 , 구조 가 아쉬워서 투자를 안한다고 퉁 쳐서 판단 하지 말고 ,

1단지 의 방2개 구조 의 매매가격이 , 3단지 의 방3개 구조 보다 , 최근 높게 거래되는 사실을 

보고 선호도 를 생각 해볼수 있다. 

#"방2개 구조 임에도 불구하고 방3개 단지 보다 가격이 높게 거래되는구나 , 이 단지 에 구조가 약점이

있더라도 여기 에 살아야 하는 이유 와 선호도를 연결 하여 생각 하기! 

#1기 신도시 대표 단지 비교 시 우리가 고민 해야 하는 것!

매매 가격 시세는 해당 지역의 급지 와 가치 선호도 에 따라서 많이 상승하거나 , 

또는 아직도 전고점 을 미치지 못하는 단지 들이 있다. 

그런데 매매 가격 보다 우리가 더욱 고려 해야 할점 은 전세 가격 , 곧 전세 수요를 먼저 

생각 해봐야 한다는 것 !

결국 우리는 투자를 할 때 , 전세 가격이 어떻게 움직이느냐 가 중요하다. 

전세 수요가 많은 곳 은 전세 세팅 을 빠르게 완료 하고 나올 수 있을까 ? 까지 고민해봐야 한다는 것!

만약 두단지 중 같은 매매 가격이라면 , 전세 가격이 빠르게 상승 할수 있는 곳을 선택 하는 것 이 중요하다!

그래서 수요가 중요하고 , 우리는 임장 을 통해서 어떤 수요 들이 있는지 꼭 확인을 해야 한다.!

#10평대 투자시 수요가 한정적 이라는 것을 알아야 한다. 주변 오피스텔 과 원룸 과 경쟁이 되므로 , 

사회초년생 같은 수요들은 한계가 있으며 ,매매가의 반등이 10평대 가 더 빠르며 , 전세가격의 경우 

20평대는 꾸준히 상승 하며 , 10평대 는 전세 가격이 오르는데 한계가 있다! 

강남 10평대 , 잠실 10평대 면 할수 있겠지만~^^

#소액 투자 전략 ( 나에게 적용할 점 )

1.투자금이 n.0억 이 있다면 ?

내 투자금으로 매수 할 수있는 단지 를 먼저 파악 한다. 

2.저평가 단지 찾기 ( 평형 고정 ) →살 수 있는 가장 좋은 단지 를 선택 한다.

( 가치 대비 가격이 싼지 파악을 하는 과정 반드시 필요함 )

3.수익률 검증 하기 - 현재 매매 가격 과 전고점 을 비교 하여 하락률 을 확인 한다. 

#우리는 왜 매물 임장을 하나요 ? ( 미루지 마세요 )

가치 대비 싼 아파트 를 찾기 위해! 

과거에는 투자금 이 맞지 않아 투자를 못하였다 하더라도 , 미리미리 봐둔 매물 들이 

나중에 전세가격이 상승하고 , 시장 분위기 로 인하여 나에게 기회가 올수있다! 

미리 봐두지 못한 매물이라면 , “ 지금 보러 갈께요 ” 라는 말은 지금 상승 불장에서는 이미 늦는 행동이다. 

사장님 께 바로 전화가 왔을때 , 바로 결정 할수 있어야 한다는 것!

그리고 매물 임장을 할때 , 나는 투자자 다! 나는 매수 한다는 마인드 로 다가가야 한다!

투자자 마인드가 부족하면 , 벌써 부동산 사장님들은 눈치 빠르게 알아차린다! 

#매물 임장 을 잘하는 법!

부동산 에서 질문은 어떻게 한다?

1. 임장의 목적을 생각 하라! 

1.입지 , 2.가격

아직 어렵다면 사무실이 아닌 이동시 질문 하라!

사장님 과 친밀한 유대 관계를 부드럽게 만들어라 !

2.집보는 방식을 만든다! 

입구에 들어가서 , 이동하는 경로를 정하라! (오른쪽)

휘둘리지 말 것 !

찬찬히 보며 수리 비용 을 계산할것! 

3. 집에서 질문은 어떻게 ?

단하나 의 질문만 하라!

“이사는 언제쯤 하실 생각인가요?”

매물을 싸게 사는 2가지 방법 - 저렴한 매물 찾기 

인근 부동산을 방문하는 이유는 네이버 부동산에 올라오지 않은 매물 , 개별 부동산만 가지고 있는 

아파트 확인 하는 과정 

하나의 단지만 확인하는 것이 아니라 우선순위 단지 2~3군데 방문하여 매물 확인 

#협상 할 때, 가장 중요한 것은 꼭 살 것이라는 마음 

적정한 가격 : 사고자 하는 매물에 대해 적정한 가격이 있어야 함 

처음에 요청할 때 금액이 중요하다

가격 협상 은 한번에 끝나지 않을 수 있다는 것을 인지하고 있는 것이 중요함 

가격이 싼 아파트 를 찾고 협상을 통해 더 좋은 가격을 만들어야 한다

그리고 이것 보다 더욱 중요한것은 실제로 매수하는것!

투자 하는 것!!

#결국 위기 속에서 기회를 잡는 사람들의 특징 

지금 할수 있는것 과 할수 없는 것을 구분 하는 것!

할수 있는것! 

현재 시장에서 가치 있는 아파트를 저렴하게 사는 실력을 갖는 것

할수 없는 것!

시장 을 예측 하는 것

언제 오를 지 판단 하는 것 

세금의 변화 

취득세 종부세 재산세 양도세 완화 

#강사님 께서도 상승장 / 하락장 모두 투자 하기 어려웠습니다

여기 중요한것은 흔들리지 않는 ‘멘탈’ 입니다. 

투자를 하고 목표한 자산에 달성하는데 얼마나 걸릴까요 ?!

짧게 는 3년 5년 길게는 10년을 가야 할수있습니다. 그동안 매수한 자산을 보유하는 과정을 

버텨야 한다는 것! 정말 중요한 사실 !

그래서 부자 마인드 를 가져야 한다! 

부를 대하는 태도 !( 부자 그릇 )

지금 가지고 있는 문제를 해결 하는 태도 & 성장~

멈출까? 라는 생각이 들 때 , 지금 한걸음만 더 내밀어 보자는것!

그 한걸음이 인생을 변화 시킬 수 있다는 것!

이번주 4주차 마음에 와닿는 강의 내용 과 비교 평가 가격 읽는 방법 까지 

강의 준비하시느라 너무 너무 고생 하셨 구요 감사합니다. 

강사님 께서 강의에서 보여주시는 “태도” 에 많이 배웠습니다!

행복한 투자자 가 되기 위해서 , 꾸준히 성장 하겠습니다!