최근 현장 분위기를 보면
확실히 설연휴 이후 변화가 감지됩니다.
서울 핵심 지역을 중심으로
‘급매’라는 단어가 조금씩 등장하고 있습니다.
다만 이 급매는 시장이 무너져서 쏟아지는 물량이 아니라,
보유세 부담, 갈아타기 수요, 양도세 이슈 같은
사유 있는 매물들 이라고 보입니다
그래서 지금 시장을 단순히
“하락이 시작됐다”라고 해석하기엔
오류가 있을 수 있습니다
오히려 더 정확한 표현은 이것입니다.
“지금은 하락장이 아니라,
선별장 혹은 기회의 장” 이다
✔️이 글을 읽으면 이런걸 알 수 있어요
1) 지금 규제시장 분위기
2) 급매가 나오고 있는 지역
3) 매수를 위한 방법
1. 급매는 ‘상급지’에서 먼저 보입니다
흥미로운 점은
급매가 먼저 포착되는 곳이
외곽이나 약세 지역이 아니라
강남, 송파 등 소위 1급지라고 불리는
사람들이 가장 좋아하는 지역이라는 점입니다.
이는 시장이 약해져서가 아니라,
이미 많이 오른 자산일수록 보유 부담이 커지고
갈아타기 수요가 생기며
가격 조정이 ‘먼저’ 시작되기 때문입니다.
실제로 현장에서는 이런 흐름이 동시에 관찰됩니다.
- 상급지: 급매,가격조절 매물 일부 등장
- 중간급지: 관망 속 눈치싸움
- 저가,실수요 구간: 매물 부족으로 가격 버팀
즉 지금은 전체 하락장이 아니라,
상단에서 급한 매물이 나오고 있습니다
2. 전세는 여전히 부족합니다
— 이것이 바닥을 만듭니다
매매와 별개로 전세 시장은
정반대의 모습을 보이고 있습니다.
여러 생활권에서 공통적으로 들리는 말은 단 하나 입니다.
“전세 매물이 없습니다.”
전세가 귀해진다는 것은
곧 실수요가 여전히 시장 안에 머물러 있다는 뜻입니다.
또한 대출 규제(9억 초과 전세대출 제한 등)로 인해
9억 이하 전세는 더 씨가 마르고 있습니다.
이 실수요는 가격을 끌어올리진 않더라도
가격을 급격히 무너뜨리지 않는 ‘버팀목’ 역할을 합니다.
그래서 지금의 급매는
수요가 사라져서 생긴 하락 신호가 아니라,
갈아타기와 세금 구조 속에서 일부 매물이
움직이는 현상에 가깝습니다.
3. 지금 시장을 갈라 놓는 기준은 ‘가격 구간’입니다
현장의 체감 온도를 나눠보면
시장은 금액대별로 전혀 다른 흐름을 보입니다.
- 15억 이하 구간
실수요가 꾸준히 붙는 영역으로, 가격 조정이 제한적입니다.
내집마련 수요가 직접 움직이는 구간입니다.
15억 전후 구간
다주택 매물과 갈아타기 수요가 겹치며선택지가 생기는 구간입니다.
협상 여지가 생기기 시작합니다.25억 이상 구간
대출 영향이 제한적인 만큼,
오히려 보유 부담과 갈아타기로 인한 급매가 먼저 등장합니다.
이 구조 때문에 같은 서울이라도
어떤 단지는 조정 이야기가 나오고,
어떤 단지는 오히려 매물이 없어
가격이 버티는 모습이 동시에 나타납니다.
4. 그래서 지금은 ‘전망’보다 ‘비교 기준’이 중요합니다
지금 시장에서 가장 위험한 판단은
“지금이 바닥인가?”
혹은
“더 떨어질까?”
라는 질문만 붙잡는 것입니다.
급매가 나오는 지금의 시기는
시장이 무너져서라기 보다는
가격이 오른 구간에서
규제로 인한 다주택자 매물이
일시적으로 나오는 시기 입니다
따라서 중요한 것은 타이밍을 맞추는 것이 아니라,
내가 살 물건이
① 내 예산 안에 들어오는 단지인지
② 매수할 수 있는 조건이 되는지
③ 가능한 단지 중 가장 가치 있는 단지인지
를 구분해내는 능력입니다.
급매는 모두 기회가 아닙니다.
하지만 사유가 명확한 급매는
시장이 주는 몇 안 되는
진짜 선택지가 되기도 합니다.
5. 지금 시장에서 가져야 할 한 가지 기준
지금은 떨어지기를 막연히 기다리거나
바닥을 잡기 위한 고민 보다는
내 예산 안에서 가장 가치가 높은
단지를 ‘현장’에서 직접 찾아내는 것입니다
즉 상급지에서 먼저 등장하는 급매는
하락의 신호 라기보다
갈아타기와 세금 구조가 만들어낸
‘조정 구간’일 가능성이 높기 때문입니다
결국 지금 시장의 본질은 이것입니다.
서울 핵심 지역에 급매가 나오고 있습니다.
하지만 그것은 하락장의 시작이 아니라,
좋은 자산을 선별할 수 있는좋은 구간이라는 신호일 수 있습니다
지금 필요한 것은 전망이 아니라 기준입니다.
내 자금 범위 안에서,
가장 가치있는 단지를 고르는 사람에게만
이번 장의 급매는 ‘위기’가 아닌 ‘기회’가 됩니다.
감사합니다
